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??內(nèi)容提要

??合約銷售：百強房企5月業(yè)績環(huán)比增長3.4%

??企業(yè)拿地：投資額降至近一年次低，投資愈發(fā)謹慎、聚焦

??企業(yè)融資：單月規(guī)模創(chuàng)2024年以來新高，萬科獲得大量銀行貸款

??營銷策略：持續(xù)“以價換量”，頭部國央企亦出現(xiàn)大幅降價

??組織動態(tài)：美的置業(yè)撤銷6大區(qū)域，招商蛇口副總經(jīng)理聶黎明辭職

??戰(zhàn)略動態(tài)：合理風控下濱江集團會繼續(xù)拿地，中南建設(shè)與世茂股份雙雙退市

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??01 合約銷售百強房企5月業(yè)績環(huán)比增長3.4%

??核心觀點：

??1、2024年1-5月，中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持低位運行。5月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額3224.1億元，環(huán)比增長3.4%，同比降低33.6%，單月業(yè)績規(guī)模繼續(xù)保持在歷史較低水平。累計業(yè)績來看，百強房企1-5月實現(xiàn)銷售操盤金額14133.7億元，同比降低44.3%，降幅收窄2.5個百分點。

??2、2024年5月，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期進一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低52.8%至352.1億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低49.5%和46.4%至90.5億元和59.6億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則降低46.5%至22.5億元。

??3、從企業(yè)表現(xiàn)來看，2024年5月單月和累計業(yè)績同比降低的房企仍占到絕大多數(shù)，但有逾半數(shù)百強房企實現(xiàn)單月業(yè)績環(huán)比增長。1-5月，百強房企累計操盤金額超百億的僅有26家，而2023年和2022年同期均有55家。即便是全口徑銷售金額，過百億的房企也僅有32家。

??02 企業(yè)拿地

??投資額降至近一年次低
投資愈發(fā)謹慎、聚焦

??核心觀點：

??1、5月典型房企拿地未能延續(xù)回暖之勢，投資額降至近一年次低。在銷售疲軟、核心城市供地節(jié)奏放緩、減少供地之下，5月典型房企拿地節(jié)奏大幅放緩。CRIC重點監(jiān)測30家房企投資金額143億元，環(huán)比下降68%，同比下降82%，單月總投資額僅略高于2023年1月（春節(jié)月），為近一年次低；拿地面積為111萬平方米，同環(huán)比分別下降82%和49%。具體來看，前期拿地相對較多的華潤、龍湖、濱江等本月均無新增土儲入賬，招商、綠城、中國鐵建等單月拿地不足10億元。因鮮有核心城市優(yōu)質(zhì)地塊出讓，5月典型房企拿地樓板價環(huán)比降36%至12852元/平方米。

??2、房企投資愈發(fā)收緊和聚焦。首先，1-5月，仍有近七成銷售百強房企尚未拿地，拿地房企主要集中銷售30強的央國企。其次，1-5月拿地金額TOP10房企投資額同比下降36%。去年同期有11家企業(yè)拿地金額超過百億，2024年前五月僅有7家。此外，從拿地金額榜首投資額來看，2023年1-5月為500億，而2024年同期僅239億元，差距頗大。最后，部分央企今年整體投資也出現(xiàn)放緩。華潤、招商等前五月拿地金額同比跌幅超過50%，且拿地銷售比在0.2以下。

??3、“銷售-投資”傳導(dǎo)仍需時間，短期投資意愿難有提升。近期從中央到地方刺激政策密集的出臺，一定程度上提振了市場信心，但政策落地的效果仍需時間檢驗。意味著短期銷售回暖再傳導(dǎo)至企業(yè)投資同樣需要經(jīng)歷底部修復(fù)階段，因此短期房企投資意愿難有大力度的提升，謹慎和聚焦是主旋律。

??尤其是未來地方主管部門更加重視供求規(guī)模的合理管控，在調(diào)整土地質(zhì)量、優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)、精準供地的背景下，房企的選擇收窄而競爭加碼。

??預(yù)計，未來投資主要聚焦在核心一二線城市的優(yōu)質(zhì)板塊，對于核心城市郊區(qū)以及部分三四線投資將繼續(xù)走弱，典型房企整體投資額仍將在低位運行。企業(yè)格局上，央國企和城投是土地市場的中堅力量，但隨著投資戰(zhàn)略的高度聚焦，核心地塊競爭激烈會愈發(fā)激烈。

??03 企業(yè)融資

??單月規(guī)模創(chuàng)2024年以來新高
萬科獲得大量銀行貸款

??核心觀點：

??1、融資總量：2024年5月65家典型房企的融資總量為509.7億元，環(huán)比增加82%，同比增加48.1%，主要是因為本月萬科公開獲得了大量銀行貸款，總量達到了392.2億元。從全年累計數(shù)據(jù)來看，65家典型房企的累計融資總量為1835.49億元，同比減少33.2%。在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資495.4億元，環(huán)比增加79.1%，同比增加75.4%；仍然沒有企業(yè)進行境外融資；資產(chǎn)證券化融資為14.3億元，環(huán)比增加308.6%，同比減少70.1%。

