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??導(dǎo)語(yǔ)

??代建業(yè)務(wù)憑借其低杠桿、高盈利、逆周期的特性，正逐步成為目前部分房企努力打造的第二增長(zhǎng)曲線。

??◎  文 / 房玲、易天宇

??當(dāng)前H股、A股上市房企年報(bào)披露工作已陸續(xù)結(jié)束?；仡?022年各大房企財(cái)報(bào)表現(xiàn)，雖然地產(chǎn)業(yè)務(wù)表現(xiàn)乏善可陳，但代建一詞卻成為各大房企高管口中的高頻詞，代建業(yè)務(wù)憑借其低杠桿、高盈利、逆周期的特性，正逐步成為目前部分房企努力打造的第二增長(zhǎng)曲線。

??01

??綠城、建業(yè)代建規(guī)模領(lǐng)先
旭輝等新軍突起表現(xiàn)亮眼

??雖然當(dāng)前代建業(yè)務(wù)已成為各大房企爭(zhēng)相布局的新藍(lán)海市場(chǎng)，但目前實(shí)現(xiàn)分拆上市的代建企業(yè)數(shù)量仍僅有綠城管理及中原建業(yè)兩家。該兩家代建企業(yè)憑借搶先上市的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，在規(guī)模上已發(fā)展到了行業(yè)前列。

??作為“代建第一股”的綠城管理，截至2022年底，代建項(xiàng)目已覆蓋120個(gè)城市，合約項(xiàng)目建面首次突破1億平米，較2021年增長(zhǎng)19.8%至1.014億平米；代建項(xiàng)目整體可售貨值6510億。而中原建業(yè)2022年底的在管建面也達(dá)到了3171萬(wàn)平米，較2021年增長(zhǎng)了2.38%。雖然綠城管理與中原建業(yè)的業(yè)務(wù)規(guī)模在諸多代建企業(yè)中領(lǐng)先，但其他代建企業(yè)也在加速布局、縮短差距，目前在管或累計(jì)簽約面積超千萬(wàn)平方米的還包括有金地、碧桂園、旭輝等。

??其中值得注意的是旭輝建管，不同于金地2006年開始布局代建，以及碧桂園超過(guò)7年的代建布局經(jīng)驗(yàn)，旭輝集團(tuán)于2021年才成立代建板塊。但后來(lái)者居上，截止2022年末旭輝建管累計(jì)在管項(xiàng)目超50個(gè)，累計(jì)在管總建面超1000萬(wàn)平方米。

??而同樣與旭輝作為代建行業(yè)新軍的，還包括有出險(xiǎn)房企世茂集團(tuán)、華夏幸福、陽(yáng)光城、中梁控股以及“民企師范生”龍湖集團(tuán)等等。其中除了世茂集團(tuán)是于2021年布局代建行業(yè)外，其余四家均于2022年才加入到代建行業(yè)。其中華夏幸福旗下的幸福安基表現(xiàn)突出，成立不到一年時(shí)間內(nèi)，2022年內(nèi)就簽訂7個(gè)正式協(xié)議，3個(gè)框架協(xié)議，簽約面積353萬(wàn)平米、合同總額超過(guò)1億元。此外龍湖龍智造2022年也大概獲取了28個(gè)項(xiàng)目，建面超過(guò)了600萬(wàn)方。

??02

??市場(chǎng)變化下代建業(yè)務(wù)營(yíng)收放緩
應(yīng)收賬款賬齡及壞賬規(guī)模增長(zhǎng)

??雖然代建行業(yè)相比地產(chǎn)銷售具備逆周期、低杠桿、高盈利的優(yōu)勢(shì)，但從目前已上市綠城管理及中原建業(yè)披露的業(yè)績(jī)情況來(lái)看，在行業(yè)下行以及疫情影響的背景下，兩家代建企業(yè)仍受到了不同程度的影響。

??從營(yíng)收規(guī)模來(lái)看，中原建業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6.06億元，同比減少了53.5%，營(yíng)業(yè)收入的大幅下滑主要由于銷售規(guī)模的減少。由于中原建業(yè)業(yè)務(wù)范圍主要集中河南區(qū)域，而隨著2022年河南銷售市場(chǎng)低迷以及疫情反復(fù)影響，中原建業(yè)的銷售額規(guī)模大幅下滑47%。此外全國(guó)化布局的綠城管理同樣受到影響，2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入26.56億，同比增長(zhǎng)18%，增速較去年的24%有所放緩。

