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??內(nèi)容提要

??? 合約銷售：百?gòu)?qiáng)房企10月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)0.6%

??? 企業(yè)拿地：央國(guó)企全面撒網(wǎng)，四季度核心地塊熱度或?qū)⑦M(jìn)一步提升

??? 企業(yè)融資：規(guī)模同環(huán)比大幅減少，創(chuàng)2020年以來(lái)單月新低

??? 營(yíng)銷策略：不同區(qū)域營(yíng)銷冰火兩重天 以價(jià)換量重點(diǎn)去庫(kù)存

??? 組織動(dòng)態(tài)：金地董事長(zhǎng)凌克辭職，金茂華東、蘇皖區(qū)域合并

??? 戰(zhàn)略動(dòng)態(tài)：中海物業(yè)收購(gòu)中海通信，萬(wàn)達(dá)出售上海周浦項(xiàng)目

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??01
〖企業(yè)分析〗

??百?gòu)?qiáng)房企10月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)0.6%

??核心觀點(diǎn)??

??1、2023年10月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4066.9億元，環(huán)比增長(zhǎng)0.6%；同比降低27.5%，同比降幅仍保持在較高位。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，1-10月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額45634.6億元，同比降低12.8%，年內(nèi)累計(jì)業(yè)績(jī)降幅繼續(xù)擴(kuò)大。目前，樓市復(fù)蘇動(dòng)能不足、企業(yè)仍需加強(qiáng)供應(yīng)和營(yíng)銷力度以提振成交去化。

??2、2023年以來(lái)，百?gòu)?qiáng)房企格局持續(xù)分化，央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強(qiáng)、中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足。從不同梯隊(duì)房企銷售門檻值的變化來(lái)看，2023年1-10月TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比降低4.2%至1391億元，TOP20門檻降低16.5%至525.5億元。TOP30和TOP50梯隊(duì)房企格局變動(dòng)加劇，門檻分別同比降低19.7%和17.5%至327.5億元和205.1億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則較去年同期降低11.2%至87.4億元。

??3、從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，2023年10月近六成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低，近半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企同環(huán)比雙降。具體來(lái)看，10月有20家百?gòu)?qiáng)房企的單月業(yè)績(jī)環(huán)比降幅大于30%，40家的環(huán)比降幅在0-30%之間。但同時(shí)，也有一些企業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)突出。如綠城中國(guó)、碧桂園、中國(guó)中鐵、路勁集團(tuán)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)等10月均實(shí)現(xiàn)了單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)。從業(yè)績(jī)同比來(lái)看，目前規(guī)模房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局，10月單月和累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低的企業(yè)數(shù)量均達(dá)到近八成。

??02
企業(yè)拿地

??央國(guó)企全面撒網(wǎng)
四季度核心地塊熱度或?qū)⑦M(jìn)一步提升

??核心觀點(diǎn)??                                                             

??1、10月份土地市場(chǎng)整體維持冷熱分化的格局，偶有優(yōu)質(zhì)地塊引發(fā)激烈競(jìng)拍。在核心城市土拍加速之下，30家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企單月拿地金額、面積均大幅上漲。其中，30家房企10月拿地金額1112億元，環(huán)比上漲40%，新增拿地面698萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲61%。樓板價(jià)則略有回落，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企10月平均拿地樓板價(jià)為15931元/平方米，環(huán)比下降13%。

??2、拿地企業(yè)格局依然呈現(xiàn)謹(jǐn)慎、集中的態(tài)勢(shì)。截止10月末，仍有近五成百?gòu)?qiáng)房企2023年投資幾乎暫停，且多數(shù)集中于銷售50強(qiáng)之后。從單月來(lái)看，拿地金額TOP100房企中，有近七成企業(yè)10月份未有新增土儲(chǔ)入賬，整體延續(xù)了二季度末投資愈發(fā)趨緊的走勢(shì)。