??2、融資成本：2024年1-5月65家典型房企新增債券類融資成本3.15%，較2023年全年下降0.45個百分點，其中境外債券融資成本4.28%，較2023年全年降低3.76個百分點，境內(nèi)債券融資成本3.13%，較2023年全年降低0.35個百分點。單月來看，5月房企融資成本為3.25%，環(huán)比提高了0.19pct，同比降低0.09ct。本月沒有房企進行境外融資，而由于境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是保利發(fā)展等優(yōu)質(zhì)房企，因此境內(nèi)融資成本3.25%，仍然保持在較低的水平。

??3、企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最大的企業(yè)是萬科，企業(yè)在本月共獲得了392.2億元的銀行貸款，此外還發(fā)行了14.3億元的CMBS。從企業(yè)梯隊來看，2024年1-5月TOP10房企的平均融資額為39.66億元，是所有梯隊中最多的，同時該梯隊的房企融資規(guī)模同比增加了0.78%，是唯一一個出現(xiàn)增長的梯隊。從融資成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本仍然最低，為2.81%，較2023年全年融資成本降低了0.21pct，比融資成本最高的TOP11-30的房企低0.73pct；TOP51+房企的融資成本較2023年全年下降1.19pct，降幅最大。

??04 營銷策略持續(xù)“以價換量”，頭部國央企亦出現(xiàn)大幅降價

??核心觀點：

??1、本月房企營銷持續(xù)發(fā)力，活動主題多圍繞、“五一”、“520”、“現(xiàn)房”等關(guān)鍵詞，促銷方式仍保持上月調(diào)性，特價房、折扣等“以價換量”的方式為最主要的營銷手段。根據(jù)CRIC調(diào)研情況看，TOP10房企中9家房企推出區(qū)域/集團營銷活動，根據(jù)不完全統(tǒng)計月內(nèi)保利發(fā)展、招商蛇口區(qū)域營銷活動超10次，中海地產(chǎn)舉辦的“海湃生活節(jié)”先后在華中、廣佛、北京、南京、南昌等多區(qū)域推出營銷活動，此外，位列TOP20房企的越秀地產(chǎn)的北方區(qū)域舉辦總經(jīng)理簽售活動，中國金茂在華中、華南、蘇皖等多區(qū)域圍繞“五一”營銷。

??2、從折扣力度上看，本月不僅持銷、加推項目價格進一步下探，甚至新盤也選擇低價入市拉升去化水平。根據(jù)CRIC監(jiān)測情況來看，本月“降價走量”已成普遍現(xiàn)象，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)等頭部國央企項目也出現(xiàn)了大幅度的降價，如保利成都天府和頌價格較一季度下調(diào)20%、中海昆明寰宇天下價格環(huán)比繼續(xù)下降11%，有項目新批次還以“精裝改毛坯”的方式降低門檻價格下調(diào)近10%，北京一項目三期“特價房”較前期網(wǎng)簽價格下降15%。除此之外，本月還監(jiān)測到新項目低價入市，如位于廈門島外第一梯隊并附帶學區(qū)優(yōu)勢的海滄中心TOD璞盛以低于周邊均價近1萬元的價格首開，項目去化率為76%。

??3、從房企營銷方式來看，本月房企營銷手段呈現(xiàn)以下四個特點：第一，特價房規(guī)模顯著放量，本月保利河北、保利江西各推出特價房源500套，保利甘肅推出111套特價房源，特價房規(guī)模放量明顯；第二，現(xiàn)房營銷持續(xù)發(fā)力，萬科無錫推出“安心好房節(jié)”、中海汕頭推出“現(xiàn)房安家鉅惠88折”的優(yōu)惠活動，萬科武漢“春鋒車位節(jié)”、中海重慶“商鋪69折”、華潤杭州“車位嗨購節(jié)”等營銷活動加速非住產(chǎn)品的去化；第三，除直播外，房企還推出“試住”活動引流，本月保利冀北、萬科蘇州、招商深圳等區(qū)域均推出直播活動，招商長春還舉辦了“主播集結(jié)號”等活動為項目造勢，廣州中誠璟瓏灣還為誠意客戶提供“居住一晚”的購前體驗。第四，房企積極響應(yīng)“以舊換新”活動，萬科廣州、招商鄭州、越秀成都、華發(fā)蘇南均推出“換新”營銷。

??4、“以價換量”加速去化，房企圍繞“以舊換新”積極營銷。短期來看，房企連續(xù)多月“以價換量”促進去化，“618”期間或?qū)⒈３脂F(xiàn)階段降價、折扣力度，進一步降價走量的可能性較小。展望后市，盡管多城市扎堆鼓勵“以舊換新”，多家房企舉辦相關(guān)營銷，但由于新房鎖定期與二手房成交周期較難匹配，出現(xiàn)成規(guī)模的促去化效果還有待發(fā)酵。

