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??毛利率仍在下行，凈利率止跌回升，財務狀況有所改善。

??◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??核心觀點

??【規模逆勢增長，存貨去化壓力加大】2023年保利置業實現全口徑合約銷售金額536億元，同比增加6.8%，在百強房企銷售金額同比減少16.5%的背景下實現了逆勢增長。全年企業新推和續推貨量的綜合去化率在50%左右，期末已竣工可售物業存貨增加21.8%至323.1億元。2024年的銷售目標是維持在近年（500億元左右）的水平，計劃新開盤和續開盤的項目貨值在500億元左右；在存量可售貨值占比較高的情況下，企業可能面臨一定的去化壓力。

??【深耕長三角重點城市，2024年拿地銷售比將控制在40%以下】2023年保利置業新增11個項目，分布于上海、昆山、蘇州、杭州、廣州、南寧和濟南7個城市。新增土儲建面為182.3萬平方米，拿地總價約221億元。拿地金額近半投資在上海，共計約九成在長三角主要城市。2024年保利置業計劃將拿地銷售比控制在40%以下，在多數房企大幅減少甚至暫停拿地的背景下，企業的投資規模仍處在不錯的水平。

??【毛利率仍在下行，凈利率止跌回升】2023年保利置業的營業收入為409.32億元人民幣，同比微減了0.47%，毛利率同比降低了6.52個百分點至20.42%。由于目前保利置業的已售未結轉規模約為485億元，整體毛利率約為19%，因此企業的毛利率可能仍將保持在當前水平。由于其他收入的增加、計提存貨減值減少以及加強納稅管控等原因，保利置業的凈利率逆勢同比提升了1.53個百分點至3.99%，歸母核心凈利率也同比提升了0.61個百分點至4.3%。

??【財務狀況繼續改善，短期償債壓力相對較小】2023年底保利置業的持有現金同比微增了0.76%至318.58億元人民幣，一年內到期的有息負債同比增加13.2%至208億元（占比28.1%），現金短債比降為1.53，短期內財務壓力較小。2023年底企業的總有息負債同比減少了7.69%至738.95億元，總權益卻增長了8.07%至451.61億元，因此凈負債率同比大幅降低了22.81個百分點至93.08%，剔除預收款后的資產負債率也降低了2.51個百分點至72.63%，整體財務狀況也有所改善。

??01 銷售

??規模逆勢增長
存貨去化壓力加大

??2023年保利置業實現全口徑合約銷售金額536億元，合約銷售面積225.2萬平方米，分別同比增加6.8%和減少6.1%，在百強房企銷售金額同比減少16.5%的背景下實現了逆勢增長。企業單盤銷售金額超過10億元項目個數為13個，同比增加2個。與此同時，保利置業全年實現銷售回籠金額537億元，銷售回籠率達到了100%，同比提高了11個百分點。因此企業實現經營活動現金凈流入54億元，繼續保持著現金流的穩定。

??值得注意的是，2023年保利置業新推和續推貨量的綜合去化率在50%左右，這也讓企業的已竣工可售物業存貨值由期初的265.17億元增長了21.8%至期末的323.1億元。企業對于2024年的銷售目標是維持在近年（500億元左右）的水平，計劃新開盤和續開盤的項目貨值在500億元左右，去化率預期保持在50%左右；存量可售貨值超過50%的情況下，企業可能面臨一定的去化壓力。

??2023年保利置業的合約銷售均價達到了23805元/平米，同比提升了13.8%，再創近年來的新高。企業在香港地區的銷售金額占比達到了8.1%，同比提升了4.6個百分點，是近年來的新高，同時該地區的銷售均價也同比提升了23.79%至360833元/平米。在內地方面，保利置業在珠三角和西南地區的銷售均價變化不大，但是在長三角和其他地區的銷售均價卻分別同比提升了8.01%和33.2%至29875元/平米和17101元/平米，使得企業在內地市場的銷售均價達到了21996元/平米，同比增長9%。

??02 投資

??深耕長三角重點城市
2024年拿地銷售比將控制在40%以下

??2023年保利置業新增11個項目，分布于上海、昆山、蘇州、杭州、廣州、南寧和濟南7個城市。新增土儲建面為182.3萬平方米，拿地總價約221億元。2023年保利置業按建面計算的拿地銷售比為0.81，按金額計算的拿地銷售比為0.41，投資力度相比于2022年變動不大。2024年保利置業計劃將拿地銷售比控制在40%以下，在多數房企大幅減少甚至暫停拿地的背景下，企業的投資規模仍處在不錯的水平。

??在區域布局方面，2023年保利置業的拿地金額近半在上海，共計約九成在長三角主要城市；從面積角度來看，長三角的新增土儲建面占比達到了67%，相較于2022年繼續提升了10個百分點。長三角地區內的城市經濟發展水平都相對較高，居民強大的購買力在一定程度上也能夠保證企業的銷售穩定。在城市能級方面，企業在一線城市的拿地占比達到了41%，相較于2022年增長了27個百分點，相較之下在三四線城市的拿地占比僅為7%，創下了近年來的新低。

??截至2023年底，保利置業的總土儲建面為1669萬平方米，相較于期初減少了12.9%，其中在建面積866萬平方米，待建面積約803.2萬平方米。從土地分布來看，2023年底保利置業的土地儲備中長三角和大灣區的權益建面占比達到48%，同比提升5個百分點；一線城市的占比達到26%，同比提升4個百分點，因此企業總土儲的平均土地成本達到了11258元/平方米，同比繼續提高了14.9%。

??03 盈利

??毛利率仍在下行
凈利率止跌回升

??2023年保利置業的營業收入為409.32億元人民幣，同比微減了0.47%；毛利潤同比減少了24.55%至83.6億元，因此毛利率同比降低了6.52個百分點至20.42%。毛利率的降低主要是受到了行業下行的影響，而由于目前保利置業的已售未結轉規模約為485億元，整體毛利率約為19%，因此企業的毛利率可能仍將保持在當前水平。

??雖然毛利率仍在持續降低，但是由于其他收入的增加、計提存貨減值減少以及加強納稅管控等原因，保利置業的凈利率反而逆勢同比提升了1.53個百分點至3.99%。與此同時，保利置業的歸母核心凈利潤為17.61億元，同比增加了15.93%，歸母核心凈利率也同比提升了0.61個百分點至4.3%。

??04 償債

??融資能力較強
債務結構仍有優化空間

??在房企融資環境仍然趨緊的情況下，保利置業在2023年共完成發行了40億元的公司債和30億元的中期票據，公開市場信用債融資占比持續擴大，同時平均融資成本也同比繼續下降了0.39個百分點至3.88%，企業仍然保持著較強的融資能力。

??2023年底保利置業的持有現金同比微增了0.76%至318.58億元人民幣，一年內到期的有息負債同比增加13.2%至208億元（占比28.1%），現金短債比降為1.53，現金仍能基本覆蓋短期有息負債，流動性比較穩定，未來企業仍將把現金流作為運營核心。

??從未來的有息債務到期情況來看，在一年后但兩年內到期的規模約為259.4億元（占比35.1%）、在兩年后但五年內到期規模為192.4億元、在五年后到期規模為79.2億元。兩年內有息負債占比63.2%，企業債務結構仍有優化空間。

??2023年底企業的總有息負債同比減少了7.69%至738.95億元，而總權益增長了8.07%至451.61億元，因此凈負債率同比大幅降低了22.81個百分點至93.08%，剔除預收款后的資產負債率也降低了2.51個百分點至72.63%，整體財務狀況有所改善。