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??2023年目標1950億；未結轉銷售和合約負債顯著減少，未來營收增長壓力加大。

??◎  作者 /房玲  易天宇

??核心觀點

??【市場修復前2月銷售增長41%，全年目標審慎底線為1950億】2022年龍湖集團實現合同銷售額2015.9億元，同比降30.51%。相比于TOP10房企的合約銷售金額平均同比下滑33%，龍湖銷售表現中規中矩。對于2023年的業績指引與銷售目標，龍湖表現審慎，預計全年供貨約3000億以上，并謀求65%以上的去化率，折合銷售1950億以上，為2023年的底線目標。同時龍湖表示，將持續根據市場的情況隨時保持彈性，順勢而為，不一味追求簽約規模和排名。

??【投資以銷定支表現謹慎，合肥新增建面達94萬方】2022年全年龍湖新增土地34塊，新增土儲建面448萬平方米，新增土儲總價451億元，分別同比下降81%及70%。新增土儲建面中15%為收并購，相比2021年全年65%的并購占比已有大幅下滑。此外在所獲取的地塊中，60%的土塊平均溢價率為0%，整體溢價率為4%。具體城市來看，合肥、杭州、成都三地拿地均超60萬，其中合肥拿地建面達94萬平米，于各城市中名列第一。未來龍湖表示將以銷定支，將拿地的投資額跟銷售回款動態匹配。

??【未結轉銷售和合約負債顯著減少，未來結算壓力加大】2022年龍湖實現營業收入2505.65億元，同比增長12%；其中物業銷售收入2270.17億元，同比增長11%。2022年底，龍湖已售出未結算項目的合同銷售額為2270億元，相較于2021年末下降了28%；此外2022年末的合同負債為1252億元，相較于同期下降了36%，未來物業開發的營收增長或受限。從利潤率水平來看，2022年龍湖的毛利率為21.17%，同比下降約4個百分點；凈利率為13.1%，同比下降1.13個百分點。對于未來市場投資，龍湖表示會堅守投資刻度，毛利率要求在 20% 以上，凈利率在 12% 以上。

??【財務穩健，標普22年中以來首次上調龍湖評級】2022年末龍湖剔除預售監管資金及受限資金后，現金短債比為2.61倍；凈負債率為58.1%；剔除預收后的資產負債率為64.8%，持續屬于綠檔企業。截止2022年底，龍湖集團的平均借貸成本進一步降低至4.1%，平均貸款年限為6.67年，其中2023年已無到期境外債，需要剛性兌付的境內公司債也僅73億元。2023年2月9日，標普確認龍湖集團的投資級評級，展望上調為穩定。這是2022年中以來，三大國際評級機構首次上調中國房企展望。

??【全航道協同促進發展，5年內非地產開發業務利潤占比達50%】2022年，龍湖集團物業投資業務不含稅租金收入為118.8億元，同比增長14%；商場、租賃住房、其他收入的占比分別為78.1%、20.2%和1.7%。其中冠寓已開業11.6萬間，整體出租率為88.5%，其中開業超過六個月的項目出租率為91.1%。服務業務及其他實現營業收入116.7億元，同比增長39%。在業績會上，龍湖提到未來5年內，非地產開發業務利潤占比將在50%以上。預計在“1+2+2”發展格局下，能為龍湖提供更大的后續發展空間。

??01 銷售

??市場修復前2月銷售增長41%
全年目標審慎底線為1950億

??2022年龍湖集團實現合同銷售額為2015.9億元，同比降30.51%，合同銷售面積1304.7萬平方米，同比下降23.65%。其中實現歸屬股東權益的合同銷售金額1273億元，權益占比63%。相比于2022年克而瑞TOP10房企的合約銷售金額同比下滑33%，龍湖銷售表現中規中矩。

