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??2024年以來(lái)代建賽道逐漸飽和，行業(yè)迎來(lái)增速放緩、競(jìng)爭(zhēng)加劇、企業(yè)分化的新階段。在這一階段下，頭部代建企業(yè)格局愈發(fā)穩(wěn)定。

??代建行業(yè)已從“藍(lán)海”進(jìn)入“紅海”，部分老牌代建企業(yè)作為先行者，已具備突出的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)，并在不同的業(yè)務(wù)模式和細(xì)分領(lǐng)域中構(gòu)建起核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成鮮明的標(biāo)簽和市場(chǎng)認(rèn)可度。

??本文以2024年綜合能力TOP4企業(yè)綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、金地管理、潤(rùn)地管理為典型樣本，聚焦企業(yè)核心優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力，探尋“紅海”之下，頭部代建企業(yè)的立身之道。

??代建行業(yè)在經(jīng)歷2021年至2023年的高速增長(zhǎng)后，隨著代建企業(yè)競(jìng)相入局，2024年行業(yè)步入規(guī)模增速放緩、企業(yè)格局分化的新階段，行業(yè)面臨一場(chǎng)激烈的市場(chǎng)份額之爭(zhēng)。

??2024年代建新拓規(guī)模再創(chuàng)新高，達(dá)到2.15億平方米，較2020年實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。但代建新拓規(guī)模同比增長(zhǎng)13%，增速較2023年大幅下降14個(gè)百分點(diǎn)。

??進(jìn)入2025年，代建項(xiàng)目獲取難度不斷增加，一季度新拓代建規(guī)模同比僅增長(zhǎng)5%。

??代建行業(yè)發(fā)展主要受到以下幾個(gè)方面的影響：

??第一，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響下市場(chǎng)信心與預(yù)期仍在緩慢修復(fù)。代建作為輸出品牌和服務(wù)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，整體風(fēng)險(xiǎn)較小，但樓市持續(xù)低迷令委托方開(kāi)發(fā)意愿進(jìn)一步降低，進(jìn)而影響代建需求。

??第二，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，代建企業(yè)拓展新項(xiàng)目的難度不斷加碼。截至2024年末，已有超過(guò)100家房地產(chǎn)企業(yè)入局代建行業(yè)，行業(yè)參與度顯著提升。

??第三，與代建相關(guān)政策利好兌現(xiàn)后迎來(lái)短期不確定性。土地成交持續(xù)筑底、土地回購(gòu)等政策影響下，城投拿地規(guī)模減少、且開(kāi)工意愿進(jìn)一步降低；“以購(gòu)代建”政策導(dǎo)致短期內(nèi)代建保障房持續(xù)承壓；資本代建中的紓困代建進(jìn)程逐步放緩。

??在增速放緩的背景下，代建行業(yè)也面臨來(lái)自外部和內(nèi)部的多重挑戰(zhàn)。

??最主要的挑戰(zhàn)是代建企業(yè)在高質(zhì)量發(fā)展與價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)之間的矛盾，其次是代建項(xiàng)目的超額收益承諾與利潤(rùn)空間收窄之間的矛盾，最后，輕資產(chǎn)模式下信任危機(jī)、代建企業(yè)規(guī)模與利潤(rùn)的動(dòng)態(tài)博弈同樣不容忽視。

??從委托方角度來(lái)看，選擇代建企業(yè)的邏輯已從“單服務(wù)采購(gòu)”升級(jí)為“戰(zhàn)略生態(tài)共建”。規(guī)模優(yōu)勢(shì)不再是委托方選擇代建企業(yè)的唯一標(biāo)準(zhǔn)，而具備長(zhǎng)期主義思維、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)能力、資源整合能力、能夠創(chuàng)造超額收益的代建方，將成為委托方的首選。

