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??核心觀點

??【全口徑銷售額排名跌出TOP10，回款率達108%】2022年，綠地控股累計實現合同銷售金額1323.32億元、合同銷售面積1279.8萬平方米，分別同比減少54.4%、45%。根據克而瑞榜單數據顯示，全口徑銷售金額排在第14位，較2021年末滑落5位。值得注意的是，全年回款1433億元，回款率達到108%，保持在較高水平。

??【全年未有新增拿地，總土儲達1.57億平方米】2022年，綠地控股全年并無新增拿地，截至報告期末房地產總土儲達1.57億平方米，主要集中在二線城市和三四線城市，土儲建面占比分別為49.3%、46.5%。目前市場走勢并不明朗，三四線城市仍存在較大的不確定性，企業或面臨較大的去化壓力。特別是針對三四線城市大盤項目，企業還需予以重視，制定積極的營銷策略、提高去化效率，避免庫存積壓。

??【利潤為正，房地產業務毛利率降至17.1%】報告期內，綠地控股總營收4355.2億元，同比減少20.0%。其中，房地產業務實現營業收入1926.5億元，同比減少6.0%。盈利方面，利潤減少、利潤率全面下行，面臨較大挑戰。毛利潤為457.4億元，同比較少28.0%，綜合毛利率為10.5%，房地產業務毛利率為17.1%，較去年同期減少3.8個百分點。凈利潤和歸母凈利潤分別為46.0億元、10.1億元，分別同比大幅減少51.3%、83.7%。凈利率為1.1%，歸母凈利率為0.2%，均較2021年進一步走低。

??【踩中“兩條紅線”，面臨較大流動性風險】截至2022年末，綠地控股持有現金597.6億元，同比下降27.7%，現金短債比為0.57，遠低于安全線1；剔除預收賬款后的資產負債率為83.4%、凈負債率為86.1%，較2021年末均有所下降，踩中“兩條紅線”。值得注意的是，截至報告期末，綠地控股下屬子公司共有人民幣2.4億元、美元1.8584億元的借款到期未償付，盡管人民幣2.4億元借款已與債權人達成和解，美元1.8584億元借款也進行展期要約，但流動性問題仍舊面臨考驗。

??【持續深化轉型升級，構建新產業經營格局】綠地控股通過持續轉型升級，形成“地產提質量、基建上水平、消費擴規模、金融數字化、協同增動能”的產業經營格局，為公司持續成長提供有力支撐。基建產業作為核心主導產業之一，2022年全年新簽合同4863億元。金融產業方面，酒店旅游業務資本化項目順利實施，綠地數科項目有序推進上市工作，ABC三大數字化平臺持續迭代升級，同時持續推進創新業務發展。其他綜合產業，包括能源產業、商貿產業、酒店旅游會展產業，也在積極搶抓市場機遇，穩定業務經營。

??01 銷售

??全口徑銷售額排名跌出TOP10

??回款率達108%

??2022年，綠地控股實施多項改革調整措施，全面推進各類存量資產去化變現，但仍難解負增長困境，累計實現合同銷售金額1323.32億元、合同銷售面積1279.8萬平方米，分別同比減少54.4%、45.0%，其中住宅合同銷售額占比55%，商辦合同銷售額占比45%。根據克而瑞榜單數據顯示，全口徑銷售金額排在第14位，較2021年末滑落5位，跌出TOP10陣營。值得注意的是，全年回款1433億元，回款率達到108%，保持在較高水平。

??02 投資

??全年未有新增拿地，總土儲達1.57億平方米

??2022年，面對市場不確定性風險以及企業流動性壓力，綠地控股全年并無新增拿地。但得益于投資積累，企業土地儲備規模仍不容小覷，截至報告期末房地產總土儲達1.57億平方米，其中包括持有待開發計容建筑面積2696.66萬平方米，以及在建項目建筑面積（扣除已竣工部分）13027.66萬平方米。