??值得注意的是，2022年兩家企業(yè)均加大了壞賬計(jì)提準(zhǔn)備，綠城管理預(yù)期信貸虧損模式下的減值虧損（扣除撥回），從2021年末的1108.3萬(wàn)元，提升到了2022年末的2251.6萬(wàn)元。而中原建業(yè)貿(mào)易及其他應(yīng)收款項(xiàng)和合約資產(chǎn)的減值虧損，也從2021年末的1548.2萬(wàn)元，提升到了2022年末的3663.3萬(wàn)元。壞賬計(jì)提增加一方面是由于虧損率的提升，一方面是由于應(yīng)收賬款賬期的延長(zhǎng)。

??根據(jù)減值評(píng)估的財(cái)務(wù)附注顯示，綠城管理超180天的貿(mào)易應(yīng)收款占比從2021年的21%上升至36%，其中超一年的平均虧損率提升兩個(gè)百分點(diǎn)至21%；而中原建業(yè)超6個(gè)月的貿(mào)易應(yīng)收款也從2021年的27%上升至33%，其中超一年的平均虧損率更是從39%提升到58%?？梢?，在行業(yè)下行的大背景下，代建業(yè)務(wù)同樣有著壞賬規(guī)模增加以及帳期時(shí)長(zhǎng)增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，綠城管理作為行業(yè)第一股，有著央企背景，在具有較高談判力的情況下，都不可避免產(chǎn)生壞賬。對(duì)于民營(yíng)房企，出現(xiàn)壞賬的情況或更加嚴(yán)重。

??03

??純代建模式面臨兩難境地
優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目拓展難度加大

??此外，由于代建具備輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，雖然帶來(lái)了高盈利的同時(shí)，利潤(rùn)體量也往往較少。如2022年中原建業(yè)的凈利率為50.1%，同比下降了9.1個(gè)百分點(diǎn)，但仍然達(dá)到了50%以上，保持較高水平。而綠城管理由于使用合作代建的模式，雖然成本計(jì)入方式不同，但凈利率仍維持在27.7%。但從利潤(rùn)規(guī)模來(lái)看，2022年綠城管理實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)7.35億，而中原建業(yè)更是僅有3.03億元，與重資產(chǎn)性質(zhì)地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)規(guī)模相比并非同一個(gè)量級(jí)。

??另一方面，當(dāng)前無(wú)論是城投項(xiàng)目還是紓困類項(xiàng)目往往都需要資金的支持，輕資產(chǎn)的純代建模式與這一現(xiàn)狀并不匹配，而額外的資金投入又意味著杠桿及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的增加。在2022年的業(yè)績(jī)會(huì)中，綠城管理就曾表示“城投公司的開工率比重偏低，其中最后一個(gè)原因，實(shí)際上也是缺錢”，“綠城管理是一個(gè)輕資產(chǎn)公司，為了隔離投資類的風(fēng)險(xiǎn)，是絕對(duì)不加財(cái)務(wù)杠桿，也就是不出資的。但是實(shí)際上紓困類企業(yè)最缺的是錢，所以我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程當(dāng)中就會(huì)產(chǎn)生不匹配?！睂?duì)綠城管理而言，解決辦法是通過(guò)尋找外部金融機(jī)構(gòu)或金融資源，給遇困項(xiàng)目提供流動(dòng)性支持。而對(duì)于那些并不具備外部金融資源的代建企業(yè)而言，則更加面臨兩難境地。事實(shí)上，在當(dāng)前環(huán)境下，代建項(xiàng)目并不難找，但優(yōu)質(zhì)的代建項(xiàng)目卻是鳳毛麟角。

??總體來(lái)看，代建是未來(lái)行業(yè)的機(jī)會(huì)點(diǎn)，但也絕對(duì)不是一門容易做的生意。對(duì)于房企而言，我們建議還是要從產(chǎn)品力、品牌力、以及操盤、營(yíng)銷、項(xiàng)目管理、資源整合、綜合業(yè)態(tài)開發(fā)等各方面出發(fā)，苦修內(nèi)功，形成自己的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這樣才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟。