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??內容提要

??合約銷售：百強房企2月業績同比降低60%

??企業拿地：典型房企拿地金額環比上漲近四成，央國企是主力

??企業融資：春節假期影響，規模創2021年以來單月新低

??營銷策略：部分項目提前認籌搶跑，房企調整節奏迎接“小陽春”

??組織動態：華潤等多家房企進行大區重組，招商成立招商建管

??戰略動態：積極申報項目“白名單”，金科成首家主動申請重整千億房企

??01

??合約銷售

??百強房企2月業績同比降低60%

??核心觀點：

      1、2024年2月，中國房地產市場繼續承壓，整體保持低位運行。市場預期支撐不足、需求及購買力低迷，疊加春節假期影響、市場供求明顯降低。2月，TOP100房企僅實現銷售操盤金額1858.6億元，環比降低20.9%，同比降低60%，單月業績規模繼續創近年新低。累計業績來看，百強房企1-2月實現銷售操盤金額4209.1億元，同比降幅較1月擴大近十五個百分點至48.8%。

??2、2024年2月，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期進一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低52%至116億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低48.1%和49.2%至32.4億元和18.2億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則降低38.1%至7億元。

??3、從企業表現來看，2024年2月僅三成百強房企實現單月業績環比增長，單月和累計業績同比降低的房企均占到近九成。1-2月，百強房企累計操盤金額超百億的房企只有12家，而2023年同期有20家，2022年同期為25家。即便是全口徑銷售金額，過百億的房企也只有14家。2024年，房企仍需積極推盤及營銷去化，適應新變化、保障流動性安全。

??02

??企業拿地

??典型房企拿地金額環比上漲近四成，央國企是主力

??核心觀點：

??1、2月，春節假期以及多城供地尚未開啟，土地月度成交創歷史新低。但在合肥、杭州、北京、深圳等核心城市月末拍地之下，CRIC監測的典型房企拿地積極性略有提升。其中，30家重點房企有10家在2月有土儲入賬。此外，1月份并未拿地的中海地產、保利發展、龍湖集團、越秀地產等央國企也在核心城市積極納儲。30家房企2月拿地金額290億元，環比上漲38%，但仍不及去年同期；拿地面積189萬平方米，環比下降11%，平均樓板價15344元/平方米，環比增長55%。

??2、央國企是主力，核心城市優質地塊受青睞。從拿地企業來看，延續了過去兩年央國企為主、民企弱復蘇的格局。有拿地的房企中，僅有偉星、龍湖、濱江三家民企，其余皆為央國企。值得注意的是，從城市選擇來看，典型房企無一例外均是以核心城市核心地塊為主，如保利發展2月在太原、西安分別獲得一塊地，華潤2月在廣州、北京、杭州均有斬獲。

??3、3月份土地市場或將迎來典型房企拿地“窗口期”。受到春節假期影響，本月土地市場在節后尚未完全恢復，整體供應、成交規模都處于歷史低位水平。但個別核心城市如北京、杭州的優質地塊出讓時依然吸引了較多關注，多家房企參拍最終搖號或高溢價成交。

??整體來看，率先供應優質地塊、吸引年初投資額度充裕的房企拿地是短期內保持市場熱度的關鍵，在市場低迷期補充核心城市的優質土儲也是諸多國央企的主要投資策略。

??在兩方面共同作用下，市場、企業的分化還將繼續：市場關注度集中于一二線城市，市場全面回暖難度頗大；雖然今年以來在各地住建部協助推進融資協調下，房地產“白名單”項目融資逐步落實，但這部分融資僅能用于項目的開發建設和“保交付”，對于企業投資的促進效果有限，因此短期內投資主力仍然較為局限于國央企和部分民企。

??03

??企業融資

??春節假期影響，規模創2021年以來單月新低

??核心觀點：

??1、融資總量：2024年2月65家典型房企的融資總量為218.87億元，環比減少47.2%，同比減少49.3%，創下了2021年以來的單月融資新低，其中春節假期帶來了一定的影響。從全年累計數據來看，65家典型房企的累計融資總量為633.41億元，同比減少37.62%。在融資結構方面，本月房企境內債權融資109.7億元，環比減少68.5%，同比減少72.1%；資產證券化融資為109.17億元，環比增加481.3%，同比增加504.8%，主要是因為本月華潤置地的消費類公募REITs成功發行，融資總額約為69.18億元。