??05 組織動態(tài)美的置業(yè)撤銷6大區(qū)域，招商蛇口副總經(jīng)理聶黎明辭職

??核心觀點：

??2024年5月，70家重點監(jiān)測房企重大人事變動及組織調(diào)整如下：

??1、組織調(diào)整方面：美的置業(yè)發(fā)布了組織架構(gòu)調(diào)整公告，取消了六大區(qū)域平臺，全面轉(zhuǎn)型為總部直管城市公司的兩級架構(gòu)。原六大區(qū)域公司（粵桂、西南、湘贛、浙閔、中部、滬蘇皖）撤銷，變更為總部直管的12個城市公司。調(diào)整后的城市公司包括：浙江公司、湘贛公司、廣佛公司、福建公司、中部公司、沈陽公司、粵西公司、云貴公司、川渝公司、南京公司、無錫公司、徐州公司。美的置業(yè)此次架構(gòu)調(diào)整旨在契合當前業(yè)務(wù)現(xiàn)狀，簡潔的組織體系更為便捷高效，以提升效率和決策進度。由三級管理改為兩級架構(gòu)，使一線更加專注項目并對結(jié)果負責。

??2、人事變動方面：招商蛇口董事會收到副總經(jīng)理聶黎明的書面辭職報告，他因工作調(diào)動原因申請辭任副總經(jīng)理職務(wù)，同時也辭去招商積余董事長職務(wù)。資深老將呂斌接替聶黎明成為招商物業(yè)平臺新董事長，后續(xù)聶黎明將在招商局集團有限公司（招商蛇口的實際控制人）任職，具體職位尚未明確。

??今年經(jīng)歷多次變動金地華東區(qū)域，再迎人事大換防。金地集團華東區(qū)域地產(chǎn)公司副總經(jīng)理季斌將兼任上海地產(chǎn)公司總經(jīng)理，不再兼任蘇南地產(chǎn)公司總經(jīng)理；副總經(jīng)理周文華將兼任蘇南地產(chǎn)公司總經(jīng)理；副總經(jīng)理馮家生不再兼任上海地產(chǎn)公司總經(jīng)理。同時，張騰龍被任命為上海公司副總經(jīng)理，張兵為上海公司投資拓展部經(jīng)理，李健和盧昆庭分別被安排新的職務(wù)。公開信息顯示，季斌在金地已有十多年的工作經(jīng)歷，具備豐富的營銷管理和城市公司管理經(jīng)驗。近年來，華東區(qū)域一直是金地集團營收的主要來源，2023年財報顯示其業(yè)績在集團七大區(qū)域中排名第一。此次頻繁的人事變動，旨在強化重點城市的營銷層面，提高業(yè)績和產(chǎn)品競爭力。

??06 戰(zhàn)略動態(tài)

??合理風控下濱江集團會繼續(xù)拿地
中南建設(shè)與世茂股份雙雙退市

??核心觀點：

??1、本月，濱江集團董事長戚金興在2023年業(yè)績網(wǎng)上說明會中表示，在控制風險的前提下，繼續(xù)在優(yōu)質(zhì)的城市，優(yōu)質(zhì)的地段，積極拿優(yōu)質(zhì)的地塊，做優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。他表示按照公司戰(zhàn)略，上海是濱江主要外拓城市，如果有合適的機會，會擇機拿地。此外5月9日，首開股份召開2023年度暨2024年第一季度業(yè)績暨現(xiàn)金分紅說明會，董事長李巖表示，截至目前首開股份已納入“白名單”項目14個，獲批授信金額80億。

??2、資本市場方面，中南建設(shè)與世茂股份雙雙退市。5月13日，江蘇中南建設(shè)集團發(fā)布公告，宣布收到深圳證券交易所發(fā)出的終止上市事先告知書。5月15日，上海世茂股份發(fā)布公告，股票因連續(xù)20個交易日收盤價低于人民幣1元，已觸及交易類退市指標。根據(jù)《上海證券交易所股票上市規(guī)則》，世茂股份股票自5月16日起停牌。與此同時，榮盛發(fā)展遭深交所問詢，要求其說明2023年地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入大增原因，包括房屋預(yù)售中重大融資成本的會計處理、附回購條件的房地產(chǎn)銷售行為及其會計處理方式、收入確認時點是否符合項目交付結(jié)算要求、是否存在客戶未簽收而確認收入的情況、以及是否存在大額期后退款情形等。

??3、在債務(wù)重組方面，5月13日，碧桂園集團舉行月度管理會議，針對當前中國房地產(chǎn)市場低位運行現(xiàn)狀，集團管理層強調(diào)將堅持長期主義，執(zhí)行正確但困難的決定，以穿越行業(yè)周期。此后有資本市場消息稱，碧桂園清盤聆訊押后至6月11日。融創(chuàng)方面，5月16日融創(chuàng)發(fā)布公告，宣布對公司旗下的強制可轉(zhuǎn)換債券及可轉(zhuǎn)換債券的轉(zhuǎn)換限額及窗口進行調(diào)整，將第二次轉(zhuǎn)換的轉(zhuǎn)換限額提高至強制可轉(zhuǎn)換債券初始發(fā)行金額的100%。與此同時，旭輝宣布境外重組迎進展，已與境外銀團協(xié)調(diào)委員會開始推進商定正式文件；而花樣年方面表示，目前已有超過68%的債權(quán)人加入重組支持協(xié)議。