??2023年前兩月，龍湖集團累計實現合同銷售金額282.4億元，同比增長41%。業績會上，龍湖預測未來市場端復蘇更可能是脈沖型的復蘇，并非一蹴而就，居民和消費的信心仍需要時間恢復。在此背景下對于2023年的業績指引與銷售目標，龍湖表現得更為審慎，全年供貨約3000億以上，并謀求65%以上的去化率，折合銷售1950億以上，為2023年的底線目標。同時龍湖表示，將持續根據市場的情況隨時保持彈性，順勢而為，不一味追求簽約規模和排名。

??從銷售金額的區域分布來看，龍湖的銷售貢獻主要來自長三角、中西部及環渤海三個區域，分別占比38%、29%及21%，其中長三角占比同比增長10個百分點，其他區域占比均有所下滑。從城市能級來看，一二線城市銷售占比達85%，同比變化不大。

??從城市貢獻來看，龍湖有10城進入當地備案排名前三，22城進入當地市場前五。但受疫情影響，2022年貢獻銷售超百億的城市僅有3座，分別是杭州、合肥及成都。同期對比，不少城市由于疫情或其他因素影響，銷售規模同比下滑較大，如重慶、武漢、濟南及北京等，其中重慶尤其明顯，銷售金額同比下滑58%，從227億元下滑至96億元；但也有少數城市實現銷售同比增長，如合肥同比增長28%至114億元。

??02 投資

??投資以銷定支表現謹慎
合肥新增建面達94萬方

??2022年全年龍湖新增土地34塊，新增土儲總建筑面積為448萬平方米，新增土儲總價為451億元，分別同比下降81%及70%；平均收購成本為10056元/平方米。新增土儲建面中15%為收并購，相比2021年全年65%的并購占比已有大幅下滑。可見，基于上半年市場的不確定性，龍湖在土地市場上表現相當謹慎，投資支出明顯減少。此外在所獲取的地塊中，60%的土塊平均溢價率為0%，整體溢價率為4%。

??未來龍湖表示會繼續重點聚焦20個主力城市和14個機會城市，更加合理的處理好供、銷、存的關系，以銷定支，將拿地的投資額跟銷售回款動態匹配。

??從拿地的城市能級分布來看，2022年龍湖在一二線城市新增土儲建面占比86%，相比于2021全年一二線占比大幅增加了15個百分點。此外區域分布來看，長三角區域的新增土儲占比達52%，中西部的新增土儲占比達32%。具體城市來看，合肥、杭州、成都三地拿地均超60萬，其中合肥拿地建面達94萬平米，于各城市中名列第一。

??截至2022年底，龍湖的總土地儲備為5795萬平方米，較2021年末大幅減少了21%，權益面積為3975萬平方米。土地儲備的平均成本為5221元/平方米，為當期簽約單價的33.7%。按地區分析，環渤海地區、西部地區、長三角地區、華中地區及華南地區的土地儲備分別占土地儲備總面積的32%、25%、19%、14%及10%。雖然土儲出現大幅減少，但根據龍湖2022年銷售面積來看，仍約可保障未來3年的發展，土地儲備相對充足。

??03 盈利

??未結轉銷售和合約負債顯著減少
營收規模增長或受影響

??2022年龍湖實現營業收入2505.65億元，同比增長12%；其中，物業銷售收入2270.17億元，同比增長11%。2022年龍湖全年毛利潤530.38億元，同比下降6%，核心歸母凈利潤同比增長1%至225.4億元。

??截止2022年底，龍湖已售出但未結算項目的合同銷售額為2270億元，相較于2021年末下降了28%；此外2022年末的合同負債為1252億元，相較于同期下降了36%。從對物業銷售營業收入的覆蓋倍率來看，已售未結算合同銷售額/物業銷售營業收入下降為1，而未結轉銷售中還包括非并表項目；合同負債/物業銷售營業收入僅為0.55。可見，隨著未結轉銷售和合約負債的減少，未來龍湖營收規模的增長或受到限制。

