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      本月樓市政策聚焦

??中央明確“構建房地產發展新模式”改革任務，地方需求側政策持續發力

??2024年8月，我國房地產政策環境延續寬松。中央層面，住建部在“推動高質量發展”系列新聞發布會上明確了“構建房地產發展新模式”“建立城市規劃建設治理新機制”“推動建筑業轉型升級”等重要改革任務，提出了增加保障性住房建設和供給、建立“人、房、地、錢”要素聯動機制、研究建立“房屋體檢”“房屋養老金”“房屋保險”制度、建設綠色低碳智能安全的“好房子”等重點工作。

??地方層面，本月地方出臺房地產調控政策65條，較上月略有減少。其中，寬松性政策56條、中性政策7條、緊縮性政策2條。調控主體延續以二三線城市為主，政策內容主要聚焦在優化住房信貸政策、推進住房“以舊換新”、鼓勵房票安置、加大住房公積金政策支持、實施購房補貼等方面，但總體力度及市場影響均相對有限。本期報告主要對8月房地產行業政策進行梳理，并作解析。

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??中央政策：構建房地產發展新模式，建設適應人民群眾新期待的好房子

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結

??8月資金面整體趨向寬松，但中旬受政府發債、繳稅繳準等因素影響，資金面出現階段性收緊，央行適時加大了逆回購操作以維護流動性穩定。具體來看，公開市場操作方面，8月逆回購累計投放41773.3億元，到期41381.9億元；開展3000億元MLF操作，到期4010億元；開展1700億元國庫現金定存，其中800億元為3個月期限，中標利率2.28%，900億元為2個月期限，中標利率2.2%。資金利率方面，DR007、R007全月均值較上月分別小幅下行3.7BP、1.2BP至1.79%、1.88%， R007和DR007利差較上月略有擴大。LPR方面，1年期LPR、5年期以上LPR分別維持3.35%、3.85%不變。

??在房地產方面，本月中央層面無重要房地產政策出臺，不過8月23日住建部出席“推動高質量發展”系列發布會值得關注。會上明確了“構建房地產發展新模式”“建立城市規劃建設治理新機制”“推動建筑業轉型升級”等重要改革任務，其中，在“構建房地產發展模式”中提出，在理念上，要深刻領會“房住不炒”定位，建設適應人民群眾新期待的好房子；在體系上，要以政府為主滿足剛性住房需求，以市場為主滿足多樣化改善性住房需求；在制度上，要改革完善房地產開發、交易和使用制度，為房地產轉型發展夯實制度基礎；在要素配置上，要建立“人、房、地、錢”要素聯動新機制。除此之外，會上還提出了重點抓的幾方面工作：一是完善住房供應體系，重點增加保障性住房建設和供給；二是部署各地以編制實施住房發展規劃和年度住房發展計劃為抓手，建立“人、房、地、錢”要素聯動機制；三是有力有序推動現房銷售；四是建立城市房地產融資協調機制，推出項目“白名單”制度；五是研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制；六是建設綠色、低碳、智能、安全的“好房子”等。

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??地方政策：二三線城市寬松性調控持續高頻，政策聚焦優化住房信貸政策、推進住房“以舊換新”、鼓勵房票安置、加大公積金貸款支持等

??1. 寬松性政策

??（1）行政干預政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）人口人才政策

??2. 中性政策（1） 住房保障政策

??（2）其他政策

??3. 緊縮性政策

     （1） 市場監管政策

??（2） 公積金政策

??4. 政策小結政策調整延續以二三線城市為主，調控力度及市場影響均相對有限

??中房研協測評研究中心監測統計，2024年8月，地方出臺房地產調控政策65條，較上月略有減少。其中，寬松性政策56條，主要涉及優化住房信貸政策、推進落實住房“以舊換新”、鼓勵房票安置、加大住房公積金政策支持、實施購房補貼、加大高品質住房供給等；中性政策7條，主要涉及保障性住房建設籌集和管理；緊縮性政策2條，主要涉及房地產開發經營管理、公積金提取規范等。總的來看，本月地方房地產政策調整延續以二三線城市為主，政策內容偏向延續和推進落實，力度及市場影響均相對有限。

??行政干預核心舉措包括推進住房以舊換新、鼓勵房票安置、鼓勵房企讓利銷售或發放購房補貼等

??在行政干預方面，核心舉措主要包括推進住房“以舊換新”、鼓勵房票安置、鼓勵房企讓利銷售、優化住房信貸政策、加大高品質住房供給等。其中，典型代表有：重慶取消中心城區新房和二手房的限售，并優化住房套數認定標準，申請商業性個人住房貸款僅核查家庭成員在擬購住房所在區縣的住房情況；海南省定安縣進一步優化住房限購政策，非海南省戶籍人員，在海南省無住房或僅有1套住房且上年度在海南省實際居住滿183天的，在定安縣購房享受本地居民同等待遇，在海南省專科及以上高校就讀的學生憑所在學校的集體戶口或學生證，可在定安縣購買1套住房等；成都、長沙進一步優化住房套數認定，居民家庭在擬購新房的區縣（市）無住房的，可按首套住房認定；廈門、黃山、銅陵、成都、寧鄉、重慶、恩施自治州、新疆維吾爾自治區、廣州市花都區等多地推進落實住房“以舊換新”；銅陵、南寧、岳陽、衡陽、廣州市花都區、福州市閩侯縣等多地鼓勵房票安置；阜陽、銅陵、宜春、九江、成都、郴州、寧鄉、唐山、廣元市旺蒼縣、衢州市龍游縣、南昌市南昌縣、荊門市屈家嶺管理區等多地鼓勵房企讓利銷售或發布購房財稅補貼政策等。

