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??產(chǎn)品、業(yè)績

??產(chǎn)品：政府工作報告首提“好房子”，品質(zhì)提升新機(jī)遇

??業(yè)績：過半百強(qiáng)房企業(yè)績增長

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??肆產(chǎn)品篇

??政府工作報告首提“好房子”，品質(zhì)提升新機(jī)遇

??2025年第一季度，市場持續(xù)保持止跌回穩(wěn)的良好態(tài)勢。在政策層面，去年備受關(guān)注的“好房子”理念，今年首次被正式寫入政府工作報告，這標(biāo)志著其重要性進(jìn)一步凸顯。一季度房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)力提升產(chǎn)品力，從多個維度持續(xù)提升居住體驗(yàn)，高端產(chǎn)品線引入創(chuàng)新的“空中院館”概念，精裝體系由傳統(tǒng)的儲物功能向著“居住效率”迭代，并通過非遺IP的引入，為社區(qū)注入更多文化內(nèi)涵。

??展望未來，隨著首批四代宅的交付，創(chuàng)新產(chǎn)品在實(shí)際應(yīng)用中的一些缺陷逐漸顯現(xiàn)，需要整個行業(yè)共同思考和探索解決方案。與此同時，在“好房子”理念的引領(lǐng)下，產(chǎn)品研發(fā)需要進(jìn)一步拓展，更需要房企對其開發(fā)體系和組織架構(gòu)進(jìn)行全面的調(diào)整與優(yōu)化，以推動行業(yè)繼續(xù)向著高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)。

??總 結(jié)

??01 產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)

??（1）房型：四房占比首超三成

??2025年一季度，改善需求繼續(xù)由二房、三房向四房遷移，前兩者的成交套數(shù)占比較去年水平分別下降1.1和1.7個百分點(diǎn)，而四房產(chǎn)品同期增加2.1個百分點(diǎn)，市場份額首次提升至三成以上水平。

??由此可以清晰地看到，房地產(chǎn)市場的需求結(jié)構(gòu)正在持續(xù)轉(zhuǎn)變，剛需購房群體的占比正逐步降低，與此同時，以改善性需求為核心的購房行為愈發(fā)凸顯，已然成為推動市場發(fā)展的主力。隨著改善需求的不斷走熱，購房者對品質(zhì)、功能以及整體居住體驗(yàn)也提出了更高要求。這種需求端的升級，將進(jìn)一步推動新房市場的高質(zhì)量發(fā)展。

??分城市能級看，一季度一線城市三房成交套數(shù)占比自2023年六成以上的高位持續(xù)回落，一季度已降至59.2%，與此同時，四房、五房及以上大戶型產(chǎn)品的比重卻穩(wěn)步上升，一季度水平較去年分別提升1.5和0.2個百分點(diǎn)。

??二線城市四房的市場份額顯著提升，占比已突破三成大關(guān)，較去年水平增長2.7個百分點(diǎn)，同期二房占比出現(xiàn)了較為明顯的下降，由去年的12.7%降至10.5%。

??三四線城市四房市場份額一直高于高能級城市，但一季度三房的市場份額縮水2.5個百分點(diǎn)，首次降至五成以下，四房、五房及以上和其他弧形的市場份額穩(wěn)步提升。

??（2）面積段：改善與高端需求是市場重要引擎

??從成交面積結(jié)構(gòu)看，一季度市場成交繼續(xù)趨向更大面積產(chǎn)品。其中，110-140㎡、140-180㎡以及180㎡以上產(chǎn)品市場份額均有所增長，分別較去年提升0.8、0.5和0.1個百分點(diǎn)。

??這一趨勢顯示出，購房者對于居住空間的需求正朝著更大面積與更舒適居住空間的方向持續(xù)演進(jìn)，改善型及高端住宅的市場需求正在穩(wěn)步攀升，成為推動市場發(fā)展的關(guān)鍵力量。

