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導(dǎo)讀
馮興元：多重因素將影響2012年房地產(chǎn)市場發(fā)展
通貨膨脹率、存貸款準(zhǔn)備金是否會下降；政府財政擴(kuò)張是否能夠收斂，限購是否會放開，房地產(chǎn)稅是否會鋪開開征，這些都可能影響2012年的房地產(chǎn)市場。12月初，中房網(wǎng)獨家策劃專題“破局2012——中房網(wǎng)?2012年中國房地產(chǎn)市場走勢與格局前瞻系列訪談”，獨家專訪了馮興元先生。
本期嘉賓
馮興元，經(jīng)濟(jì)學(xué)家。現(xiàn)任中國社科院農(nóng)發(fā)所研究員、研究生院教授，中小銀行研究基地副秘書長，法蘭克福財經(jīng)管理大學(xué)東西方文商研究中心研究員，天則經(jīng)濟(jì)研究所副所長、理事。

明年上半年一段時間內(nèi)依然是房地產(chǎn)的冬天

馮興元
過多的行政手段已嚴(yán)重影響市場正常運行
當(dāng)前只通過行政手段去調(diào)控房地產(chǎn)市場是不正確的，政府過多的行政手段已經(jīng)嚴(yán)重影響了市場的正常運行。“真正適當(dāng)?shù)恼{(diào)控應(yīng)該是政府開放市場、放開供給、放開多種土地需求者的進(jìn)入，降低稅費，降低土地轉(zhuǎn)讓收入，采用多種形式籌資建房等手段去化解高房價問題，而不是通過單純的行政手段。”
冬天會持續(xù)到明年上半年
對于2012年的房地產(chǎn)市場形勢，通貨膨脹率、存貸款準(zhǔn)備金是否會下降；政府的財政擴(kuò)張是否能夠收斂，限購是否會放開，房地產(chǎn)稅是否會鋪開開征等等，這些都可能影響房地產(chǎn)市場。就總體市場而言，至少明年上半年最初一段時間依然會是房地產(chǎn)市場的冬天，政府的調(diào)控不會輕易松手，但減少信貸控制的轉(zhuǎn)折點也很可能在明年上半年。[詳細(xì)]

資金壓力或造成房企洗牌

中小房企被洗牌首當(dāng)其沖
在當(dāng)前的嚴(yán)厲調(diào)控下，地產(chǎn)行業(yè)正在面臨一輪洗牌。行業(yè)中許多中小型企業(yè)、甚至一些大型企業(yè)的資金鏈?zhǔn)呛艽嗳醯模诋?dāng)前的調(diào)控形勢下，他們是很難從傳統(tǒng)渠道貸款和融資的，甚至在“黑市”也很難搞到補(bǔ)充資金。此外，國企且擁有雄厚的資本金，并可以低成本的吸納貸款作為堅實基礎(chǔ)，有可能在本調(diào)控階段極易接收、收購、吞并一批由于資金鏈?zhǔn)茏瓒y以在市場上生存的中小型房企。[詳細(xì)]

農(nóng)場集體土地流轉(zhuǎn)改革是個重大問題

現(xiàn)行的土地政策是對農(nóng)民權(quán)益的嚴(yán)重剝奪
農(nóng)村集體（其背后就是農(nóng)民）土地唯一可出售的對象就是城市政府，政府將價格壓低后通過土地儲備再倒賣出去掙錢，這是一種很嚴(yán)重的農(nóng)民權(quán)益剝奪。“如果農(nóng)村集體作為供給方，城鄉(xiāng)個人和各種單位作為需求方可以直接參與土地交易，我想房價會很快下跌。”[詳細(xì)]

財政和貨幣政策前瞻

高波
財政和貨幣政策應(yīng)該“雙緊”
財政政策和貨幣政策，應(yīng)該采取“雙緊”，一方面財政擴(kuò)張應(yīng)該減少，另一方面貨幣政策可以調(diào)整一下，可以提升基準(zhǔn)利率。現(xiàn)在一方面控制銀行信貸，另一方面擴(kuò)大財政支出是不對的，應(yīng)該反過來進(jìn)行。在貨幣政策方面，目前民企的資金饑渴度很高，銀行基準(zhǔn)利率提高可以改進(jìn)對其信貸供給，而不是抑制。
“國進(jìn)民退” 會使我國經(jīng)濟(jì)質(zhì)量越來越差
從2001年至2009年，天則經(jīng)濟(jì)研究所的研究結(jié)果為國有企業(yè)自在這近10年間實際利潤為負(fù)，它們的賬目利潤很高，但拿到的貸款和資源相對于民營企業(yè)是低成本甚至是零成本的，同時也得到了很多補(bǔ)貼，這些錢加起來是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過賬面利潤，“如果民營企業(yè)的發(fā)展空間被限制得越來越窄，中央還會靠國企、地方政府和國有項目進(jìn)行財政擴(kuò)張，這不是好事，因為這樣會使我國經(jīng)濟(jì)質(zhì)量越來越差。”[詳細(xì)]

第一，希望政府能夠?qū)嵭欣适袌龌５诙呢泿耪吣軌虻玫秸{(diào)整。

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