??2、融資成本：2024年1-2月80家典型房企新增債券類融資成本3.23%，較2023年全年下降0.37個百分點，其中境外債券融資成本4%，較2023年全年降低4.04個百分點，境內債券融資成本3.21%，較2023年全年降低0.27個百分點。單月來看，2月房企融資成本為2.91%，環比降低0.42pct，同比降低1.25pct。本月沒有房企進行境外融資，而由于境內發債的企業仍然主要是保利發展、華僑城、招商蛇口等國企央企，因此境內融資成本2.91%，仍然保持在較低的水平。

??3、企業表現：本月融資總量最大的企業是華潤置地，主要是因為企業的消費類公募REITs成功發行，融資總額約為69.18億元。從企業梯隊來看，2024年1-2月TOP10房企的平均融資額為13.33億元，是所有梯隊中最多的，同時該梯隊的房企融資規模同比增加了43.31%，增長幅度最大。從融資成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本仍然最低，為2.83%，較2023年全年融資成本降低了0.19pct，比融資成本最高的TOP11-30的房企低0.68pct；不過TOP51+房企的融資成本較2023年全年下降0.92pct，降幅最大。

??04

??營銷策略

??部分項目提前認籌搶跑

??房企調整節奏迎接“小陽春”

??核心觀點：

      1、本月房企緊扣“春節”、“元宵節”推出活動，多以優惠券、特價房、成交送禮等傳統促銷方式為主。為保持項目宣傳熱度，直播、老帶新等渠道運用較多。根據CRIC調研情況看，TOP10房企中9家房企推出區域/集團營銷活動，招商華中、綠城華北、金地華東等多區域推出營銷活動，綠城華東、華北、青島推出“家好，春長在”，萬科在福州、云南、貴陽等多區域聯動打造“萬科元宵妙會”，萬科冀北、中海湘贛等區域也針對返鄉置業推出了限定優惠。

??2、本月房企營銷主題圍繞傳統節日展開，值得關注的是，本月房企通過直播渠道引流的情況更為普遍，甚至推出“聯播”、“直播不打烊”等活動。根據CRIC監測，萬科福州、華潤北京、招商華北、金地華東等區域均推出直播營銷，其中不乏如保利重慶新春7天聯播、金地上海“全天直播不打烊”、招商華北區域推出“新年直播不打烊”等活動。

??3、本月折扣力度保持平穩，但在去化壓力大的區域仍有持續讓利，合肥、南寧、武漢等在部分區域“以價換量”，其中萬科武漢項目針對中心城區降價提傭，如萬科華生公園大道推出1.2萬元/平方米的工抵房，相較于去年年底特價房1.26萬元/平方米的價格繼續下降。同時根據監測，深圳璽悅臺前期業主由于“中介發布項目銷售均價從2022年的3.9萬元/平方米降至2024年2月23日的2.4萬元/平方米”，遠低于當地政策“項目網簽價格不低于備案價85折”的要求，發起集體斷供的情況。

??4、伴隨供應放量，房企加大營銷力度或能迎接“小陽春”。展望后市，3月房企推盤積極性穩步回升，甚至有部分房企項目存在提前認籌、搶開示范區動作的情況，搶客啟動早于往年，預計成交會有好轉。長期來看，保持品牌認可度，“以銷定產”推出適銷對路的產品，是保持項目穩定去化的關鍵。

??05

??組織動態

??華潤等多家房企進行大區重組，招商成立招商建管

??核心觀點：

      2024年2月，標桿房企開啟新一輪組織架構調整。華潤置地、招商蛇口和中交地產，都進行了優化組織結構的行動。三家調整重點均在區域組織方面，招商在區域組織調整的同時進一步加強了代建業務的探索。具體情況主要如下：