??分城市能級看，90-110㎡的面積段雖然仍占據(jù)一線城市的成交首位，但市場成交趨勢正明顯向110-140㎡面積段集中，這一面積段的成交占比相較于去年大幅上升了2.4個百分點(diǎn)。

??二線城市成交面積中樞呈現(xiàn)出穩(wěn)步上移的態(tài)勢，以110㎡為分界點(diǎn)，更小面積段產(chǎn)品成交占比較均去年下降，而110㎡以上各面積段占比在同期均有不同程度的提升，整體合計(jì)增加了2.6個百分點(diǎn)。

??三四線城市成交面積結(jié)構(gòu)整體保持相對穩(wěn)定其中，110-140㎡的面積段成交占比位居首位，且占比連續(xù)多年穩(wěn)定在四成以上，同時，盡管140-180㎡面積段產(chǎn)品占比在一季度較去年微增0.6個百分點(diǎn)，但其整體比重仍低于二線城市，反映出三四線城市在大戶型產(chǎn)品需求上與二線城市仍存在一定差距。

??

??（3）三房和四房產(chǎn)品的市場偏好向主力面積段聚集

??（略）

??02 產(chǎn)品特征

??2025年一季度，產(chǎn)品創(chuàng)新聚焦功能迭代與文化賦能，形成多維突破的實(shí)踐路徑。房企以“空間重構(gòu)、效率革新、文化賦能”為核心，推動產(chǎn)品力持續(xù)進(jìn)階。一方面，通過高端產(chǎn)品的空間價值升維與生態(tài)轉(zhuǎn)型，回應(yīng)目標(biāo)客群對私密性與交互性的復(fù)合訴求；另一方面，以精細(xì)化與模塊化設(shè)計(jì)，優(yōu)化中小戶型空間效能；同時，通過非遺IP創(chuàng)造性轉(zhuǎn)化與社區(qū)融合，構(gòu)建兼具文化傳承與社群活力的精神場域。

??(1)高端產(chǎn)品引入“空中院館”重構(gòu)空間價值

??空中院館作為當(dāng)前高端住宅的創(chuàng)新空間，以“立體院落”為核心，將傳統(tǒng)庭院情結(jié)延伸至高層建筑，通過空間重構(gòu)與功能迭代實(shí)現(xiàn)居住體驗(yàn)的升維。其本質(zhì)是以入戶十字動線為樞紐，設(shè)置半敞開過渡空間，既作為家庭生活中心點(diǎn)串聯(lián)客餐廳、主臥等核心功能區(qū)，又以洄游動線打破傳統(tǒng)空間割裂感。

??相較于傳統(tǒng)景觀陽臺，空中院館更強(qiáng)調(diào)功能優(yōu)先級，從“補(bǔ)充模塊”升級為“家庭核心空間”，承擔(dān)動線樞紐、場景互動、私密休憩等復(fù)合功能。其設(shè)計(jì)通常搭配270°端廳全景艙與L型落地窗增強(qiáng)采光通風(fēng)，實(shí)現(xiàn)室內(nèi)外景觀雙向滲透，在市場上多出現(xiàn)于200㎡以上的高端產(chǎn)品中。

??其優(yōu)勢在于：歸家時以生動景觀和采光替代生硬墻體，提升情緒價值；作為動區(qū)與靜區(qū)的過渡，保障隱私，優(yōu)化動線，有效區(qū)隔臥室與公共區(qū)域；可靈活定制茶室、書房、展示區(qū)等。隨著四代住宅的普及，空中院館正與垂直森林理念深度融合，推動住宅從“功能容器”向“生態(tài)有機(jī)體”轉(zhuǎn)型。

??成都閱天府建面約252㎡戶型空中院館位于玄關(guān)入口處，兼具“開門見景”與環(huán)形動線功能。

??成都保利花照天珺239㎡戶型中，25㎡環(huán)抱式空間擁有7米南向采光面6米進(jìn)深，提升空間效率。

圖：成都保利花照天珺建面約239㎡戶型&空中院館實(shí)拍

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??成都仁和春天·29號院建面約240㎡戶型中，“雙院館”設(shè)計(jì)（L型空中花園+全景艙）強(qiáng)化家庭社交場景。

圖：成都仁和春天·29號院建面約240㎡戶型&空中院館實(shí)拍

??

