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??2月恰逢春節(jié)傳統(tǒng)假期，新房供求延續(xù)上月降勢(shì)、環(huán)比降幅均超4成，與2019年以來(lái)歷年同期相比，僅略好于2020年2月疫情初期：重點(diǎn)30城供應(yīng)同環(huán)比“腰斬”；成交穩(wěn)步回落，同比降幅超7成，與2023年春節(jié)月1月相比，跌幅也達(dá)到55%。各城市幾近普降，無(wú)一城市單月成交規(guī)模突破100萬(wàn)平方米，二手房迎來(lái)成交淡季，同環(huán)比跌幅6成左右，與去年春節(jié)月相比跌幅達(dá)到26%。土地市場(chǎng)成交規(guī)模處于歷史低位，溢價(jià)率回升至5.2%。

??01新增供應(yīng)

??春節(jié)開盤緩營(yíng)銷平

??同環(huán)比跌超5成、京杭等熱點(diǎn)亦縮量

??2月，受春節(jié)假期影響，房企推貨節(jié)奏持續(xù)放緩，新房供應(yīng)繼續(xù)下滑，30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)346萬(wàn)平方米，環(huán)比下降53%，同比下降55%，排在2019年以來(lái)同期的次低位，與去年春節(jié)假期所在的1月相比也下降了44%。

??02新房成交

??降至6年月度次低較去年春節(jié)亦跌55%

??京滬深杭等同環(huán)比腰斬

??因2月恰逢傳統(tǒng)春節(jié)淡季，成交穩(wěn)步回落。2月30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交495萬(wàn)平方米，絕對(duì)量創(chuàng)2019年以來(lái)同期次低，僅略高于2020年疫情爆發(fā)之初；單月同環(huán)比齊跌，跌幅分別為71%和45%，較2023年1月春節(jié)月降幅亦達(dá)到55%，降溫程度可見一般。前2月累計(jì)同比“腰斬”，降幅持續(xù)擴(kuò)大。

??一線供應(yīng)大幅縮水，北上廣顯著回調(diào)，深圳穩(wěn)中有跌。4個(gè)一線城市整體預(yù)計(jì)供應(yīng)面積41萬(wàn)平方米，環(huán)比下降58%，同比下降61%，與2023年1月相比下降66%。北京供應(yīng)進(jìn)一步縮量至5萬(wàn)平，僅有曉月和風(fēng)、永定樾兩個(gè)項(xiàng)目取證，同、環(huán)比在低基數(shù)的基礎(chǔ)上仍然腰斬。上海、廣州受春節(jié)影響供應(yīng)節(jié)奏明顯放緩，同、環(huán)比均下降6-7成，深圳供應(yīng)同樣收縮，規(guī)模穩(wěn)中有降。

??二三線城市供應(yīng)跌幅略小于一線，長(zhǎng)錫等供給節(jié)奏保持相對(duì)平穩(wěn)。26個(gè)重點(diǎn)二三線城市合計(jì)供應(yīng)305萬(wàn)平方米，環(huán)比下降52%，同比下降54%，較2023年1月下降39%，總體降幅小于一線城市。環(huán)比來(lái)看，近8成城市供應(yīng)回調(diào)，不過(guò)長(zhǎng)沙、無(wú)錫、常州等仍保持相對(duì)平穩(wěn)供給節(jié)奏，環(huán)比微增。同比來(lái)看，除長(zhǎng)沙外，其余城市成交規(guī)模均低于去年同期，杭州、南京、合肥等城市降幅居前。和去年1月相比，成交同樣跌多漲少，青島、南寧、福州等均腰斬式回落。