??代建賽道面臨一系列挑戰(zhàn)和問(wèn)題之下，頭部企業(yè)綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、金地管理、潤(rùn)地管理已構(gòu)建起核心競(jìng)爭(zhēng)力，而企業(yè)建立起的優(yōu)勢(shì)將成為破解行業(yè)現(xiàn)狀的關(guān)鍵。

??1、綠城管理：規(guī)模領(lǐng)跑，標(biāo)準(zhǔn)化體系支撐產(chǎn)品口碑和品牌溢價(jià)雙強(qiáng)

??綠城管理作為綠城品牌和代建管理模式輸出的主體，憑借先發(fā)優(yōu)勢(shì)，已形成較大的規(guī)模效應(yīng)，同時(shí)在專(zhuān)業(yè)化服務(wù)、品牌運(yùn)營(yíng)、生態(tài)協(xié)同等軟實(shí)力的加持之下，穩(wěn)坐是行業(yè)的頭把交椅。

??綠城管理的項(xiàng)目分布具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和溢價(jià)能力。截至2024年末，位于一二線城市建面占總建筑面積的44.0%，四大核心城市圈（長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、珠三角經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈及成渝城市群）占比76.6%。兩者的占比均較2023年末有所上漲。

??從項(xiàng)目來(lái)源的角度看，2024年末，綠城管理合約總建面中，商業(yè)代建占比達(dá)76.19%。商業(yè)代建項(xiàng)目具有高毛利的特性，能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)更高額的收益，同時(shí)能更加有力地保障整體業(yè)績(jī)的穩(wěn)健兌現(xiàn)。

??2、藍(lán)城集團(tuán)：生態(tài)賦能，在細(xì)分領(lǐng)域建立較大優(yōu)勢(shì)

??在代建頭部企業(yè)中，藍(lán)城集團(tuán)與其他頭部企業(yè)形成一定差異化競(jìng)爭(zhēng)，尤其是在保障房代建以及政府公建“代建+運(yùn)營(yíng)”方面，依靠產(chǎn)品和品牌賦能，形成了自身獨(dú)特的標(biāo)簽，并得到了市場(chǎng)和委托方的認(rèn)可。

??在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型過(guò)程中，藍(lán)城集團(tuán)代建規(guī)模同樣處于行業(yè)領(lǐng)先地位。截至2024年12月31日，藍(lán)城集團(tuán)累計(jì)簽約代建項(xiàng)目總建筑面積突破1.36億方，已進(jìn)駐中國(guó)27個(gè)省及直轄市、146個(gè)地級(jí)市，操盤(pán)項(xiàng)目690個(gè)。2024年全年藍(lán)城集團(tuán)共新增80個(gè)代建項(xiàng)目，商業(yè)代建48個(gè)，政府代建32個(gè)，業(yè)務(wù)發(fā)展均衡，新增簽約總建筑面積1570.19萬(wàn)方，維持行業(yè)前三，占行業(yè)新增規(guī)模的7.3%。

??此外，藍(lán)城集團(tuán)在戰(zhàn)略簽約上合縱連橫，強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)期主義。僅2024年藍(lán)城集團(tuán)就與超過(guò)10個(gè)合作方簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，包括重慶城投集團(tuán)、昆明交投集團(tuán)、淮安國(guó)聯(lián)集團(tuán)等地方平臺(tái)公司。

??在代建保障房過(guò)程中，藍(lán)城集團(tuán)構(gòu)建了自身獨(dú)有的保障房標(biāo)準(zhǔn)化體系，提高代建保障房品質(zhì)、效率的同時(shí)，以更加透明、公開(kāi)的方式與政府類(lèi)委托方形成互相信任。迄今為止，藍(lán)城集團(tuán)代建的保障房已實(shí)現(xiàn)四次迭代升級(jí)，大幅提升保障房項(xiàng)目品質(zhì)，以商品房標(biāo)準(zhǔn)將保障房項(xiàng)目做到極致，并長(zhǎng)期保持較好的口碑。

