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??導(dǎo)語

??2000萬以上成交法拍房平均出價(jià)超過150次。

??◎  文 / 馬千里、邱娟

??2024年，全國法拍房中的豪宅房源熱度一般，成交率為17%左右，與均值相差不大。不過上海卻不相同，高總價(jià)法拍房更易成交，1000萬以上總價(jià)段成交率超四成，其中溢價(jià)成交的房源更是高達(dá)七成，2000萬以上成交房源平均出價(jià)超過150次。2024年以來，上海有多少豪宅進(jìn)入了法拍環(huán)節(jié)？主要位于哪些板塊？哪些區(qū)域、哪些類型的豪宅法拍房熱度更高？

??01

??新房豪宅：上海新房豪宅市場持續(xù)火爆
2024年上半年千萬豪宅占比升至26%

??就上海歷年各總價(jià)段產(chǎn)品成交占比來看，1000萬總價(jià)以上的豪宅產(chǎn)品占比呈現(xiàn)逐年增加之勢(shì)，2020年，1000萬以上產(chǎn)品比重僅有14%，2024年上半年這一比重增至26%，豪宅市場越發(fā)火爆。與此同時(shí)，低總價(jià)產(chǎn)品占比持續(xù)減少，占比由55%降至33%。究其原因，主要是由于在房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的指導(dǎo)下，豪宅產(chǎn)品性價(jià)比越發(fā)提升，加之這些樓盤大多區(qū)位條件好、景觀資源豐富、配套成熟，因此高總價(jià)段的豪宅產(chǎn)品越發(fā)暢銷，尤其是3000萬總價(jià)以上的產(chǎn)品，同期占比由2%增至6%，市場份額提速尤為突出。

??02

??法拍成交率：上海法拍成交率逆勢(shì)上漲
2024年上半年成交率增至46%

??與全國新房去化率趨勢(shì)保持一致，全國法拍房成交率也逐年下降。據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年法拍房掛拍套數(shù)20.2萬套，除去尚未開始和正在進(jìn)行的，有效掛拍量16.6萬套（下文具體城市成交率測(cè)算時(shí)均剔除尚未開始和正在進(jìn)行的法拍房數(shù)據(jù)），成交了2.8萬套，平均成交率17%，較去年同期下降7個(gè)百分點(diǎn)。

??分城市來看，寧波、溫州、臺(tái)州、上海、杭州、紹興等城市表現(xiàn)較佳，法拍房成交率超過40%。以上海為例，2024年上半年法拍房掛拍867套，成交了403套，成交率為46%，僅次于寧波、臺(tái)州、溫州等少數(shù)城市，在全國重點(diǎn)城市中表現(xiàn)較優(yōu)，成交率較2023年上半年提升了10個(gè)百分點(diǎn)，且成交率遠(yuǎn)高于全國平均水平。

??03

??成交結(jié)構(gòu)：上海千萬豪宅成交占比12.6%
明顯低于同期新房豪宅占比

??與新房豪宅市場份額相比，上海法拍房豪宅市場份額較新房明顯低一個(gè)水平，1000萬總價(jià)以上的法拍房占比僅有12.6%，不及新房占比（26%）的一半。這很大程度上與法拍房市場中豪宅的供給較少有關(guān)，豪宅的成交率與中低總價(jià)房源的成交率并無顯著差異。

??具體來看，上海各總價(jià)段法拍房多在40%以上。其中，300-500萬總價(jià)段成交率最高，達(dá)到59%，折價(jià)率也相應(yīng)最低，為28%。總的來說，該總價(jià)段是大多數(shù)上海剛需首置購房群體的第一選擇，能夠在這一總價(jià)段以七折的價(jià)格購房，自然關(guān)注度也相應(yīng)更高。從起拍價(jià)300-500萬成交房源的區(qū)域分布來看，以浦東新區(qū)最多，大約四成在此，主要是陸家嘴板塊浦城小區(qū)大批量掛拍了“老破小”房源，該小區(qū)距離陸家嘴僅1.5公里左右，雖然小區(qū)界面一般但板塊位置極佳，從價(jià)格上來看，浦城小區(qū)起拍價(jià)多是評(píng)估價(jià)的83%，多底價(jià)成交，也就意味著成交價(jià)較周邊同類區(qū)域降價(jià)17%，因此，這批老破小基本上都成交了，在一定程度上拉高了這一總價(jià)段的成交率。

??其次，200-300萬總價(jià)段成交率排在第二位，這是相對(duì)低階版的剛需，對(duì)于資金較為緊張的人群，這也是不錯(cuò)的選擇，因此成交率也處于較高位。總價(jià)在千萬以上的豪宅類產(chǎn)品，成交率也在40%以上，還是相對(duì)火爆的。

