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仲量聯(lián)行發(fā)布《順時(shí)聚勢，向光謀遠(yuǎn)——2023年中國長租公寓市場白皮書》

??上海，2023年9月19日——在中國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)扎實(shí)推進(jìn)的背景下，作為住房市場中的重要組成部分，長租公寓正在為越來越多在城市生活的人提供高品質(zhì)、交通便捷且價(jià)格合理的居住選擇。繼2018年的《新挑戰(zhàn)，新機(jī)遇》和2021年的《乘勢而上，啟航新征程》之后，仲量聯(lián)行再次重磅發(fā)布針對這一市場的系列研究之三《順時(shí)聚勢，向光謀遠(yuǎn)——2023中國長租公寓市場白皮書》，剖析這一熱門業(yè)態(tài)的發(fā)展現(xiàn)狀，探討未來趨勢和機(jī)遇。

??“從去年住建部曾提出要‘加快推進(jìn)長租房市場建設(shè)’，到今年2月中國人民銀行和銀保監(jiān)會兩部門就金融支持住房租賃市場發(fā)展的相關(guān)文件征求意見，可以明顯看出政策導(dǎo)向正在推動長租公寓的建設(shè)和供應(yīng)加速。”仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示：“我們曾經(jīng)提出中國長租公寓的發(fā)展可以分為引入期、發(fā)展期、快速成長期和成熟期四個(gè)階段。基于此次我們邀請23家長租公寓運(yùn)營商和超過50家投資機(jī)構(gòu)參與的問卷調(diào)研所呈現(xiàn)出的結(jié)果，市場迎來更多參與者、產(chǎn)品和租賃客群更趨多元化等新現(xiàn)象，我們認(rèn)為目前中國長租公寓市場已經(jīng)步入‘快速成長期’的嶄新階段?！?/p>

??四大驅(qū)動力夯實(shí)發(fā)展基礎(chǔ)  年輕租戶催生小戶型+短租期需求

??在白皮書中，仲量聯(lián)行提出中國長租公寓市場的發(fā)展動力模型——人口趨勢、購房門檻，政策導(dǎo)向，以及年輕一代居住觀念變化等四大驅(qū)動力持續(xù)夯實(shí)長租公寓市場發(fā)展的基礎(chǔ)。截至今年上半年，上海、北京和深圳三大城市長租公寓項(xiàng)目的平均入住率分別達(dá)到89%、93%和96%，且租金均實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升體現(xiàn)出即便經(jīng)歷了疫情的沖擊，長租公寓所承載的“剛需”依然韌性十足，具有抗周期性的特點(diǎn)。

??此外，根據(jù)調(diào)研結(jié)果，仲量聯(lián)行還分享了多個(gè)最新趨勢。首先，從客戶畫像來看，20至29歲的租客占比最高，客戶的年輕化推動了對小戶型公寓需求急劇增加。盡管職場人士目前仍是主流，但高校學(xué)生和自由職業(yè)者對長租公寓的需求也呈穩(wěn)步增長態(tài)勢。其次，從客戶訴求來看，租客在選擇長租公寓時(shí)首要考慮的因素是區(qū)位和交通便捷性，在此基礎(chǔ)上，租金合理且品質(zhì)良好的公寓更具吸引力。第三，從租賃周期來看，由于經(jīng)濟(jì)不確定因素增加，以及青年人群工作調(diào)動頻繁等原因，租戶更偏好靈活租期。有42%的運(yùn)營商表示在運(yùn)營項(xiàng)目上的租戶平均租期在六個(gè)月到一年之間。最后，從獲客方式來看，自有渠道營銷已經(jīng)成為不少品牌開源節(jié)流的關(guān)鍵渠道，通過品牌官網(wǎng)、APP、小程序等簽約的租戶占比達(dá)54%，已經(jīng)高于第三方平臺（34%）及傳統(tǒng)線下中介（12%）。不過，來自企業(yè)端的租戶目前占比還只有16%，表明企業(yè)租戶市場還有很大開發(fā)空間。