??(2)房企精裝體系從儲物向“居住效率”迭代

??（略）

??(3)非遺IP激活社區(qū)生命力

??非遺設(shè)計(jì)在住宅項(xiàng)目中的運(yùn)用，不僅是建筑美學(xué)的創(chuàng)新嘗試，更是房地產(chǎn)行業(yè)在文化覺醒、消費(fèi)升級和可持續(xù)發(fā)展背景下的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，其意義在于通過建筑裝飾、公共藝術(shù)、節(jié)慶活動等形式，將非物質(zhì)文化遺產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可感知的社區(qū)文化符號，既活化瀕危技藝的當(dāng)代價值，又塑造社區(qū)獨(dú)特人文氣質(zhì)，增強(qiáng)居民文化認(rèn)同感與歸屬感。

??上海保利·外灘序復(fù)刻“水泥拉毛嵌鵝卵石”非遺工藝，特邀老師傅手工鑲嵌、打磨卵石立面。該項(xiàng)目融合現(xiàn)代低碳裝配式技術(shù)，成為上海首個“非遺級歷保住宅”，重現(xiàn)海派花園別墅經(jīng)典之美。

圖：上海保利·外灘序非遺工藝立面實(shí)景

??

??寧波保利·海晏天珺將非遺鄞州竹編、金銀彩繡以及天一閣窗花等傳統(tǒng)技藝，通過現(xiàn)代設(shè)計(jì)解構(gòu)重組，形成貫穿社區(qū)的超級符號，將城市文化底蘊(yùn)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品文化底色。

??將鄞州非遺竹編的經(jīng)緯編織肌理進(jìn)行幾何解構(gòu)，提取竹篾交疊的菱形紋、人字紋等核心元素，演變?yōu)榈孛驿佈b模塊化單元，在社區(qū)動線中構(gòu)建“非遺基因鏈”。

圖：寧波保利·海晏天珺鄞州竹編經(jīng)緯編織紋鋪裝地面實(shí)景

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??項(xiàng)目主入口銅藝精雕大門兩側(cè)夾絲玻璃融合了金銀彩繡紋樣與方勝紋，呼應(yīng)寧波“金銀彩繡”非遺工藝精髓，成為歸家儀式感點(diǎn)睛之筆。

圖：寧波保利·海晏天珺銅藝大門實(shí)景

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??無錫東城美的·東望府以寄暢園山境、蠡園水境構(gòu)建雙園格局，構(gòu)建無錫文化地標(biāo)。項(xiàng)目特邀香山幫非遺匠人手工筑造全榫卯結(jié)構(gòu)亭榭，嘉樹堂運(yùn)用傳統(tǒng)飛檐戧角工藝，以奢侈品級標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)工藝的孤品級匠造價值。

圖：寧波保利·海晏天珺銅藝大門實(shí)景

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??示范區(qū)開放時，復(fù)刻央視春晚《無錫景》同款非遺游園會，以錫劇、打鐵花、漆扇制作等非遺活動，構(gòu)建可體驗(yàn)的文化資產(chǎn)。

圖：無錫東城美的·東望府示范區(qū)開放現(xiàn)場非遺節(jié)目
——打鐵花、錫劇

??頭部房企率先打造“非遺IP + 社區(qū)空間 + 生活方式”閉環(huán)生態(tài)，重塑高端住宅價值，實(shí)現(xiàn)文化保護(hù)、城市更新與社會治理協(xié)同發(fā)展。在數(shù)字技術(shù)深度滲透與Z世代文化認(rèn)同崛起的影響下，非遺IP賦能社區(qū)從建筑肌理延伸至社群運(yùn)營，從文化符號升級為經(jīng)濟(jì)引擎，標(biāo)志著中國地產(chǎn)進(jìn)入“文化資本驅(qū)動”時代。