??土地政策核心聚焦中心城區經營性房地產用地的開發利用

??在土地政策方面，主要圍繞優化中心城區經營性房地產用地開發利用展開。漳州市發布指導意見提出：在城市郊區等不具備公共交通條件但景觀、區位等條件較好的區域或受限高管控區域，停止執行住宅項目容積率不得低于1.0的供地標準；落實養老、幼兒園等公共服務設施專項規劃，居住地塊在服務半徑內的可不重復配置相關配套用房；土地出讓金自《國有建設用地使用權出讓合同》簽訂后1個月內必須繳納出讓價款的50％，余款在合同簽訂之日起1年內繳清等。

??公積金政策核心舉措包括上調公積金最高貸款額度、支持提取公積金支付購房首付款、減少公積金提取限制等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調公積金最高貸款額度、支持提取公積金支付購房首付款、減少公積金提取限制等。典型代表有：昆明將二套房公積金貸款最低首付比例下調至20%，將二孩、三孩家庭購買首套住房公積金最高貸款額度分別上調20%、30%，將“春城計劃”人才購房公積金最高貸款額度上調50%；泉州明確職工連續足額繳存住房公積金滿6個月即可申請住房公積金貸款，并取消異地貸款戶籍地限制，支持購房職工、配偶及直系血親提取公積金支付購房首付款；邵陽取消需夫妻雙方至少有一方具有邵陽戶籍的限制，取消所購住房為本市首套住房的限制，取消申請人需在就業地繳存住房公積金的限制，首套住房最低首付比例降至15%；南京將公積金住房貸款年限放寬至退休后延長10年，住房公積金貸款次數按照貸款時認定的房產套數計算，不再查驗歷史住房公積金貸款記錄；上饒試點“可提可貸”政策，并將首次使用住房公積金貸款上限提高至80萬元，再次使用貸款上限提高至70萬元，存貸比按照20倍執行；廣州、成都支持提取本人及配偶名下住房公積金支付購房首付款等。

??人口人才引入核心舉措主要包括放寬落戶限制、發放人才購房補貼等

??在人口人才方面，核心舉措主要包括放寬落戶限制、發放人才購房補貼等。典型代表有：廈門明確在市行政區域內擁有合法房產且滿足相應條件的人員可申請將戶口遷入房產所在地，申請人及其配偶、未成年子女戶口可一并遷入；海口提出經認定的高層次人才（含柔性人才）可直接落戶，畢業2年以內的統招中等專業學校畢業生可直接落戶，50周歲以下的海外留學專科畢業生可直接落戶，45周歲以下且具有高級工職業資格（三級職業技能等級）或初級職稱，以及對應初級職稱以上的專業技術人員職業資格人才可直接落戶；衢州市龍游縣對滿足條件的高層次人才，按120平方米、100平方米、60平方米、30平方米、15平方米實行購房面積梯度補助政策，對滿足條件的全日制本科畢業生、大專畢業生、職校畢業生，分別給予一次性5萬元、3萬元、2萬元的購房補助等。

??中性政策主要涉及保障性住房建設籌集和管理

??中性政策主要涉及保障性住房建設籌集和管理。典型代表有：廣州出臺公共租賃住房管理辦法，明確申請人和共同申請人的配偶及未成年子女的住房情況和經濟狀況列入申請家庭住房、家庭收入、家庭財產的計算范圍，放寬老年群體家庭收入、家庭財產標準；鄭州發布保障性租賃住房管理辦法，明確保障性租賃住房租金原則上按照不高于同區域同類型住房市場租金90%的標準確定，租賃合同期限原則上不超過3年，租金標準調整周期原則上不超過2年等；肇慶、商丘、德州、蘭州等多地開展收購存量商品房用作保障性住房工作。此外，據不完全統計，截至2024年8月底，全國已有超80個城市宣布支持國有平臺企業等收購商品住房，用于保障性住房、安置房、人才房、周轉房等。

??緊縮性調控主要涉及房地產開發經營管理和公積金提取規范等

??緊縮性政策主要涉及房地產開發經營管理和公積金提取規范。典型代表有：湖南印發城市房地產開發經營管理辦法，明確要建立房地產開發項目資本金制度，房地產開發企業要按照住宅質量保證書和商品房買賣合同的約定承擔保修和賠償責任，住建部門建立健全房地產開發經營活動監督機制等；貴陽市進一步規范購買異地二手房公積金提取行為，明確繳存人在異地（貴陽市行政區域、貴安新區直管區外）以非按揭方式購買二手房提取住房公積金的，應當在不動產權證書發證之日起6個月后18個月內提出申請等。

