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??銷售市場繼續回升，住宅銷售全面轉正

??1—3月，商品房銷售面積29946萬平方米，同比下降1.8%，其中住宅銷售面積增長1.4%。商品房銷售額30545億元，增長4.1%，其中住宅銷售額增長7.1%。

??1-3月新建商品房銷售市場繼續向好，商品銷售指標跌幅進一步收窄，銷售金額同比由跌轉漲。與前兩個月相比，銷售金額同比變化大于銷售面積同比變化，表明整體市場的平均房價出現回升。目前行業處在由“高規模”轉向“高質量”發展時期，城市之間、企業之間、產品之間分化都在加劇，市場仍存在不確定性，走勢仍需進一步觀察。

??3月房地產政策環境持續寬松，供需兩端政策正在合力確保市場回歸平穩，地產行業的企穩對穩定經濟大盤有重要意義。住建部門表示2023年工作重點著力“穩支柱、防風險、惠民生”三方面，并對房地產行業企穩回升充滿信心。央行調查也顯示居民購房意愿提高，未來三月增加購房支出的占比為17.5%，比一季度提高1.5個百分點。企業要及時把握市場修復窗口，鞏固目前回升態勢。

??單月數據來看，3月銷售面積14813萬平方米，同比減少3.5%；銷售金額15096億元，同比增加6.3%。市場沒有出現較明顯波動，處于溫和調整階段。

??結合央行最新發布的數據看，一季度人民幣貸款增加10.6萬億元，同比增2.27萬億，同期人民幣存款增加15.39萬億元，大幅超過貸款；3月M2余額同比增長12.7%，但M1卻下行0.7個百分點到5.1%，兩者剪刀差進一步擴大；3月，CPI同比上漲0.7，較上月回落0.3個百分點，PPI同比下降2.5%，連續六個月負增長。總體來看，目前經濟形勢是貨幣大放水，但物價指數回落，居民存款意愿大于貸款意愿，通縮態勢明顯。基于上述數據及分析，我們再看房地產市場的“波瀾不驚”“溫和恢復”其實是有點“步步驚心”，在貨幣大放水的條件下，錢沒有大規模回流到房地產市場中，無論是交易量還是價格，都顯得太過理性，核心依然是市場信心沒有恢復。

??分類物業銷售看，商品住宅市場持續回升，本月銷售面積同比轉為正增長，銷售金額漲幅進一步擴大；辦公樓及商業營業用房兩項指標持續下降，跌幅收窄，辦公樓改善更為明顯。

??從各地區銷售情況看，地區分化較為明顯。東部、西部和東北地區指標均有所改善，特別是東北地區表現明顯，同比漲幅居首；中部地區兩項指標持續下滑，且跌幅較上月擴大。東部地區銷售面積及金額占全國比重分別為41.5%、59.0%，份額分別比上月提升1.3個和0.3個百分點。

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??房地產開發投資規模低位徘徊

??1—3月，全國房地產開發投資25974億元，同比下降5.8%；其中，住宅投資19767億元，下降4.1%。

??1-3月全國房地產投資跌幅基本保持平穩，并未隨著銷售回升持續改善。投資態度上企業分化趨勢加劇，資金實力強的央國企積極樂觀，投資拿地相對進取；不少經營穩健的民營企業表示2023年的投資策略仍以“保交付”為核心，在充分化解風險前提下，再審慎開展投資。目前市場并未形成全面回升趨勢，企業融資難度依舊較高，需要根據市場形勢和政策變化，量入為出、把握投資節奏。

??月度數據方面，3月全國房地產開發投資12305億元，同比減少7.2%，跌幅較上月擴大了1.5個百分點。投資單月走勢波動相對明顯，市場復蘇仍存在不確定性，只有銷售端企穩才能提振企業信心，帶動開發投資逐步恢復。

??從物業類別投資上看，住宅投資繼續改善，速度放緩，跌幅較上月收窄；辦公樓和商業營業用房投資跌幅明顯，且跌幅擴大。住宅投資占總投資比重為76.1%，比上月提升0.9個百分點。

??從地區來看，各區域投資同比繼續減少，西部地區跌幅最大；東部和東北地區跌幅收窄，尤其是東北地區改善最為明顯。隨著氣溫回升，其他地區開發投資活動逐步展開，開發企業投資重點仍集中在東部地區，占總投資比重為58.6%，較上月降低2.5個百分點。

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??房屋新開工面積跌幅再次下探

1-3月，房地產開發企業房屋新開工面積24121萬平方米，下降19.2%。其中，住宅新開工面積17719萬平方米，下降17.8%；辦公樓新開工面積613萬平方米，下降25.8%；商業營業用房新開工1581萬平方米，下降26.4%。

??1-3月年全國商品房新開工面積同比跌幅再次下探，主要受3月數據影響，3月新開工規模10554萬平方米，同比跌幅近三成。與此同時，房屋竣工規模在年初同比回正后繼續上漲，且漲幅擴大，反映出房地產企業施工重心仍然放“保交樓”上。新開工能否好轉仍要看銷售市場恢復情況，目前市場預期不穩，增強企業信心是關鍵。

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??房地產開發企業到位資金依然負增長

??1-3月，房地產開發企業到位資金34708億元，同比下降9.0%。其中，國內貸款4995億元，下降9.6%；利用外資8億元，下降22.7%；自籌資金10171億元，下降17.9%；定金及預收款11909億元，下降2.8%；個人按揭貸款6188億元，下降2.9%。

??1—3月，房地產開發企業到位各項資金來源中，定金及預收款和個人按揭貸款占全部資金的52.1%，較上月提升2.4個百分點；自籌資金占29.3%，國內貸款占14.4%。同比數據看，各項資金跌幅均有所收窄，定金及預收款和個人按揭貸款8.6個和12.4個百分點，自籌資金僅縮小0.3個百分點。可以看出，當前企業到位資金持續改善主要受商品房市場銷售回暖影響，融資端能惠及的企業仍然有限。

??在銷售數據改善的情況下，仍有千億房企摘牌，反應出房地產企業依然面臨困境和挑戰。3月27日央行執行降低金融機構存款準備金率0.25個百分點，此次降準釋放出中長期資金，促進實體經濟發展同時也利于繼續降低房貸及助力企業融資更加寬松，維護市場穩定。企業要根據市場修復情況，靈活進行調整，把握機會。

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??商品房待售面積較上月有所減少

3月末，商品房待售面積64770萬平方米，較上月減少758萬平方米。其中，住宅減少858萬平方米，辦公樓減少31萬平方米，商業營業用房增加127萬平方米。

??3月末待售面積在上月高增長基礎下有所減少，但減少幅度并不明顯；與去年同期相比上漲15.4%，且同比漲幅略有擴大。銷售市場回暖主要集中在重點城市，三、四線城市仍去化困難，隨著項目竣工提速庫存進一步增加。同時去化主要集中在商品住宅，商業營業用房庫存仍在持續增加。