??從項(xiàng)目層面來(lái)看，一方面房企推盤積極性較低，春節(jié)期間多城0供應(yīng)，濟(jì)南、青島等部分售樓處直接放假。節(jié)后房企推貨量略有回升，但整體仍處低位。另一方面，多數(shù)城市微觀項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)持續(xù)走低，僅西安、杭州等個(gè)別城市表現(xiàn)略好于去年同期。此外，改善項(xiàng)目去化優(yōu)于剛需，尤其是供應(yīng)稀缺、配套健全、學(xué)區(qū)改善盤去化較佳。

??03庫(kù)存

??30城環(huán)比再降0.6%

??8成以上城市消化周期超警戒線

??2月，多數(shù)城市供應(yīng)明顯縮量，8成以上城市供求比降至1以下，北京、廣州、杭州、寧波等8城均降至0.5以內(nèi)，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市整體供求比進(jìn)一步走低，由上月的0.82降至0.70，北京、福州等供求比更是跌至0.5以下。受此影響，30個(gè)重點(diǎn)城市庫(kù)存面積繼續(xù)收縮，環(huán)比下降0.6%。

        不過(guò)，由于成交持續(xù)走弱，庫(kù)存規(guī)模收縮仍難止消化周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)的趨勢(shì)。除無(wú)錫外，其余各城市消化周期都較上月有所增長(zhǎng)，26個(gè)城市消化周期超警戒線，城市數(shù)量較上月再增加2個(gè)，總體面臨不小的去庫(kù)存壓力。

??04二手住房

??成交同環(huán)比降6成且較去年1月降26%

??累計(jì)同比轉(zhuǎn)跌14%

??2月，19個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積預(yù)計(jì)為405萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別下降58%、55%，與去年1月（春節(jié)所在月）相比下降26%，前2月累計(jì)成交1305萬(wàn)平方米，累計(jì)同比轉(zhuǎn)跌14%。

??環(huán)比來(lái)看，由于春節(jié)假期影響備案，所有監(jiān)測(cè)城市成交均呈回落走勢(shì)，杭州、東莞等跌幅居前，較1月下降約7成。同比來(lái)看，由于春節(jié)錯(cuò)期，各城市成交不及去年2月。和去年1月相比，深圳二手房市場(chǎng)活躍度仍有所提升，成交規(guī)模略超去年春節(jié)月，廈門、成都等市場(chǎng)韌性凸顯，成交跌幅在3成以內(nèi)，而蘇州、東莞等成交盡顯乏力，跌幅超50%。

??05土地市場(chǎng)

??成交規(guī)模降至歷史低位

??溢價(jià)率回升至5.2%

??受春節(jié)長(zhǎng)假的影響，土地市場(chǎng)供地節(jié)奏明顯變緩，截止2月25日，全國(guó)300城2月經(jīng)營(yíng)性土地成交規(guī)模僅2194萬(wàn)平方米，處于歷史相對(duì)低位。熱度方面，2月平均溢價(jià)率5.2%，得益于北京和杭州熱點(diǎn)地塊占比增加，回升至2022年以來(lái)均線上方。分城市來(lái)看，僅北京、杭州等極少數(shù)城市熱點(diǎn)地塊能保持較高熱度，其余大部分城市仍以底價(jià)成交為主。

??各能級(jí)城市表現(xiàn)不一，一線量?jī)r(jià)同比均大漲，二線量?jī)r(jià)齊跌，三四線量跌價(jià)漲。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止2月25日，一線城市本月共成交土地91萬(wàn)平方米，同比微漲7%；成交金額238億元，同比上漲21%。究其原因，主要是由于本月北京有多宗涉宅地集中土拍，涉及5宗純宅地和1宗商辦地塊，總成交金額達(dá)202億元，市場(chǎng)熱度持續(xù)分化。廣州月內(nèi)底價(jià)成交1宗涉宅地，成交樓面價(jià)21330元/平方米；上海和深圳零土拍。