??值得一提的是，拿地金額TOP100中，央國(guó)企拿地金額占比達(dá)到66%，民企僅有22%。數(shù)量上城投上榜數(shù)量最多，占比達(dá)到四成，全年來(lái)看“國(guó)央企積極、城投托底、民企隱身”局面仍未轉(zhuǎn)變。

??此外，10月份拿地相對(duì)積極的全部集中于全國(guó)化、規(guī)?；医衲昴玫剌^多的央國(guó)企。中海、華潤(rùn)、招商、中國(guó)鐵建等10月拿地金額（全口徑）超過(guò)百億，保利發(fā)展、建發(fā)、綠城等拿地金額超過(guò)70億。從拿地銷售比來(lái)看，這些央國(guó)企均高出行業(yè)平均。

??3、放開(kāi)土拍限價(jià)不會(huì)大幅刺激市場(chǎng)，核心地塊熱度競(jìng)爭(zhēng)度或?qū)⑻嵘?。在市?chǎng)刺激政策應(yīng)出盡出，限購(gòu)、限貸、限售相繼續(xù)接觸之后，土地市場(chǎng)政策也迎來(lái)調(diào)整，內(nèi)容涉及建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0 限制等。從政策本身來(lái)看，我們認(rèn)為不會(huì)大幅刺激市場(chǎng)熱度提升，畢竟投資回暖更多需要視市場(chǎng)表現(xiàn)和企業(yè)的銷售、回款情況而定，因此預(yù)計(jì)接下來(lái)土地市場(chǎng)接下來(lái)還會(huì)維持三季度的整體水平和熱度。

??但值得注意的是，土地限價(jià)的放開(kāi)，會(huì)加劇土地市場(chǎng)冷熱分化的局面，尤其是市場(chǎng)仍在筑底企穩(wěn)過(guò)程中，企業(yè)投資更加聚焦，優(yōu)質(zhì)地塊投資競(jìng)爭(zhēng)度會(huì)加碼。但對(duì)于核心城市遠(yuǎn)郊地塊效果幾無(wú)，短期謹(jǐn)慎氛圍下還是維持底價(jià)成交的態(tài)勢(shì)。三四線城市本身并沒(méi)有限價(jià)，從過(guò)去溢價(jià)成交地塊來(lái)看，僅有核心三四線的核心區(qū)域且樓板價(jià)較低的地塊能吸引部分企業(yè)，所以絕大多數(shù)三四線城市土地將長(zhǎng)期處于低谷。

??企業(yè)層面，央國(guó)企+城投+少量?jī)?yōu)質(zhì)民企格局不會(huì)轉(zhuǎn)變，一旦土地限價(jià)放開(kāi)在多城執(zhí)行，央國(guó)企的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步加大，但考慮到整體市場(chǎng)處在底部修復(fù)階段，企業(yè)投資繼續(xù)保持理性和謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)。

??03
企業(yè)融資

??規(guī)模同環(huán)比大幅減少
創(chuàng)2020年以來(lái)單月新低

??核心觀點(diǎn)??

??1、融資總量：2023年10月80家典型房企的融資總量為213.6億元，環(huán)比減少41.5%，同比減少51.9%，單月融資規(guī)模大幅減少，創(chuàng)下了2020年以來(lái)的新低。本月仍然沒(méi)有房企進(jìn)行境外債權(quán)融資，同時(shí)也沒(méi)有資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行，境內(nèi)債權(quán)融資為163.18億元，環(huán)比減少39.4%，同比減少55.7%，此外還有50.42億元的股權(quán)融資。

??2、融資成本：2023年1-10月80家典型房企新增債券類融資成本3.58%，較2022年全年下降0.64個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本8.04%，較2022年全年上升1.04個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.44%，較2022年全年降低0.1個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，10月房企融資成本為3.85%，環(huán)比提升0.05pct，同比提升0.65pct，本月仍然沒(méi)有房企境外發(fā)債，而由于境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是首開(kāi)、招商蛇口、金融街等國(guó)企央企，因此境內(nèi)融資成本繼續(xù)保持在較低的水平。

??3、企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最大的企業(yè)是華發(fā)股份，其通過(guò)一次增發(fā)配股獲得的融資總量為50.42億元。從企業(yè)梯隊(duì)來(lái)看，2023年1-10月TOP10房企的平均融資額為80.42億元，是所有梯隊(duì)中最多的，同時(shí)TOP51+的房企融資規(guī)模同比減少了17%，是降幅最小的一個(gè)梯隊(duì)。從融資成本來(lái)看，TOP10梯隊(duì)的房企融資成本仍然最低，為2.95%，較2022年全年下降0.18pct，比融資成本最高的TOP11-30的房企低1.14pct；不過(guò)TOP51+房企的融資成本較2022年全年下降1.87pct，降幅最大。

??04
營(yíng)銷策略

??不同區(qū)域營(yíng)銷冰火兩重天
以價(jià)換量重點(diǎn)去庫(kù)存

??核心觀點(diǎn)??

??1、房企10月?tīng)I(yíng)銷力度區(qū)域分化，部分區(qū)域仍積極讓利，營(yíng)銷低效市場(chǎng)房企“躺平”。根據(jù)CRIC調(diào)研情況看，本月房企整體營(yíng)銷熱度不減，TOP10房企均推出房企推出區(qū)域/集團(tuán)營(yíng)銷活動(dòng)，其中綠城中國(guó)、龍湖集團(tuán)推出集團(tuán)營(yíng)銷活動(dòng)，保利發(fā)展、萬(wàn)科、華潤(rùn)置地等房企在多區(qū)域先后推出營(yíng)銷活動(dòng)。從折扣力度上看，“一項(xiàng)一策”的精細(xì)化營(yíng)銷策略持續(xù)：第一，在讓利能加快流速的區(qū)域，房企折扣會(huì)進(jìn)一步下探，部分項(xiàng)目仍“以價(jià)換量”，如陽(yáng)江富力灣推出金秋雙節(jié)認(rèn)購(gòu)66折的活動(dòng)，襄陽(yáng)雅居樂(lè)璽悅府一口價(jià)特價(jià)房讓利幅度甚至接近57折；第二，長(zhǎng)期折扣讓利的市場(chǎng)中，房企營(yíng)銷維持節(jié)前折扣，如無(wú)錫旭輝鉑宸府75折左右的折扣營(yíng)銷已持續(xù)四個(gè)多月；第三，在折扣讓利也難以拉升成交的區(qū)域，政策利好消失，房企折扣回收，甚至出現(xiàn)項(xiàng)目封盤的情況，如萬(wàn)科、大華等房企在昆明的項(xiàng)目節(jié)后均折扣回調(diào)3個(gè)點(diǎn)左右，珠海華發(fā)唐家灣項(xiàng)目直接封盤。

??2、本月房企營(yíng)銷主題更加多元，“雙城聯(lián)動(dòng)”、“返鄉(xiāng)置業(yè)”、“搶跑雙十一”等主題活動(dòng)吸睛。整體來(lái)看，本月?tīng)I(yíng)銷活動(dòng)呈現(xiàn)三個(gè)特點(diǎn)：第一，房企營(yíng)銷節(jié)奏緊密，已有房企開(kāi)始制定2024年元旦活動(dòng)，如招商華北區(qū)域、金地華北區(qū)域以及萬(wàn)科在華北、云南等區(qū)域均于本月提前預(yù)告/推出雙十一活動(dòng)，華發(fā)珠海區(qū)域甚至開(kāi)始鋪排“2024開(kāi)門紅”的活動(dòng)計(jì)劃。第二，“返鄉(xiāng)置業(yè)”重現(xiàn)、“雙城聯(lián)動(dòng)”創(chuàng)造跨城購(gòu)房條件，保利汕尾、富力粵東等區(qū)域在雙節(jié)期間推出“返鄉(xiāng)置業(yè)”活動(dòng)，華潤(rùn)置地則推出寧波、昆明聯(lián)動(dòng)的“雙城雙節(jié)特惠”活動(dòng)，寧波購(gòu)房者在昆明購(gòu)房可享98折優(yōu)惠。第三，本月中上旬借政策紅利加快營(yíng)銷，如福州保利云上疊加人才推出7折的折扣營(yíng)銷，南通招商濱江璽推出“以舊換新，人才補(bǔ)貼最高60萬(wàn)元”的營(yíng)銷活動(dòng)促成交。