??04

??法拍豪宅分布：法拍豪宅浦東占據(jù)1/3
聯(lián)洋成為豪宅法拍重宅區(qū)

??從區(qū)域上來看，千萬總價(jià)以上的法拍房集中在浦東，比重占到上海全市的1/3。從板塊上來看，聯(lián)洋板塊成為法拍豪宅的重災(zāi)區(qū)，上半年仁恒河濱城、御翠園均有多套豪宅成交，并且多溢價(jià)成交。另外，張江、北蔡、唐鎮(zhèn)等板塊也有多宗法拍房成交。

??除浦東外，閔行、松江等地區(qū)法拍房份額也比較高，占比均達(dá)14，典型如閔行的顓橋、華漕等板塊，值得注意的是，2月份，閔行金虹橋區(qū)域成交拍賣的古北臻園獨(dú)棟別墅，起拍價(jià)1.3449億元，相當(dāng)于評(píng)估價(jià)1.9212億元的7折，5人競價(jià)，經(jīng)過45輪競價(jià)，最終以1.8099億元成交，溢價(jià)率達(dá)35%，這也是司法拍賣全國第三高價(jià)成交住宅。

??05

??溢價(jià)情況：上海七成豪宅溢價(jià)成交
獨(dú)棟類法拍房溢價(jià)率領(lǐng)先

??進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，近七成豪宅（起拍價(jià)超過1000萬）都是溢價(jià)成交的，平均溢價(jià)率達(dá)15%，較總價(jià)千萬以下的平均溢價(jià)率高出3個(gè)百分點(diǎn)。

??分區(qū)域來看，長寧、徐匯、浦東、閔行等別墅占比相對(duì)較多的區(qū)域，套均總價(jià)最高，溢價(jià)率也相對(duì)較高。典型如長寧區(qū)西郊板塊，是上海傳統(tǒng)的富人區(qū)和豪宅區(qū)，擁有成熟的生活配套、便捷的交通以及濃蔭的百年林海，也成為富豪首選板塊之一，上半年長寧競拍成功的4月競拍的夏都花園即是位于這個(gè)板塊的獨(dú)棟別墅，起拍價(jià)9584.99萬元，相當(dāng)于評(píng)估價(jià)的8.5折，該場法拍共吸引19220次圍觀，經(jīng)過1904輪激烈競價(jià)方才“落槌”。最終成交價(jià)1.28億元，溢價(jià)率33.59%，樓面單價(jià)21.34萬元/平方米。對(duì)比之下，奉賢、青浦等遠(yuǎn)郊法拍房競拍熱度較低，通常底價(jià)成交。

??值得注意的是，法拍房中競價(jià)輪數(shù)較多、溢價(jià)率較高的房源，大部分都是獨(dú)棟別墅。據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，上海上半年成交總價(jià)TOP5房源均是獨(dú)棟別墅，平均溢價(jià)率達(dá)24%，遠(yuǎn)高于其他法拍房成交溢價(jià)率。究其原因，還是在于這類房源的稀缺性，尤其是上海已經(jīng)執(zhí)行多年的“限墅令”，區(qū)位較佳、配套好的熱點(diǎn)板塊，別墅更是一房難求。在當(dāng)前樓市下行的大背景之下，優(yōu)質(zhì)獨(dú)棟別墅成為首選，因此獨(dú)棟別墅類法拍房競拍熱度居高不下。

??綜上，由于當(dāng)前國內(nèi)缺乏好的投資渠道，中產(chǎn)階級(jí)、富豪在沒有好的投資項(xiàng)目的情況下，傾向于購買高端物業(yè)，豪宅項(xiàng)目會(huì)更容易受寵。尤其是法拍房市場，憑借其高性價(jià)比，熱度依然處于相對(duì)高位，尤其是獨(dú)棟別墅類法拍房，更是憑借其稀缺性，通常高溢價(jià)率成交。

??豪宅的熱銷也在一定程度上反映了購房群體對(duì)于產(chǎn)品越發(fā)重視，房企下一步在產(chǎn)品開發(fā)時(shí)，更需注重提升產(chǎn)品競爭力。前幾年市場的持續(xù)火爆使得大部分項(xiàng)目更注重高周轉(zhuǎn)，產(chǎn)品質(zhì)量堪憂。在市場趨冷、消費(fèi)回歸理性、行業(yè)整合加劇的大背景下，房企更應(yīng)該堅(jiān)持產(chǎn)品品質(zhì)的發(fā)展及提升。與中央倡導(dǎo)的“優(yōu)化增量”一致，在目前的市場環(huán)境下，房企只有不斷強(qiáng)化產(chǎn)品力并打造自身品牌優(yōu)勢(shì)，提升產(chǎn)品的舒適度、吸引力才是王道，才能在日趨激烈的市場競爭中占得先機(jī)。