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??北京望京“某神盤”大降332萬元、東南三環(huán)十里河一小區(qū)每平方米跌到3.6萬元、南三環(huán)某項(xiàng)目砸盤單價(jià)每平方米至3.7萬元……近期以來，北京多個(gè)二手房機(jī)構(gòu)在抖音、小紅書、微博等平臺(tái)發(fā)帖，以低價(jià)成交房源不斷渲染樓市大跌氛圍，引發(fā)市場關(guān)注。

??真實(shí)情況如何？3月份最后一個(gè)周末，中房報(bào)京津冀通過實(shí)地探訪了解到，網(wǎng)上渲染的降價(jià)房源真實(shí)存在，但均是個(gè)別房源低價(jià)出售，整體一季度北京二手房交易價(jià)格波動(dòng)不大，且3月成交量有所回升。

??“只要成交量比較穩(wěn)定，房價(jià)就不太會(huì)大降，除非沒有成交，著急賣房的人才有動(dòng)力降價(jià)?！倍辔欢址拷?jīng)紀(jì)人對中房報(bào)京津冀表示。

??“跳水式降價(jià)”

??多為急售個(gè)例

??融科橄欖城位于北京朝陽望京板塊，屬于2006年~2009年次新房，因小區(qū)住宅規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)、物業(yè)養(yǎng)護(hù)好，且周邊分布著阿里、美團(tuán)等大廠，該項(xiàng)目始終保有較高關(guān)注度，被視為望京樓市“風(fēng)向標(biāo)”。

??前不久，望京融科橄欖城一套房子掛牌單價(jià)8.4萬元/平方米，相比過去每平方米10萬+單價(jià)有了大幅下降，有博主據(jù)此形容“如今望京房價(jià)已經(jīng)全面崩塌”。

??附近做二手房交易工作的經(jīng)紀(jì)人王強(qiáng)對中房報(bào)京津冀表示，這套降價(jià)房源確實(shí)存在，在2期某棟樓的5層，實(shí)際成交價(jià)是8.8萬元/平方米，高于網(wǎng)傳價(jià)格，且以這一價(jià)位成交的房源在小區(qū)也屬于少數(shù)。

??王強(qiáng)進(jìn)一步解釋，這套降價(jià)房源的出現(xiàn)有幾個(gè)偶然因素：一是受其他成交房源價(jià)格影響，3月初，25層業(yè)主因?yàn)橐泼袷掷m(xù)下來了，掛價(jià)1500萬元的房子最后賣了1285萬元；相似面積，當(dāng)天又有個(gè)房源以1265萬元總價(jià)成交，因這套房業(yè)主也著急賣，所以定價(jià)就比前面售出房源更低。二是這套房子前面有遮擋，影響采光，也是一個(gè)劣勢。

??即便對其他降價(jià)房源有了解，但當(dāng)王強(qiáng)聽到業(yè)主1220萬元報(bào)價(jià)時(shí)，他用了3個(gè)字形容，“很意外”。

??“這套房源一掛出去，50多組客戶看房，業(yè)主覺得價(jià)格掛低了，后來成交價(jià)漲到1250萬元，給了5個(gè)月周期，最終成交單價(jià)是8.81萬元/平方米?！蓖鯊?qiáng)表示，這個(gè)價(jià)格對新掛出來的房源定價(jià)影響也較大，現(xiàn)在掛出來的三居室，1300萬元出頭就有希望買到。

??關(guān)于網(wǎng)上相傳的降價(jià)傳言，王強(qiáng)覺得對融科橄欖城的熱度提升有幫助，“過去一段時(shí)間該項(xiàng)目的帶看量比不過旁邊的保利中央公園，傳言出來后項(xiàng)目的熱度提升了，周末帶看量有20多個(gè)，比保利高出不少來”。

??位于北京十里河區(qū)域的弘善家園，由于是12000戶的超大體量回遷社區(qū)，且租住人員復(fù)雜、多數(shù)戶型采光差等原因，使其成為房價(jià)多年不漲的“洼地”。

??近期，該小區(qū)因?yàn)榈蛢r(jià)房源也被關(guān)注，一套面積80平方米左右的兩居室掛牌價(jià)僅311萬元，折合單價(jià)僅3.8萬元/平方米，成了社交媒體上被熱議的超低價(jià)房源項(xiàng)目。

??“這套房源成交價(jià)格比網(wǎng)傳的還低，單價(jià)為3.36萬元/平方米，成交價(jià)270萬元。”北京十里河區(qū)域一位二手房經(jīng)紀(jì)人張雷表示。

??“能賣到這個(gè)價(jià)格，是因?yàn)檫@套房子是二類經(jīng)濟(jì)適用房，也不唯一，需要繳30多萬元的稅費(fèi)，業(yè)主還要求全款不給周期，所以又便宜了20萬元?！痹趶埨卓磥?，這個(gè)成交價(jià)很正常。