??雖然短期內(nèi)推行的“以購(gòu)代建”政策會(huì)導(dǎo)致代建保障房需求下降，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在“市場(chǎng)+保障”雙軌制下，保障房、城市更新等領(lǐng)域的代建空間仍然巨大，在已有高品質(zhì)保障房代建口碑的基礎(chǔ)上，藍(lán)城集團(tuán)依然會(huì)是多數(shù)地方政府合作伙伴的首選。

??3、金地管理：管理驅(qū)動(dòng)，服務(wù)口碑與體系建設(shè)優(yōu)勢(shì)突出

??金地管理已深耕代建近二十年，形成了成熟的項(xiàng)目管理體系、龐大的客戶基礎(chǔ)、卓越的市場(chǎng)口碑以及專(zhuān)業(yè)的人才梯隊(duì)。

??金地管理業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)穩(wěn)健擴(kuò)張有三個(gè)方面支撐：

??第一，全業(yè)態(tài)覆蓋與“代建+”創(chuàng)新。2024年累計(jì)簽約管理面積以商住為主，占比68%，商辦及公建為輔，占比分別為12%和20%，并拓展代運(yùn)營(yíng)、咨詢、存量更新等多元賽道，挖掘存量與增量需求。

??第一，高質(zhì)量客戶結(jié)構(gòu)，推動(dòng)業(yè)務(wù)健康發(fā)展。2024年客戶占比中，政府/國(guó)企城投占比72%，中小房企、資方、產(chǎn)業(yè)客戶協(xié)同發(fā)展，客戶類(lèi)型豐富助力業(yè)務(wù)縱深拓展。

??第三，精準(zhǔn)布局驅(qū)動(dòng)效能。金地管理已在全國(guó)60+城市布局，簽約管理面積3831萬(wàn)平方米、同比+33%，且戰(zhàn)略聚焦高能級(jí)城市群與一二線核心區(qū)，提升了盈利能力與抗風(fēng)險(xiǎn)韌性。

??4、潤(rùn)地管理：政企協(xié)同，公建領(lǐng)域構(gòu)建差異化壁壘

??潤(rùn)地管理是華潤(rùn)置地旗下的代建業(yè)務(wù)平臺(tái)，持續(xù)深耕“6+2”多元賽道，業(yè)務(wù)涵蓋文體場(chǎng)館、保障房、學(xué)校、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市更新等六大政府代建賽道，將政府公建領(lǐng)域作為自身發(fā)展的核心方向，并在政府代建領(lǐng)域占據(jù)領(lǐng)先地位，同時(shí)，積極布局商辦代建和住宅代建兩大市場(chǎng)化賽道。 

??截止至2024年，華潤(rùn)城市代建業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額11.8億元，累計(jì)在管面積達(dá)7607萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19%，穩(wěn)居行業(yè)前列。2024年新增政府代建面積1016萬(wàn)平方米，持續(xù)保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，夯實(shí)政府公建領(lǐng)域護(hù)城河。 

??相比于以住宅代建見(jiàn)長(zhǎng)的綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)等企業(yè)，潤(rùn)地管理在公共建筑和產(chǎn)業(yè)園區(qū)代建領(lǐng)域具有明顯優(yōu)勢(shì)，這使其在多元化代建市場(chǎng)中形成了獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力。

??此外，多元業(yè)務(wù)協(xié)同優(yōu)勢(shì)是潤(rùn)地管理在政府代建過(guò)程中核心優(yōu)勢(shì)。華潤(rùn)集團(tuán)在地產(chǎn)、醫(yī)療、教育、商業(yè)、能源等領(lǐng)域的多元布局，為潤(rùn)地管理提供了豐富的業(yè)務(wù)協(xié)同資源。

??在政府代建項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)積累過(guò)程中，潤(rùn)地管理成功打造了諸多分向領(lǐng)域“專(zhuān)家”形象，這也是其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心基礎(chǔ)。比如文體場(chǎng)館代建，形成了從國(guó)家級(jí)到區(qū)級(jí)的三級(jí)場(chǎng)館建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和能力體系。目前在管項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到17個(gè)，大型體育場(chǎng)管項(xiàng)目數(shù)量排名行業(yè)第一。 