??1、華潤置地推進了力度較大的內部組織調整。原有7個大區，重組為5個大區，原有28個地區公司，重組為20個地區公司。具體來看，華北大區與原北大區合并，成立北方大區；取消華中大區；華中大區的武漢公司、長沙公司劃歸華西大區，更名為中西部大區；華中大區的鄭州公司，劃歸北方大區管理。重組之后，華潤置地形成華東、華南、深圳、北方、中西部五個大區，華潤置地原本28個地區公司，跟隨組織合并，如東北大區下屬的地區公司合并，山東的青島和濟南合并等。本次華潤組織變革涉及到管理模式變化。首先是為資源更聚焦，大區和地區重組。市場變化之后，收縮和退出是共識，絕大多數企業都將有限資源投入到更有產出的市場。其次是為激活一線，削弱大區權限。華潤置地長期都是總部-大區-地區三級架構，大區權責很大。今年組織變革后，削弱了大區的作用，未來組織會更接近總部-地區兩級管控，地區公司可直接向總部匯報，匯報層級壓縮、效率提高。

??2、招商蛇口也啟動了組織變革，將7個區域公司合并為5個，包括將深圳區域與華南區域合并，將華中區域并入其他區域，調整后形成華東、華南、華北、江南、華西五大區域公司。本次招商主要在區域層面進行了聚變，本質上也是為了進一步集中優勢力量，聚焦于區域內的關鍵城市，提升市占率。值得關注的是，這次變動中招商蛇口還專門成立招商建管，并由原招商蛇口華北區域總經理劉成擔任招商建管負責人。招商蛇口成立專業公司發力代建，一方面，推進“三個轉變”總體戰略，由重轉輕，通過做大做強代建業務，完善其輕資產的戰略版圖。另一方面，代建業務能夠幫助房企以更多元的方式獲取優質項目資源。

??3、中交地產徹底告別集團總部-區域公司-城市公司的三級管控模式。撤銷原7個區域公司，由集團總部直管城市公司，同步還將16個城市公司，按項目地理區位采用就近原則重組為9個：北京、武漢、成渝、蘇杭、廣州、上海、雄安、廈門、長沙。中交地產的組織變革思路與華潤、招商等大致相近，一方面通過聚焦優質，特別是高能級城市，提質增效；另一方面賦能合并后的城市公司更多空間，增強區域競爭實力。

??06

       戰略動態

??積極申報項目“白名單”

??金科成首家主動申請重整千億房企

??

核心觀點：

1、本月在地產板塊，綠地集團公布了2024年的五項基本方略，包括盤活存量、增加流量、用好變量、提升質量和穩定總量，并提及堅持“穩中求進、以進促穩”的工作總基調，把握外部環境中積極有利因素，狠抓重點工作攻堅突破，確保取得更多更大的工作成果。此外朗詩綠色管理公布了重大收購事項，以1.85億美元收購美國達拉斯-沃斯堡地區私營建筑商。朗詩綠管表示，收購事項使公司能夠戰略性地將其品牌擴展到達拉斯/沃斯堡地區，并加強其于美國經濟型優質住宅市場的份額。

??2、本月，不少房企旗下項目獲批進入“白名單”，公開信息涉及的房企包括碧桂園、融創、綠地、旭輝、世茂、中駿、金科、遠洋、弘陽、建業、佳兆業等。據市場消息，2月5日融創已有超過90個項目入圍第一批“白名單”。這些項目分布在北京、天津、成都、重慶、鄭州、沈陽、青島、武漢、昆明、西安、太原、西雙版納等20個城市。此外綠地集團2月23日披露，獲批進入“白名單”的項目已有49個，擬融資金額合計約185.6億元。隨著新的融資落地，房企項目開發運營的資金壓力將得到進一步緩解。同時，這也反映出國家對于房地產市場的調控政策正在逐步發揮作用，有利于整個行業的健康發展。

??3、在出險房企債務重組進展方面，部分房企仍在通過出售旗下物業積極自救，如融創出售四川千畝項目70%權益，旭輝控股附屬公司以3.39億港元出售悉尼相關物業60%權益，富力地產出售倫敦項目，涉資62.47億港元。同時，部分房企債務重組迎來進展，中梁控股境外債務重組獲香港法院批準，涵蓋11.8億美元本金；寶龍地產與30.3%債權人簽署了境外債重組支持協議。此外，2月21日，金科地產正式向重慶市第五中級人民法院遞交重整申請資料，法院已接收相關材料，成為首家主動申請重整的千億房企，金科表示將合法合規推進重整工作，以解決債務風險。