??3、政策紅利逐漸減弱，去化困難房企“以價(jià)換量”仍會(huì)持續(xù)。展望后市，短期來(lái)看，多城市政策利好已不明顯，目前來(lái)看，多家房企已經(jīng)開(kāi)始提前鋪排“雙十一”甚至是2024年初的營(yíng)銷活動(dòng)，年底將至房企營(yíng)銷進(jìn)入沖刺階段，預(yù)計(jì)未來(lái)兩個(gè)月房企營(yíng)銷積極性和折扣力度只增不減，尤其去化壓力持續(xù)上升的重點(diǎn)區(qū)域，折扣力度將給出更大的讓步，但同時(shí)也要注意，房企品質(zhì)、口碑是市場(chǎng)下行情況下更為堅(jiān)挺的成交因素，折扣換流速的方式只能作為緩兵之計(jì)。

??05
組織動(dòng)態(tài)

??金地董事長(zhǎng)凌克辭職
金茂華東、蘇皖區(qū)域合并

??核心觀點(diǎn)??

??10月，88家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企人事變動(dòng)活躍度相比9月略有上升。重大人事變動(dòng)及組織調(diào)整變動(dòng)主要如下：

??1、人事變動(dòng)方面：10月16日，金地集團(tuán)創(chuàng)始人之一，公司董事長(zhǎng)凌克因健康原因宣布辭職，自送達(dá)辭職報(bào)告起生效。凌克辭職后，公司董事、總裁黃俊燦代行董事長(zhǎng)一職。

??黃俊燦自1992年加入金地，歷任多職位并積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)公司文化有深刻理解，也參與過(guò)眾多金地的建設(shè)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是一線成長(zhǎng)的管理人才，曾帶領(lǐng)公司經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)穿越行業(yè)周期。2010年至今，黃俊燦一直擔(dān)任總裁職務(wù)，是金地集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理的核心決策者和推動(dòng)者，在該公司的全國(guó)化投資布局、深耕發(fā)展，產(chǎn)品的系列化、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)等方面有諸多建樹。

??2、組織調(diào)整方面：中國(guó)金茂的組織架構(gòu)近期發(fā)生了調(diào)整，華東區(qū)域和蘇皖區(qū)域及其下屬單位合并為新華東區(qū)域，總部設(shè)在上海，下設(shè)七個(gè)子公司和一個(gè)項(xiàng)目部。

??隨之，中國(guó)金茂的城市布局調(diào)整為五大區(qū)域，新華東區(qū)域包括20座城市。蘇州公司和無(wú)錫公司業(yè)務(wù)調(diào)整，分別負(fù)責(zé)蘇州市、南通市和無(wú)錫市、常州市、丹陽(yáng)市、泰州市、鹽城市的項(xiàng)目管理。金茂的華東區(qū)域與蘇皖區(qū)域合并是一種常見(jiàn)的策略，將表現(xiàn)較弱的地區(qū)和表現(xiàn)較強(qiáng)的相鄰區(qū)域進(jìn)行整合，以提升整體實(shí)力和效率。

??06
戰(zhàn)略動(dòng)態(tài)

??中海物業(yè)收購(gòu)中海通信
萬(wàn)達(dá)出售上海周浦項(xiàng)目

??核心觀點(diǎn)??