??展 望

??03 四代宅創(chuàng)新與挑戰(zhàn)并存，交付后或面臨維護(hù)壓力

??第四代住宅，作為近幾年備受關(guān)注的創(chuàng)新產(chǎn)品，雖然在設(shè)計(jì)和功能上有諸多亮點(diǎn)，但在交付后卻暴露出一些亟待解決的實(shí)際問題，尤其是在空中花園的統(tǒng)一性和建筑立面的維護(hù)方面。

??對于帶覆土交付的第四代住宅，空中花園的后續(xù)維護(hù)狀況令人擔(dān)憂。以福州某個第四代住宅項(xiàng)目為例，交付僅半年，部分業(yè)主便開始私自更換植被、將花園改造成養(yǎng)魚池，甚至縮小或鏟除花池。盡管物業(yè)合同明確禁止此類改造行為，但仍有不少購房者未能遵守相關(guān)條款，導(dǎo)致空中花園的統(tǒng)一性和美觀性大打折扣。

??西安，第四代住宅交付未有覆土及綠植要求，然而，其空中露臺的場景創(chuàng)新效果也未能達(dá)到預(yù)期。由于當(dāng)?shù)鼗覊m多、霧霾頻發(fā)，露臺容易積灰，進(jìn)而影響室內(nèi)整潔，某個項(xiàng)目交付一年內(nèi)，便有許多業(yè)主對露臺進(jìn)行了改造：有的搭建頂棚以抵御雨雪，有的封閉露臺以隔絕灰塵。這些改造行為雖然在一定程度上解決了業(yè)主的實(shí)際需求，但卻破壞了建筑外立面的統(tǒng)一協(xié)調(diào)性，影響了整個小區(qū)的美觀和整體性。

??從這些現(xiàn)象可以看出，第四代住宅交付后，其部分產(chǎn)品缺陷逐漸顯現(xiàn)，后期物業(yè)管理也面臨著諸多挑戰(zhàn)，這些都將是第四代住宅后續(xù)發(fā)展所必須深入思考和著力解決的問題。

??04“好房子”時代，房企開發(fā)體系與組織架構(gòu)均需優(yōu)化

??（略）

??伍業(yè)績篇

??過半百強(qiáng)房企業(yè)績增長

??2025年一季度房地產(chǎn)市場延續(xù)止跌回穩(wěn)態(tài)勢，3月恰逢“金三銀四”成交旺季，整體供求有望修復(fù)，部分城市甚至出現(xiàn)“小陽春”。企業(yè)層面，銷售整體保持低位運(yùn)行，部分企業(yè)業(yè)績也大幅回暖，1-2月百強(qiáng)房企中累計(jì)業(yè)績同比增長的企業(yè)占比超過50%。

??整體來看，樓市的止跌回穩(wěn)已經(jīng)初現(xiàn)端倪。但是由于購房者的信心和預(yù)期仍在修復(fù)過程中，疊加企業(yè)庫存去化壓力仍未減輕，房企仍需積極應(yīng)對。

??總 結(jié)

??01 企業(yè)銷售整體止跌企穩(wěn)，百強(qiáng)房累計(jì)業(yè)績同比變化不大

??2025年伊始房地產(chǎn)市場延續(xù)止跌回穩(wěn)態(tài)勢，疊加春節(jié)假期因素影響，房企銷售整體保持低位運(yùn)行。1-2月，行業(yè)百強(qiáng)房企累計(jì)銷售操盤金額4157.3億元，同比減少1.2%；全口徑金額4401.4億元，同比減少3.1%。從各月表現(xiàn)來看，1月新房市場季節(jié)性回落，供求雙淡，同時由于1月底2月初恰逢春節(jié)傳統(tǒng)假期，因此2月銷售整體也在低位。但由于去年2月恰逢春節(jié)假期低基數(shù)原因，因而2月單月銷售同比正增長，同時一線城市因新政利好效應(yīng)增幅居前。

