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??在房地產市場深度調整的背景下，中國鐵建房地產集團有限公司（以下簡稱“中鐵建地產”）近期在資本和土地市場的頻繁動作引發外界關注。

??5月12日，中鐵建地產宣布旗下公司債券“22中鐵04”將于今年進行付息，付息關鍵日期為5月16日，作為登記日，債券付息日則定于5月19日，若遇非交易日則順延。按時付息體現了中鐵建地產對投資者的承諾和回報。

??就在前幾日上海第四批次土地出讓中，中鐵建地產以總價24.71億元、溢價率超20%拿下了位于上海松江區一宗宅地。雖然這塊地競爭并不算激烈，但依然吸引了保利、招商、象嶼和天安聯合體報名競拍。最終，中鐵建地產如愿以償，這也是其時隔一年再度落子上海。

??不過，中鐵建地產看似積極的市場表現背后，實則面臨諸多挑戰。自去年以來，房地產行業整體形勢嚴峻，中鐵建地產雖重點布局上海等城市，但在土地獲取、項目銷售以及產品打造等方面，均承受著巨大壓力。

??時隔一年上海再落子

??中鐵建地產是最近幾年崛起的地產央企、國企之一。

??公開資料顯示，作為中國鐵建股份有限公司下屬地產平臺，中鐵建地產自2007年組建成立，2012年就進入上海布局，至今已在華東區域深耕近14年。截至目前，中鐵建地產布局區域已經覆蓋了包括上海、浙江、江蘇三省兩市，共計10個城市，布局近60個項目。

??從2021年起，隨著房地產行業進入深度調整期，中鐵建地產也迎來逆勢發展。

??2021年6月至2024年10月，中鐵建地產加大了在上海的投資力度，新獲取招拍掛用地12宗、TOD綜合開發項目1個。

??不過2024年，中鐵建地產在上海拿地力度明顯減小，全年僅拿了一塊地，還是與國貿地產合作，成交總價49.75億元，權益拿地額可能也就20多億元。

??進入2025年，隨著上海土地市場競爭愈發激烈，中鐵建地產拿地難度不斷加大。

??在此次拿下松江地塊前，中鐵建地產還曾對上海第三批次出讓的浦東新區北蔡地塊表達出強烈的意向。甚至在地塊上架前，中鐵建地產就對地塊提前進行了招標計劃公告。在競爭日益激烈的土地市場，為了加快整體開發節奏，不少房企都“帶方案”競拍，中鐵建地產此舉并非稀奇事，相反這顯示出其拿地決心很大。不過遺憾的是，這塊地后來被綠城截胡斬獲。此次中鐵建地產拿下松江宅地也是其2025年至今在上海摘得的唯一一宗地塊。在此之前，中鐵建地產就已經落子松江，就在此次所拿地塊南側，其打造了星樾云澗項目，目前已經售罄狀態。

??整體來看，松江地塊周邊整體配套較為成熟，教育、醫療、商業配套等都具備。中指研究院上海數據總經理張文靜分析稱，該地塊周邊直線距離3公里范圍內近1年未有宅地成交，周邊直線距離1公里范圍內無新房在售，未來或可有效增加區域內新房供應。

??在一些市場人士看來，中鐵建地產前兩年在上海拿地較猛，最近一年拿地力度減小，帶來的直接問題就是貨值儲備不足，這次拿下松江地塊也是對其上海區域土地儲備的有力補充。不過值得注意的是，雖然上海是全國樓市韌性較好的城市，但上海樓市表現也冷熱不一，目前來看，不少郊區項目都存在去化難題。

??去化承壓 銷售后繼乏力

??拿地僅僅是房地產項目推進的第一步，如何將項目精心打造并贏得市場認可，無疑是中鐵建地產接下來亟待重點思考的問題。畢竟，在上海房地產市場，中鐵建地產多個項目正面臨著嚴峻的去化壓力。

??據公開資料顯示，目前中鐵建地產在上海的在售項目共計6個，其中浦東新區和閔行區各有2個，松江區和奉賢區則各有1個。

??在這些項目中，位于浦東新區的國貿中國鐵建·西派海上項目表現頗為亮眼。該項目于2024年10月18日首次開盤，當天便實現銷售額16億元，去化率高達八成，迅速成為浦東內中環區域的熱門樓盤。今年4月30日，該項目迎來四批次認籌，認籌率更是突破了150%。在業內人士看來，西派海上項目堪稱中鐵建地產在上海市場的標桿之作，不僅是目前在售項目中平均售價最高的，而且公司投入了大量精力重點打造，在戶型設計、建筑立面設計以及社區景觀規劃等多個方面都進行了全面升級，因此贏得了市場的廣泛認可。然而，值得注意的是，中鐵建地產在該項目中僅持股45%，這或許在一定程度上也會影響其對該項目的掌控力和后續收益。

??與西派海上項目形成鮮明對比的是，中鐵建地產在上海的其他在售項目銷售表現卻不盡如人意。其中，位于浦東新區的中鐵建東來壹號項目就是一個典型例子。據市場報道，該項目同樣在2024年開盤，但首次開盤僅有2組意向客戶簽訂了購房意向書，認購率不足1%。網上房地產數據顯示，該項目早在2024年4月就已開盤，共推出260套房源，然而截至目前，該項目已售總套數仍然為零，銷售情況極為慘淡。

??這種項目銷售冷熱不均的現象并非個例，而且中鐵建地產在上海的項目還曾出現過因降標減配等質量問題，引發了業主的強烈不滿和投訴。例如，朗拾花語和花語前灣兩個項目就成為了投訴的重災區。產品品質無法達到業主預期，這無疑對中鐵建地產在上海的銷售業績產生了負面影響。

??從銷售數據來看，中鐵建地產在上海的銷售業績也出現了波動。據機構統計數據顯示，2022年，中鐵建地產在上海的銷售額達到了254.33億元，位列上海房企第6位；然而到了2023年，銷售額下降至176.98億元，排名也滑落至上海房企第9位；2024年，銷售額雖實現小幅增長至180.3億元，但整體增長態勢并不明顯。

??若結合投資端的情況深入分析，中鐵建地產在上海的發展明顯后勁不足。在拿地方面，2024年其拿地量大幅減少，全年僅通過合作方式拿下一塊地。進入2025年，上海土地市場競爭愈發激烈，中鐵建地產還痛失了浦東北蔡地塊，導致土地儲備補充極為緩慢。從投資布局來看，前幾年中鐵建地產在上海拿地較為激進，消耗了大量的貨值儲備，如今土地儲備不足，后續項目開發面臨困境。此外，投資回報預期也不容樂觀。上海樓市目前呈現出冷熱不均的態勢，郊區項目去化難度較大，而部分項目又因質量問題引發業主投訴，這不僅影響了項目的銷售進度，也降低了投資收益，進一步削弱了中鐵建地產在上海持續投資與發展的意愿。

??此前，中鐵建地產曾提出邁向“二次創業”新征程、打造一流房地產企業的發展目標，最近幾年其在上海所取得的歷史性突破均與這一目標緊密相關。只不過，這些突破性成績究竟是“曇花一現”，還是會逐步進化為長期主義，關鍵就看中鐵建地產接下來如何破局，如何解決當前面臨的去化、拿地以及產品質量等一系列問題。