??在保障性住房建設(shè)領(lǐng)域，潤(rùn)地管理已形成標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化的建設(shè)模式，通過(guò)“建設(shè)運(yùn)營(yíng)收益分成”等合作模式，將保障房建設(shè)與商業(yè)配套運(yùn)營(yíng)結(jié)合，如北京大興機(jī)場(chǎng)安置房項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期收益。

??代建作為轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)模式的典型業(yè)務(wù)，擁有更強(qiáng)的逆周期效應(yīng)，成為諸多企業(yè)求生存的重要方式。 

??在新階段，行業(yè)和企業(yè)面臨諸多問(wèn)題：比如“如何避免過(guò)度擴(kuò)張，保持高質(zhì)量發(fā)展”、“利潤(rùn)趨薄之下，怎么與委托方實(shí)現(xiàn)共贏”、“作為乙方，如何與委托方建立長(zhǎng)期信任形成長(zhǎng)期伙伴關(guān)系”等。

??如何破局？從頭部企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)可以歸納以下三點(diǎn)：第一，構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力，探索細(xì)分領(lǐng)域打造護(hù)城河；第二，滿足客戶多元需求，拓展增量空間，尋找多元化復(fù)合模式；第三，通過(guò)服務(wù)為委托方打造長(zhǎng)期穩(wěn)定合作，創(chuàng)造超額收益。

??委托方需求正從“快速變現(xiàn)”轉(zhuǎn)向全周期價(jià)值共創(chuàng)。代建企業(yè)也需以“長(zhǎng)期伙伴”角色深度綁定客戶訴求，通過(guò)品牌、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)品等一些列綜合能力的修煉與打造，確保項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)的全鏈條價(jià)值兌現(xiàn)，而非單純追求規(guī)模擴(kuò)張。

??不唯規(guī)模論，以專(zhuān)業(yè)及服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值、構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力是代建“紅海”中企業(yè)應(yīng)具備的能力，也是評(píng)價(jià)和衡量代建企業(yè)重要的指標(biāo)與標(biāo)準(zhǔn)。競(jìng)爭(zhēng)加劇之下，企業(yè)需要以綜合的解題能力為委托方提供更優(yōu)質(zhì)服務(wù)，同時(shí)依靠核心競(jìng)爭(zhēng)力實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展上“攻守兼?zhèn)洹薄?/p>

??未來(lái)代建行業(yè)仍將會(huì)保持“強(qiáng)者恒強(qiáng)”、“特色為王”發(fā)展態(tài)勢(shì)，如綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、金地管理、潤(rùn)地管理這類(lèi)堅(jiān)持“長(zhǎng)期主義”和具備“核心競(jìng)爭(zhēng)力”企業(yè)，才能在“藍(lán)海變紅海”的代建賽道構(gòu)筑護(hù)城河，并在行業(yè)周期波動(dòng)中錨定價(jià)值標(biāo)桿，與委托方形成深度協(xié)同，最終實(shí)現(xiàn)存量?jī)?yōu)化與增量突破的雙重價(jià)值最大化。

??代建行業(yè)并非“零和博弈”，而是通過(guò)專(zhuān)業(yè)化分工實(shí)現(xiàn)多方共贏。惡性競(jìng)爭(zhēng)與無(wú)序擴(kuò)張將透支行業(yè)信用，需要頭部企業(yè)牽頭建立標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)框架，推動(dòng)行業(yè)從“價(jià)格戰(zhàn)”轉(zhuǎn)向“價(jià)值戰(zhàn)”，形成良性競(jìng)合生態(tài)，推動(dòng)從“規(guī)模擴(kuò)張”邁向高質(zhì)量發(fā)展，實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。