??整體來看，隨著兩會政府工作報告將“穩(wěn)住樓市”首次寫入總體要求，房地產(chǎn)政策面持續(xù)優(yōu)化、釋放利好。但是房企推盤積極性仍相對較低，一季度供應(yīng)端供給約束依舊較為明顯，短期復(fù)蘇動能尚且不足。

??02 TOP10和TOP100入榜門檻有所回升

??TOP10和TOP100入榜門檻有所回升，其余梯隊(duì)門檻值均降至近年新低。2025年1-2月銷售全口徑金額TOP100入榜門檻值為9億元，同比提升4.7%；TOP10房企銷售全口徑金額門檻值127.6億元，同比提升4.8%。這兩個梯隊(duì)是薇爾兩個入榜門檻有所回升的梯隊(duì)。其他梯隊(duì)的門檻值則仍在降低，其中TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低17.9%至34.2億元，是各個梯隊(duì)中降幅最大的。

??03 過半百強(qiáng)房企業(yè)績同比增長，部分企業(yè)業(yè)績大幅回暖

??從企業(yè)具體表現(xiàn)來看，2025年1-2月，百強(qiáng)房企中累計(jì)業(yè)績同比增長的企業(yè)占比超過50%，其中同比增幅大于30%的企業(yè)數(shù)量占到31家。整體業(yè)績止跌回穩(wěn)，部分企業(yè)業(yè)績大幅回暖。

??值得注意的是，從企業(yè)性質(zhì)來看央國企中業(yè)績增長的企業(yè)占比相對較高。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，央企中業(yè)績增長的企業(yè)占比達(dá)到了70%，國企也達(dá)到了63%。相較之下，民營房企中業(yè)績增長的企業(yè)占比僅為47%，混合所有制房企更是僅有38%。

??而從各個梯隊(duì)來看，除了TOP11-30梯隊(duì)的房企之外，其余各個梯隊(duì)中業(yè)績增長的房企數(shù)量均已過半。其中TOP51-100的中小房企中業(yè)績增幅超過30%的占比最高，達(dá)到了37%，TOP11-30和TOP31-50也各有32%的房企業(yè)績增幅超過30%。TOP10中則有中海和華發(fā)的業(yè)績增幅超過了30%，分別達(dá)到了32.7%和58.6%。

??展 望

??04 短期市場仍將延續(xù)筑底行情，房企仍需積極應(yīng)對

??當(dāng)前，市場整體延續(xù)筑底調(diào)整的態(tài)勢，隨著地方政策面不斷優(yōu)化，一線及部分強(qiáng)二線核心城市“四限”松綁，持續(xù)向購房者釋放利好信號，樓市的止跌回穩(wěn)已經(jīng)初現(xiàn)端倪。但是由于購房者的信心和預(yù)期仍在修復(fù)過程中，疊加房企庫存壓力的持續(xù)增長，企業(yè)銷售整體仍面臨著較為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

??中短期來看，隨著部分核心城市北上深杭等將迎來供應(yīng)放量，改善和高端盤占比上升，預(yù)期將拉動市場熱度回升，加之核心一二線樓市調(diào)控政策尚有放松空間，也將助力市場維穩(wěn)。房企仍需積極推盤、做好營銷，為接住“流量”做好準(zhǔn)備。同時，把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會，挖掘不同城市、不同購房群體的結(jié)構(gòu)性需求，以產(chǎn)品創(chuàng)新和升級迭代迎合購房偏好的轉(zhuǎn)變，從而取得市場優(yōu)勢地位，安全穿越此輪危機(jī)。