??導(dǎo) 讀 

??2月克而瑞領(lǐng)先股指下降8.3%，估值維持低位，成分股表現(xiàn)低迷。

??☉ 文／克而瑞證券&克而瑞研究中心

??●  克而瑞領(lǐng)先指數(shù)系列  ●

??包含：①克而瑞領(lǐng)先股指（全稱：克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù) CESCPD），是克而瑞委托中華證券交易服務(wù)有限公司(中華交易服務(wù))，由中證指數(shù)有限公司(中證指數(shù))進(jìn)行編制。②克而瑞領(lǐng)先債指（全稱：克而瑞中國(guó)地產(chǎn)債券領(lǐng)先指數(shù) CRICCNPD Index），是克而瑞委托倫敦證券交易所集團(tuán)（LSEG）的全資子公司：富時(shí)羅素經(jīng)過(guò)嚴(yán)格篩選，挑選出具有代表性的中資房地產(chǎn)美元債進(jìn)行編制。

??克而瑞領(lǐng)先股指是從“TOP100房企排行榜”內(nèi)選取香港上市市值排名首40位的內(nèi)地地產(chǎn)發(fā)展商為樣本，采用自由流通調(diào)整市值加權(quán)法計(jì)算。2019年1月1日至9月底，克而瑞領(lǐng)先股指漲幅9.1%，同期恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)漲幅3.9%，恒生指數(shù)較基期跌幅達(dá)9.3%，指數(shù)的領(lǐng)先屬性明顯。

??在克而瑞大數(shù)據(jù)分析公司的基礎(chǔ)上，克而瑞領(lǐng)先股指從上市時(shí)間、價(jià)格、成交、市值四大方面甄選成分股，成分股采用非終身制，克而瑞會(huì)定期并及時(shí)考察企業(yè)代表性，并進(jìn)行樣本調(diào)整。

??作為“克而瑞大數(shù)據(jù)”15年積累的新延伸成果，克而瑞領(lǐng)先指數(shù)能反映不同時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)的總體結(jié)構(gòu)與特征，未來(lái)指數(shù)樣本也會(huì)與時(shí)俱進(jìn)、更為豐富，樣本結(jié)構(gòu)也將更加多元。這樣的變化將有助于更好地反映行業(yè)變遷，引導(dǎo)市場(chǎng)良性運(yùn)行。

??2月樓市成交同環(huán)比跌幅收窄至3成，百?gòu)?qiáng)房企銷售同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

??2月克而瑞領(lǐng)先股指震蕩后下行，估值水平仍維持低位。

??在資本市場(chǎng)方面，成分股表現(xiàn)低迷。

??01
??2月樓市成交同環(huán)比跌幅收窄至3成
百?gòu)?qiáng)房企銷售同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大

??2月，29個(gè)重點(diǎn)城市整體成交1077萬(wàn)平方米，環(huán)比下降32%，同比下降36%，主要是受新冠疫情不確定性和樓市低迷行情的雙重影響。

??分能級(jí)來(lái)看，一線城市整體成交顯著回落，2月總成交量?jī)H為173萬(wàn)平方米，同環(huán)比齊跌，降幅分別達(dá)到了25%和42%。其中上海購(gòu)房需求旺盛，北京恰逢冬奧會(huì)，加之新冠疫情，成交同環(huán)比跌幅均在6成以上。

??二三線城市總成交904萬(wàn)平方米，環(huán)比下降了29%，同比下降37%。天津隨著供應(yīng)放量，成交穩(wěn)步回升，同環(huán)比齊增；西安逐步走出疫情陰霾，購(gòu)房需求迎來(lái)集中釋放，因而同環(huán)比增幅分別達(dá)到了10%和57%。

??2月，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)下行調(diào)整趨勢(shì)，疊加春節(jié)期間市場(chǎng)預(yù)冷，企業(yè)銷售同比降幅較1月進(jìn)一步擴(kuò)大。百?gòu)?qiáng)房企僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4015.8億元，環(huán)比1月降低23.5%、同比降低47.2%，較1月降幅擴(kuò)大逾十個(gè)百分點(diǎn)。

??02
??指數(shù)震蕩后下行
估值水平仍維持低位   

??2021年1月1日至今，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)跌幅34.3%，同期恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)跌幅29.6%。恒生指數(shù)跌幅16.4%，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）板塊跌幅13.1%。

??2022年2月，恒生指數(shù)下降4.6%，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)下降8.3%，恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)下降6.4%，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）板塊下降0.8%。

??2月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成交額占香港地產(chǎn)股大樣本的成交額比值總體較上月下降，走勢(shì)向下。2月該指數(shù)成交額占比周均值91.2%，高于歷史均值83.8%，低于上月周均值92.5%，于月末同樣出現(xiàn)占比明顯下降的情況，使總體走勢(shì)向下。

??從估值角度看，2022年2月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)估值在小幅回升后繼續(xù)下行，指數(shù)相對(duì)恒指PE較上月有所回落。

??2022年2月相對(duì)恒指成分股的PE周均值為-64.4%，微低于上月相對(duì)PE周均值-64.3%，低于2021年全年相對(duì)PE周均值-61.0%?？硕饍?nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE 2022年2月周均值為4.58，高于上月周均值4.50，低于2021年全年周均值5.75。

??市凈率方面，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股PB相對(duì)恒指成分股2月小幅震蕩，總體繼續(xù)下行并維持低位。2月相對(duì)恒指PB周均值為-0.9% ，低于上月的周均值-0.1%，低于2021年全年相對(duì)恒指PB周均值22.5%。克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股2月整體PB周均值為0.86，高于上月周均值0.83，低于2021年全年P(guān)B周均值0.97。

??2月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股相對(duì)香港地產(chǎn)股大樣本整體PB較上月基本持平。2月該相對(duì)PB周均值為0.8%，略高于上月相對(duì)PB周均值0.7%，低于2021年全年相對(duì)PB周均值6.2%。

??03
??成分股表現(xiàn)低迷

??2月，成分股表現(xiàn)低迷。德信中國(guó)、旭輝控股集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展?jié)q幅居前；而正榮地產(chǎn)、龍光集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)則跌幅居前。

克而瑞證券資產(chǎn)管理部 固定收益副總經(jīng)理：孫楊
執(zhí)業(yè)編號(hào)：BOI804
聯(lián)系人：吳浩宗、趙越
孫楊先生受聘于香港克而瑞證券有限公司，持有香港證監(jiān)會(huì)1號(hào) - 證券交易及 4號(hào) - 就證券提供意見(jiàn)的代表牌照，其牌照中央編號(hào)為BOI804。孫楊先生及其有聯(lián)系者并沒(méi)有對(duì)上述涉及公司持有任何財(cái)務(wù)權(quán)益

附：克而瑞領(lǐng)先股指40家房企成分股

1、 樣本定期調(diào)整
每半年調(diào)整一次。遵循上市時(shí)間甄選、價(jià)格甄選、成交甄選、市值甄選等原則，剔除過(guò)去一年港股日均總市值不足20億港元的股票，剩余樣本股按照港股日均總市值由高至低排名，選取前40名作為指數(shù)樣本。

2、樣本臨時(shí)調(diào)整
在有特殊事件發(fā)生（如分拆上市、破產(chǎn)清算、退市、被收購(gòu)、重大違規(guī)等），以致影響指數(shù)代表性與可投資性時(shí)，將對(duì)克而瑞領(lǐng)先股指樣本進(jìn)行臨時(shí)調(diào)整。發(fā)生臨時(shí)調(diào)整時(shí)，被剔除的股票至下次定期調(diào)整前不會(huì)被取代。