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??盡管各類“救市”動(dòng)作做了不少，且依然在繼續(xù)，但市場(chǎng)卻并不買(mǎi)賬，10月份的投資、新開(kāi)工、新建商品房銷售面積等指標(biāo)繼續(xù)回落。二手房市場(chǎng)方面，三四線城市早早進(jìn)入寒冬，一二線城市同樣不樂(lè)觀，以上海為例，10月份成交108萬(wàn)平方米，同比回落兩成，實(shí)際成交價(jià)格也出現(xiàn)較大回落。

??新房和二手房市場(chǎng)的雙重低迷，造成開(kāi)發(fā)企業(yè)資金愈發(fā)緊張，近期開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)遇險(xiǎn)的報(bào)道又有加劇的趨勢(shì)，似乎第二輪集中爆雷已經(jīng)在路上。房地產(chǎn)上市公司的股票表現(xiàn)更加慘烈。不僅大量公司被退市，即便能正常交易的上市公司，其股價(jià)也大部分跌去了八九成。

??無(wú)論是新房、二手房交易，還是上市房企的股票價(jià)格，出現(xiàn)了全盤(pán)的回落，這代表了市場(chǎng)對(duì)該行業(yè)的普遍悲觀預(yù)期。從央行發(fā)布的未來(lái)三個(gè)月購(gòu)房支出調(diào)查看，居民購(gòu)房意愿從2018年開(kāi)始就逐步走低，且依然沒(méi)有探底。情緒主導(dǎo)意愿，意愿決定行為，但情緒也是時(shí)刻變換的。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展而言，一定會(huì)受到消費(fèi)者情緒的影響，但這種影響是短期的，從中長(zhǎng)期而言，市場(chǎng)的走向更多是受到人口、經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)化、更新周期等多方因素的作用。

??中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2021年實(shí)現(xiàn)18億平方米的銷售面積規(guī)模，創(chuàng)歷史新高，也是今后的頂峰，此后兩年新建商品房銷售面積開(kāi)始回落。那么回落的底在哪個(gè)位置？這是很多人關(guān)心的問(wèn)題，直接決定了地方政府的財(cái)政、人口承載規(guī)模、相關(guān)行業(yè)就業(yè)等。

??我們認(rèn)為，房地產(chǎn)依然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，即便市場(chǎng)規(guī)模有下降，且這種調(diào)整和下降還要持續(xù)幾年，但俗話說(shuō)“瘦死的駱駝比馬大”，經(jīng)過(guò)充分情緒的釋放和市場(chǎng)調(diào)整，房地產(chǎn)的規(guī)模有望依然能夠維持在十億平方米這個(gè)臺(tái)階上下，能夠繼續(xù)帶動(dòng)或影響五六十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中依然有舉足輕重的地位。

??房地產(chǎn)業(yè)的新增市場(chǎng)規(guī)模是由需求決定的。就未來(lái)需求構(gòu)成而言，大致由三部分構(gòu)成：

??第一是老舊住房的拆除，也就是城市更新部分。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，未來(lái)10年住房拆除率在16%-18%，這部分住宅因?yàn)榉魁g久、功能差或規(guī)劃不合理等，陸續(xù)實(shí)現(xiàn)更新，從而帶來(lái)新的房地產(chǎn)建設(shè)與購(gòu)買(mǎi)需求。

??第二是現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民的住房條件改善，即人均住房面積增加。當(dāng)前中國(guó)城鎮(zhèn)居民平均居住建筑面積38.6平方米，換算為使用面積大概是31平方米。而2020年時(shí)德國(guó)、日本、英國(guó)人居住宅使用面積是40.5、34和33平方米，美國(guó)則達(dá)到驚人的70平米?？梢?jiàn)，我國(guó)與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，在人均住房條件方面依然有一定的改善空間。

??第三是城鎮(zhèn)化帶來(lái)的新增人口住房需求。2021年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為64.7%，2022年在65%左右，美日歐等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，依然有10%以上的城鎮(zhèn)化空間，也就是說(shuō)還有1.4億農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)生活居住。未來(lái)城鎮(zhèn)化速度會(huì)放緩，周期會(huì)拉長(zhǎng)，住房需求是一個(gè)緩慢釋放的過(guò)程。

??綜合看，未來(lái)十年，上述三方面需求是我國(guó)住房市場(chǎng)規(guī)模的主要構(gòu)成部分，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠持續(xù)發(fā)展的核心動(dòng)力。房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是可以預(yù)期，是行業(yè)大周期的必然，但對(duì)行業(yè)的未來(lái)，市場(chǎng)的發(fā)展，不能過(guò)于悲觀，人云亦云，甚至消極躺平。市場(chǎng)不會(huì)憑空消失，而是有著真實(shí)且堅(jiān)實(shí)的發(fā)展基礎(chǔ)。只是規(guī)模沒(méi)有以前那么大了，或者不在全社會(huì)的聚光燈下了，從某種意義上說(shuō)，這未嘗不是一件好事。行業(yè)回歸到一個(gè)普通行業(yè)，有穩(wěn)定的政策架構(gòu)，有正常的利潤(rùn)和規(guī)模，解決人民群眾的正常住房和其他類別的房產(chǎn)需求，拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，褪去過(guò)去金融化的浮躁與華麗，一定會(huì)迎來(lái)歷久彌堅(jiān)、涅槃重生的行業(yè)發(fā)展新時(shí)期。