??從土儲布局結構來看，主要集中在二線城市和三四線城市，土儲建面占比分別為49.3%、46.5%。目前市場走勢并不明朗，三四線城市仍存在較大的不確定性，企業或面臨較大的去化壓力。

??另外值得注意的是，綠地控股大盤項目較多，土儲建面在50萬方以上的項目有50余個，合計建面達到4503萬平方米。特別是針對三四線城市大盤項目，企業還需予以重視，制定積極的營銷策略、提高去化效率，避免庫存積壓。

??03 盈利

??利潤為正，房地產業務毛利率降至17.1%

??報告期內，綠地控股總營收4355.2億元，同比減少20.0%。其中，房地產業務實現營業收入1926.5億元，同比減少6.0%；基建業務實現營業收入2095.4億元，同比減少32.7%。

??盈利方面，利潤減少、利潤率全面下行，面臨較大挑戰。毛利潤為457.4億元，同比較少28.0%，綜合毛利率為10.5%，房地產業務毛利率為17.1%，較去年同期減少3.8個百分點。凈利潤和歸母凈利潤分別為46.0億元、10.1億元，分別同比減少51.3%、83.7%。其中，計提資產減值損失達到32.62億元，盡管較2021年減少了19.82億元，但仍對利潤的沖擊仍在持續。凈利率為1.1%，歸母凈利率為0.2%，均較2021年進一步走低。

??04 負債

??踩中“兩條紅線”，面臨較大流動性風險

??截至2022年末，綠地控股持有現金597.6億元，同比下降27.7%，經營性現金流量凈額274.2億元，連續6年為正。總有息負債達2012.4億元，其中短期債務1043.6億元，占比52%。整體融資成本為5.65%，略低于2021年末5.70%。

??從償債壓力指標來看，現金短債比為0.57，遠低于安全線1；剔除預收賬款后的資產負債率為83.4%、凈負債率為86.1%，較2021年末均有所下降，踩中“兩條紅線”。整體來看，綠地面臨了較大的流動性風險，2022年11月旗下9只美元債獲得整體展期，截至報告期末，綠地控股下屬子公司共有人民幣2.4億元、美元1.8584億元的借款到期未償付，盡管人民幣2.4億元借款已與債權人達成和解，美元1.8584億元借款也進行了展期要約，但流動性問題仍舊面臨考驗。

??05 多元化

??持續深化轉型升級，構建新產業經營格局

??近年來，綠地控股通過持續轉型升級，形成“地產提質量、基建上水平、消費擴規模、金融數字化、協同增動能”的產業經營格局，為公司持續成長提供有力支撐。并進一步推進資本化戰略，形成“集團公司二次混改、重要業務分拆上市”的基本格局，提升資本實力和市場化水平。從各產業具體布局發展情況來看：

??基建產業作為核心主導產業之一，2022年全年新簽合同4863億元，成功中標了合同額136億元的沈盧高速、49億元的陽新高速、40億元的長垣至修武高速、35億元的春文鄉村振興產品加工產業園（崇左園區）等重大項目。截至2022年12月31日，大基建板塊在建項目總金額為10258億元，其中房屋建設業務7162億元，占比70%；基建工程2448億元，占比24%。

??金融產業方面，酒店旅游業務資本化項目順利實施，綠地數科項目有序推進上市工作。ABC三大數字化平臺持續迭代升級，其中A端平臺全年掛牌資產規模達467億元，B端平臺開展供應鏈保理業務59筆，C端平臺新增注冊會員數超38萬，累計會員數達到157萬。同時，持續推進創新業務發展，綠聯國際銀行正式開業運營，貴州省綠地金融資產交易中心成功轉型為貴州省綠金低碳交易中心。

??此外，其他綜合產業，包括能源產業、商貿產業、酒店旅游會展產業，也在積極搶抓市場機遇，穩定業務經營。

??2023年，綠地控股將圍繞“再聚焦、再轉型、再提升、再優化、再出發”的主線，進一步深化轉型升級，推動公司實現高質量發展。