??長租公寓吸引超九成機(jī)構(gòu)追加投資  開發(fā)自有品牌將成未來趨勢

??從投資者的角度來看，隨著中國長租公寓市場步入快速成長期，強(qiáng)勁的租賃需求、穩(wěn)定的投資收益和資產(chǎn)流動性的不斷增強(qiáng)讓此類資產(chǎn)的吸引力進(jìn)一步提升。根據(jù)仲量聯(lián)行問卷調(diào)研結(jié)果，超九成投資機(jī)構(gòu)都計(jì)劃在未來三年開啟或追加長租公寓投資。而在發(fā)展模式上，重資產(chǎn)收購依然是主流，95%的投資機(jī)構(gòu)選擇購買存量資產(chǎn)，同時(shí)投資運(yùn)營平臺和租賃資產(chǎn)運(yùn)營等模式也開始嶄露頭角。在運(yùn)營方面， 62%的投資機(jī)構(gòu)會選擇委托成熟的長租公寓品牌運(yùn)營項(xiàng)目以確保產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量。不過，據(jù)統(tǒng)計(jì)，55%的投資機(jī)構(gòu)在收購項(xiàng)目后會選擇開發(fā)自有品牌并由內(nèi)部團(tuán)隊(duì)運(yùn)營，另有29%的投資機(jī)構(gòu)選擇由第三方團(tuán)隊(duì)運(yùn)營其自有品牌，顯示出打造自有品牌將成為行業(yè)新趨勢。

??論及投資方式，與內(nèi)、外資基金和本土化經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營商進(jìn)行聯(lián)合投資成為了各大機(jī)構(gòu)備受青睞的選擇。而計(jì)劃新建開發(fā)租賃住宅用地的投資機(jī)構(gòu)則通常需要與國有企業(yè)或政府平臺公司合作。此外，對于被長租公寓的穩(wěn)定回報(bào)吸引而來的高凈值人士和家族辦公室來說，獨(dú)立投資亦是過半數(shù)（53%）投資人的選擇。隨著各類投資機(jī)構(gòu)紛紛逐鹿長租公寓市場，投資策略也呈現(xiàn)出多樣化趨勢，其中增值型和機(jī)會型投資仍為市場主流。至于投資回報(bào)率，多數(shù)投資機(jī)構(gòu)的預(yù)期集中在4.5%-5.5%之間，以首批保障性租賃住房公募REITs上市所提供的參照為基礎(chǔ)，51%的投資機(jī)構(gòu)認(rèn)為未來5年長租公寓的資本化率會下降50個(gè)基點(diǎn)以內(nèi)。

??打造提升“產(chǎn)品力”，在資管時(shí)代下行穩(wěn)致遠(yuǎn)

??從恣意生長到規(guī)范化發(fā)展，中國長租公寓市場目前已經(jīng)進(jìn)入了高質(zhì)量發(fā)展的新階段，在資產(chǎn)價(jià)格高、土地獲取難、供應(yīng)壓力大等因素的影響下，以資管為驅(qū)動以品質(zhì)為保證的降本增效，已然成為長租公寓行業(yè)破局的關(guān)鍵。在市場新一輪發(fā)展迭代過程中，打造“產(chǎn)品力”將是市場各方參與者的著力點(diǎn)。

??白皮書指出，構(gòu)建“產(chǎn)品力”需要依托有效的項(xiàng)目研判系統(tǒng)，對項(xiàng)目的選址、定位、改造、增值潛力等進(jìn)行全方位綜合評估。市場參與者還需要整合不同業(yè)態(tài)，優(yōu)化空間使用效率，提高坪效。其次，從建立直銷渠道、打造會員體系，到降低運(yùn)營成本，減少對第三方渠道的依賴，精細(xì)化運(yùn)營能力對項(xiàng)目的成敗至關(guān)重要。最后，因人制宜的產(chǎn)品開發(fā)能力也不可或缺，項(xiàng)目需要滿足不同客群的租賃需求，并不斷更新產(chǎn)品和服務(wù)，才能提高品牌市場占有率和公眾影響力。

??“中國長租公寓市場逐步走向?qū)I(yè)化、精細(xì)化、規(guī)范化，不論是向內(nèi)培育資管軟實(shí)力，或是向外發(fā)掘藍(lán)海新市場，各方參與者都需要協(xié)同合作，深入構(gòu)建‘投融建管退’全生命周期閉環(huán)，才能確保行業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展?！敝倭柯?lián)行中國區(qū)投資及資本市場負(fù)責(zé)人龐樹東總結(jié)道。