??二線城市同比量?jī)r(jià)齊跌。具體來(lái)看，至25日二線城市成交建面424萬(wàn)平方米，同比下降51%。樓板價(jià)同比下降65%，降至2378元/平方米。具體到城市來(lái)看，未有1城成交建面超過(guò)100萬(wàn)平方米，僅有西安和蘇州兩個(gè)城市成交建面超過(guò)50萬(wàn)平方米，榜首西安成交建面62萬(wàn)平方米，攬金額僅有49億元，涉及5宗地，均是底價(jià)成交。居于第二位的為蘇州，成交建面53萬(wàn)平方米，涉及7宗地，攬金額僅6億元，也均是底價(jià)成交。市場(chǎng)熱度來(lái)看，除杭州以及成交規(guī)模處于墊底水平的昆明和南寧個(gè)別地塊溢價(jià)率稍高外，其余城市土拍熱度較低，溢價(jià)率多為零。

??三四線城市則表現(xiàn)為量跌價(jià)漲。截止2月25日，總成交建面僅1679萬(wàn)平方米，同比下降58%，成交均價(jià)同比增加15%，增至1711元/平方米。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，無(wú)一城市成交規(guī)模超過(guò)100萬(wàn)平方米，榜首鹽城成交建面僅70萬(wàn)平方米，涉及9宗地，均底價(jià)成交。臺(tái)州成交建面56萬(wàn)平方米，排在第2位，由于天臺(tái)縣一宗商住地塊超高溢價(jià)成交，使得臺(tái)州整體溢價(jià)率增至9%，這一熱度在三四線城市中尤為突出。從區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角三四線城市依舊是成交主力；熱度來(lái)看，除臺(tái)州、福清等少數(shù)城市外，鹽城、湖州、湖州、揚(yáng)州、溫州等長(zhǎng)三角均以底價(jià)成交為主，市場(chǎng)熱度降至歷史低位。

??06

??綜觀

??3月預(yù)期供應(yīng)放量拉動(dòng)成交環(huán)增

??部分城市或?qū)⒕植俊靶￡?yáng)春”

??2月恰逢傳統(tǒng)春節(jié)，整體樓市如市場(chǎng)預(yù)期，供需一降再降，同環(huán)比齊跌，但整體保持供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。各能級(jí)城市呈現(xiàn)出“普降”行情，一線供應(yīng)大幅縮水，成交同環(huán)比降幅也分別達(dá)到了61%和58%，較2023年1月春節(jié)月降幅達(dá)到了66%。其中北京、上海、深圳跌幅均在6成以上；廣州環(huán)比下降34%，整體市場(chǎng)延續(xù)低迷行情。重點(diǎn)二三線城市無(wú)一單月成交量破百萬(wàn)方，僅無(wú)錫因上月基數(shù)較低環(huán)比微增9%，三四線返鄉(xiāng)置業(yè)缺席，安徽、川渝、蘇北等地市折扣力度大但收效甚微。

??成交低迷一方面與房企營(yíng)銷躺平，推貨積極性下降密不可分；另一方面步入2024年以來(lái)市場(chǎng)信心仍未恢復(fù)，伴隨著二手房掛牌量激增，房?jī)r(jià)打折也難去化的現(xiàn)實(shí)困境，整體居民購(gòu)房熱情還在減退。展望后市，3月供求有望修復(fù)，環(huán)比持增，但是考量到去年高基數(shù)原因，同比或?qū)⒀永m(xù)降勢(shì)，部分城市或?qū)⒊霈F(xiàn)局部“小陽(yáng)春”。據(jù)CRIC調(diào)研，核心城市北上廣深杭等3月均將迎來(lái)供應(yīng)放量，改善和高端盤占比上升，預(yù)期將拉動(dòng)市場(chǎng)熱度回升，加之核心一二線樓市調(diào)控政策尚有放松空間，也將助力市場(chǎng)維穩(wěn)，不過(guò)余下多數(shù)二三線城市整體購(gòu)買力尚未修復(fù)，或?qū)⒀永m(xù)筑底行情，改善去化優(yōu)于剛需。