??1、本月房企多元化主要集中在物業(yè)管理以及商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，在存量資產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、租賃等領(lǐng)域也有所涉及。在物業(yè)管理方面，龍湖物業(yè)新設(shè)福建分公司；金科股份收購(gòu)南寧威凱智慧物業(yè)36.53%股權(quán)；首開(kāi)股份掛牌轉(zhuǎn)讓首開(kāi)瑞泰商管100％股權(quán)及相關(guān)債權(quán)；中海物業(yè)擬不超過(guò)9.5億港元收購(gòu)中海通信。另外在商業(yè)管理方面，華潤(rùn)萬(wàn)象生活簽約望京商業(yè)實(shí)現(xiàn)在京首次輕資產(chǎn)輸出；大悅城與廈門地鐵投資達(dá)成合作建廈門大悅城。在存量資產(chǎn)領(lǐng)域，華潤(rùn)置地?cái)M分拆基礎(chǔ)設(shè)施REIT上市，預(yù)計(jì)募集資金69.78億元；萬(wàn)達(dá)上海松江項(xiàng)目之后再出售周浦項(xiàng)目。此外產(chǎn)業(yè)方面，招商會(huì)展輕資產(chǎn)簽約西部(重慶)科學(xué)城科學(xué)會(huì)堂項(xiàng)目。

??2、中海物業(yè)不超過(guò)9.5億港元收購(gòu)中海通信。10月11日，中海物業(yè)與力進(jìn)企業(yè)（中國(guó)建筑興業(yè)全資附屬公司，中國(guó)建筑國(guó)際非全資附屬公司）訂立協(xié)議，以不超過(guò)9.5億港元收購(gòu)Project Supervision Limited已發(fā)行股份。目標(biāo)公司為中海通信的唯一股東，而中海通信則為中海監(jiān)理的唯一股東。中海通信主要于中國(guó)從事提供通信工程咨詢服務(wù)。中海監(jiān)理為中國(guó)政府主管機(jī)關(guān)認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)，主要于中國(guó)從事提供工程監(jiān)理及施工咨詢服務(wù)。中海物業(yè)表示，目標(biāo)集團(tuán)現(xiàn)時(shí)管理約128個(gè)傳統(tǒng)監(jiān)理、項(xiàng)目管理及全程顧問(wèn)合約組合，預(yù)期可帶來(lái)穩(wěn)定收入。同時(shí)中海監(jiān)理持有中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)的工程監(jiān)理綜合資質(zhì)，建議收購(gòu)事項(xiàng)符合集團(tuán)的城市空間綜合營(yíng)運(yùn)商的戰(zhàn)略定位。

??3、萬(wàn)達(dá)在上海松江項(xiàng)目之后再出售周浦項(xiàng)目。10月7日市場(chǎng)消息稱，上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)置業(yè)的股權(quán)關(guān)系發(fā)生變更，大連萬(wàn)達(dá)商管正式退出，取而代之則是大家保險(xiǎn)。上述交易已于2023年9月26日完成備案登記。標(biāo)的公司成立于2007年，為上海周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的項(xiàng)目公司，該項(xiàng)目是萬(wàn)達(dá)在上海運(yùn)營(yíng)的第二個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，總投資超過(guò)25億元，商業(yè)面積達(dá)15萬(wàn)平方米。從第三方數(shù)據(jù)來(lái)看，周浦萬(wàn)達(dá)一直是萬(wàn)達(dá)商管的現(xiàn)金奶牛，2019年、2020年，該項(xiàng)目分別實(shí)現(xiàn)銷售額24.3億元及21億元，位列萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)銷售額的前10位。實(shí)際上，今年以來(lái)，王健林已經(jīng)多次尋求險(xiǎn)資、資管機(jī)構(gòu)合作。其中，5月，大家保險(xiǎn)接過(guò)大連萬(wàn)達(dá)商管的上海松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、江門臺(tái)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和青海西寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)三個(gè)項(xiàng)目；6月，中國(guó)華融接手萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的武漢子公司萬(wàn)達(dá)東湖置業(yè)。對(duì)于萬(wàn)達(dá)而言，尋求險(xiǎn)資的接盤，一方面能夠迅速剝離重資產(chǎn)，回籠資金；另一方面，與出售給其他商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司不同，險(xiǎn)資接盤之后，萬(wàn)達(dá)仍有較大機(jī)會(huì)獲取購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)管理權(quán)利，從而實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變。