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??8月重要事項復盤

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??重點40城現行房地產核心政策一覽

??1. 行政限制類政策

??根據中房研協測評研究中心監測統計，截至2024年8月31日，40個重點城市中：

??（1）限購方面，執行全域限購政策的城市有4個，分別為北京、上海、深圳、海口；執行區域限購政策的有2個，分別為廣州、天津；其他34個城市均不限購。

??（2）限售方面，執行限售政策的城市有13個，其中，北京、上海、杭州、海口及廈門部分樓盤限售期最長達到5年，廈門特殊樓盤限售期最長達到8年。

??（3）限地價方面，土地拍賣仍設定最高限價的城市僅剩北京，其他城市已基本取消土地最高限價。

??（4）與上月相比，本月40個重點城市住房限購政策無調整，重慶取消了中心城區新房和二手房限售，深圳土地出讓中取消了最高限價。

??2. 住房信貸及稅收減免政策

??根據中房研協測評研究中心監測統計，截至2024年8月31日，40個重點城市中：

??（1）40個城市均已跟進“認房不認貸”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在該市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策；

??（2）40城二手房交易中，北京普通住宅滿兩年免征增值稅，非普通住宅滿兩年征收差額增值稅，滿五唯一免征個人所得稅；上海、深圳普通住宅滿五年免征增值稅，非普通住宅滿五年差額征收增值稅，滿五唯一免征個人所得稅；其他城市二手房交易基本執行滿兩年免征增值稅、滿五唯一免征個人所得稅政策。

??（3）與上月相比，本月40個重點城市住房信貸政策無調整。

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??房地產政策展望

??1. 中央層面

??8月1日，央行召開2024年下半年工作會議。會議提出，繼續實施好穩健的貨幣政策，加大金融對實體經濟的支持力度，把著力點更多轉向惠民生、促消費，綜合運用多種貨幣政策工具，保持流動性合理充裕等。9月5日，央行有關負責人出席“推動高質量發展”系列主題新聞發布會也表示，中國的貨幣政策將繼續堅持以我為主，優先支持國內經濟發展，加大逆周期調節力度，更有針對性地滿足合理消費融資需求。此外，我國金融機構存款準備金率仍有下降空間，是否降準降息將根據經濟走勢決定。宏觀政策總體維持寬松預期。短期流動性方面，根據中信證券研究測算，在完全排除MLF及逆回購到期因素情形下，9月基本不存在流動性缺口，但政府債供給和財政支出的節奏錯位可能在月中時點對資金面造成擾動，預計央行將繼續通過公開市場操作維護資金面穩定。

??在房地產方面，住建部明確了下一步改革重點工作，一是加快構建房地產發展新模式，具體涉及理念、體系、制度和要素配置四個方面，二是建立城市規劃建設治理新機制，適應城市發展進入城市更新階段的新要求，打造宜居、韌性、智慧城市；三是推動建筑業轉型升級，促進建筑業高質量發展，為社會提供高品質建筑產品。此外，房地產市場仍處于調整轉型過程中，住建部提出，將繼續通過政策合力、發揮城市房地產融資協調機制作用，壓實地方政府、房地產開發企業、金融機構等各方責任，打好商品住房項目保交房攻堅戰。

??2. 地方層面

??根據CRIC統計數據，8月，房地產市場延續供需兩淡。TOP100房企實現銷售操盤金額2512億元，環比下降10%、同比下降26.8%，單月業績規模保持在歷史較低水平，且同比降幅較7月擴大了7.1個百分點。重點30城商品住宅新增供應797萬平方米，環比增長6%、同比下降32%；成交923萬平方米，環比下降9%、同比下降20%。受政策效應邊際遞減、高溫天氣和營銷淡季等因素影響，房地產市場整體持續走弱。隨著傳統營銷旺季臨近，地方一方面需要加大對前期已出臺政策的推進落實，另一方面或可進一步加大政策寬松力度以提振市場住房需求。在供給側，給予房企更大操作空間，如優化房地產開發報建流程、優化房企預售監管、給予房企更大自主定價權、加大對房企開發高品質住房支持力度等；在需求側，進一步減少商品房交易行政類限制，繼續通過發放購房補貼、降低房地產貸款利率和交易稅費等形式減輕購房者購房成本和還貸壓力，大部分二三線城市還需要圍繞產業人口導入、鄉鎮人口轉移和房票安置等方面重點發力。此外，當前“收儲”工作正加速推進，出現了“由地方政府組織國企收購轉化為保障性住房”“由市場租賃機構收購轉化為租賃住房”“由地方政府收購轉化為拆遷安置房”等多種模式，各地需結合自身住房市場特點，參考先行城市實踐經驗，加快收儲政策有效落地。