??弘善家園的房子除一居室外，幾乎所有戶型的南向窗戶都面朝墻體，采不到光，一直比周邊小區(qū)單價(jià)每平方米低1萬元左右。“弘善家園的房價(jià)在十里河區(qū)域是個(gè)例，目前滿五唯一的房源成交價(jià)基本在320萬元左右，比網(wǎng)傳的房源單價(jià)還是高不少。”張雷表示。

??同樣被自媒體及博主作為“北京房價(jià)急速下跌”的項(xiàng)目，還有北京南二環(huán)外的西羅園一套面積106平方米的房子，掛牌價(jià)399萬元，均價(jià)3.7萬元/平方米。

??“當(dāng)天就賣出去了，當(dāng)時(shí)有30多個(gè)來看房的，掛牌價(jià)399萬元，最后被第一個(gè)看房人買了，實(shí)際成交價(jià)390萬元。”二手房經(jīng)紀(jì)人張超表示，那個(gè)房子見不到光。

??他說，實(shí)際暴跌房源還要看業(yè)主心態(tài)，同小區(qū)不著急賣房的現(xiàn)在掛價(jià)還有600多萬元的，差別很大，“對于撿漏房也不是每個(gè)人都能撿上，得全款且隨叫隨到才行，不然房子就被別人抄走了?！?/p>

??樓市企穩(wěn)未形成降價(jià)潮

??來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2024年2月北京房價(jià)同比去年同期下降了5.3個(gè)百分點(diǎn)。對比今年1月，降幅為0.9個(gè)百分點(diǎn)。

??二手房經(jīng)紀(jì)人們也覺得，春節(jié)后市場普遍呈小幅下降態(tài)勢，但沒有網(wǎng)絡(luò)渲染的那般波動(dòng)劇烈。“去年弘善家園價(jià)格確實(shí)降了，去年的3月、9月各降了一波， 去年420萬元成交的房子現(xiàn)在320多萬元就能買，但是年后價(jià)格基本穩(wěn)定了?！睆埨妆硎?。

??據(jù)二手房經(jīng)紀(jì)人王強(qiáng)介紹，融科橄欖城房源目前的掛牌單價(jià)在10萬元/平方米，年后著急成交的單價(jià)一般在9萬元/平方米，也不算大幅下降，且最近成交量上來了，大幅降價(jià)就更不可能了。

??綜合來看，市場成交價(jià)格與成交量呈強(qiáng)相關(guān)性，一旦成交量穩(wěn)定，降價(jià)動(dòng)力就不強(qiáng)了；如果市場成交一直低迷，降價(jià)就會(huì)出現(xiàn)。

??數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月的最后一個(gè)工作日，北京二手房網(wǎng)簽量968套，創(chuàng)造了近幾個(gè)月來單日網(wǎng)簽紀(jì)錄；3月份，北京二手房整體成交14280套，數(shù)據(jù)雖不及往年同期，但較1月網(wǎng)簽的12444套及2月的2126套，已止住下探趨勢，并有小幅回升態(tài)勢。

??即便如此，北京二手房庫存量依然處在高位，截至4月1日，貝殼找房平臺(tái)顯示的北京掛牌二手房約為14.61萬套。

??“市場的自我修復(fù)進(jìn)入新階段，隨著市場交易規(guī)模與價(jià)格趨于穩(wěn)定，購房者觀望情緒有所減弱，會(huì)重啟入市過程?！北本╂溂已芯吭涸洪L高原分析。

??對于最近北京成交上漲的原因，高原認(rèn)為其中最主要一條是政策顯現(xiàn)了效果。自去年9月份以來，北京先后出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、首付比例調(diào)整、降息、通州區(qū)限購調(diào)整等優(yōu)化政策，激發(fā)了購買需求，使得市場有所提振。

??首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長趙秀池認(rèn)為，北京樓市已基本“觸底”，部分購房需求開始釋放，剛需購房者已陸續(xù)入場，北京樓市肯定會(huì)回暖。

??“目前二手房價(jià)格下跌的趨勢還未完全扭轉(zhuǎn)，但下跌幅度已微乎其微，房價(jià)兩極分化趨勢越來越明顯?！辟彿空哔I房指導(dǎo)平臺(tái)V房CEO司智認(rèn)為，不過，居住屬性強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)房源價(jià)格已止跌，未來隨著越來越多的購房者入場，價(jià)格應(yīng)該會(huì)溫和提升，‘老破小’還會(huì)降價(jià)跑量，有需要的購房者看到價(jià)錢合適的優(yōu)質(zhì)房源可以下手。

??（應(yīng)被采訪人要求，文中王強(qiáng)、張雷、張超均為化名）