??從利潤率水平來看，2022年龍湖的毛利率為21.17%，相比2021年下降約4個百分點；其中開發業務毛利率同比下降5個百分點至17.9%，運營業務及服務業務毛利率均有提升，分別為75.6%及28.9%。2022年龍湖集團加強了費用控制，管理費用占營業額的比例較2021年同期下降2.1個百分點至2.7%，銷售開支占營業額的比例較上年同期下降0.3個百分點至2.1%。在此背景下，凈利率為13.1%，相比2021年下降1.13個百分點。

??對于未來市場投資，龍湖表示會堅守投資刻度，包括毛利率要求在 20% 以上，凈利率在 12% 以上。最近一年龍湖新拿土地的毛利率有22%，凈利率達13%，相信隨著行業不斷修復，未來龍湖的毛利率有望回歸。

??04 負債

??凈負債率同比增加11個點
標普22年中以來首次上調龍湖評級

??在償債能力方面，龍湖持續表現優異。2022年末龍湖剔除預售監管資金及受限資金后，現金短債比為2.61倍，持有現金充足，足以支付短期負債。長短債比9.07，債務結構健康。此外，由于年內總有息負債規模增長了8%，而在手現金則下降了18%。2022年末龍湖凈負債率為58.1%，較2021年提升11.4個百分點，但仍維持行業較低水平；剔除預收后的資產負債率為64.8%，離監管的70%有一定距離，持續屬于綠檔企業。

??在監管機構的支持下，龍湖作為優質民營企業之一，融資渠道進一步拓寬。2022年，龍湖先后在境內成功發行50億元公司債券，以及35億元中期票據，利率在3.00%至4.10%之間，期限達三年至八年。此外2022年12月龍湖成為首家內保外貸房企，于境外銀行貸款7億元，期限5年。

??截止2022年底，龍湖集團的平均借貸成本進一步降低至4.1%，平均貸款年限為6.67年，其中2023年已無到期境外債，需要剛性兌付的境內公司債也僅73億元；此外非抵押債務占總債務比例為69.8%。對于2023年，龍湖表示預計有息債務會保持在2080億總數不變，但是結構會進一步優化，加大國內銀行融資，加大經營性開發貸，并適度減少境外融資。龍湖優秀的債務結構，在行業修復的背景下也讓其擁有了更多發展機遇。

??2023年2月9日，標普確認龍湖集團的投資級評級，展望上調為穩定。這是2022年中以來，三大國際評級機構首次上調中國房企展望。截至當前，龍湖集團獲得境內外全投資級評級，其中信用評級BBB-（標準普爾）、Baa2（穆迪）、BBB（惠譽）、AAA（中誠信證評、新世紀）。

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??05 多元化

??全航道協同促進發展
5年內非地產開發業務利潤占比達50%

??2022年，龍湖集團物業投資業務不含稅租金收入為118.8億元，同比增長14%；商場、租賃住房、其他收入的占比分別為78.1%、20.2%和1.7%。截至2022年底，龍湖集團已開業商場建筑面積為722萬平方米（含車位總建筑面積為927萬平方米），整體出租率為93.9%；冠寓已開業11.6萬間，整體出租率為88.5%，其中開業超過六個月的項目出租率為91.1%。此外服務業務及其他，實現營業收入116.7億元，同比增長39%。

??在商業投資方面，龍湖現已開業運營76座，持有近139座項目，2023年預計新開商業項目11個，新開項目對2023年的租金收入貢獻預計將超過4個億。在長租公寓方面，目前龍湖累計開業11.6萬間，2022年底受疫情影響期末出租率88.5%有所下降，未來一兩個月內會逐步回歸到正常水平。此外龍湖龍智造板塊，截止目前已獲取建管項目近40個，總建筑面積超過700萬平方米。

??在業績會上，龍湖提到未來5年內，非地產開發業務利潤占比將在50%以上。目前龍湖已形成了一個開發航道、兩個運營航道、兩個服務航道，“1+2+2”的發展格局，預計在該體系下，能為龍湖提供更大的后續發展空間。