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??中房網(wǎng)訊 5月22日，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)指導(dǎo)，上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的“2024房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”在深圳舉行。備受關(guān)注的“2024房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜”、“2024房地產(chǎn)上市公司單項(xiàng)榜”等系列測(cè)評(píng)成果揭曉。

??會(huì)上，招商蛇口副總經(jīng)理、招商積余董事長(zhǎng)呂斌，瑞銀UBS大中華區(qū)房地產(chǎn)投資研究主管林鎮(zhèn)鴻，大海智地董事長(zhǎng)曲詠海，星河控股集團(tuán)副總裁、星河地產(chǎn)集團(tuán)總裁章建波，老板電器工程總經(jīng)理洪偉光發(fā)布講話。

??以下為文字實(shí)錄：

??主持人：行業(yè)的深度調(diào)整、市場(chǎng)的風(fēng)云變幻，房企在新時(shí)期如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展？我們有請(qǐng)行業(yè)重磅嘉賓與我們一起來進(jìn)行探討和分享。

??整個(gè)行業(yè)的壓力還是很大的，我作為財(cái)經(jīng)主持人，也是深深感受到了，我上次主持房地產(chǎn)的商業(yè)活動(dòng)還是在上次，每年做的房地產(chǎn)活動(dòng)主要靠丁總支持，一年就做三場(chǎng)，中房協(xié)兩場(chǎng)，還有一場(chǎng)是樓市活動(dòng)，之前比較火的時(shí)候一年可以做三五十場(chǎng)。但是今天的政策非常明顯，比如說首付款比例下降，5000億收儲(chǔ)資金、白名單等等，房地產(chǎn)問題現(xiàn)在具有人民性和政治性的問題，這個(gè)說法讓我們充滿了期待。第一個(gè)問題請(qǐng)各位嘉賓探討一下，整個(gè)行業(yè)有沒有可能因此止跌甚至回升，你們對(duì)政策的效果有什么樣的研判？

??呂斌：“517”新政之后，公司也在密切關(guān)注全國(guó)各個(gè)地區(qū)的市場(chǎng)變化情況，從上周末的數(shù)據(jù)來看，還是有一定的反映，雙個(gè)周末各個(gè)案場(chǎng)的數(shù)據(jù)和認(rèn)購數(shù)據(jù)，基本上和五一節(jié)假日的數(shù)據(jù)基本持平，我們會(huì)進(jìn)一步觀察，特別在這周再看市場(chǎng)反應(yīng)是什么樣的，整體我們還是比較有信心，隨著政策進(jìn)一步放松，從中央層面當(dāng)然還有一些政策在持續(xù)落地過程當(dāng)中，無論是需求側(cè)還是供給側(cè)，它反映還是有一個(gè)階段，整體來看，向好的趨勢(shì)還是可期的。

??主持人：所謂有信心是什么概念？今年止跌甚至回升嗎？今年可以確定底部的拐點(diǎn)嗎？有沒有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的判斷？

??呂斌：這個(gè)可能還是要在持續(xù)觀察一段時(shí)間，畢竟在這次政策當(dāng)中，它的需求側(cè)和供給側(cè)的政策同時(shí)下發(fā)，居民購房門檻在降低，供給側(cè)以舊換新也好，存量置換也好，也是在把市場(chǎng)上一些房源結(jié)構(gòu)性做改變，在這個(gè)情況下，我們覺得還是應(yīng)該可以保持比較謹(jǐn)慎樂觀的看法。

??曲詠海：大家中午好！上周五中央的會(huì)議釋放的消息，讓一個(gè)房地產(chǎn)人感覺到很興奮，也可以說是史上最大的招兒，為什么會(huì)出這個(gè)招兒？因?yàn)橐呀?jīng)進(jìn)了ICU，再不出招兒就要進(jìn)火葬場(chǎng)，剛才馬博士問怎么看這個(gè)事情，因?yàn)檫M(jìn)了ICU，我們就看到了希望，但是這個(gè)希望能夠達(dá)到什么樣的效果，目前很難判斷，今年三四月份香港市場(chǎng)火爆了一把，很多深圳的人都在討論，甚至到香港做銷售代理，但是過了五一之后，香港的市場(chǎng)又恢復(fù)了平靜或者常態(tài)。國(guó)內(nèi)會(huì)不會(huì)有這個(gè)情況？我覺得這個(gè)可能性很大，政策釋放出來之后，很多有改善需求的或者剛需的，覺得這是一個(gè)底部，現(xiàn)在可能是一個(gè)觸底的過程，這個(gè)底會(huì)不會(huì)反轉(zhuǎn)？還需要再觀察，還需要政策進(jìn)一步釋放，比如說這次三支箭，關(guān)于房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收方面的政策沒有釋放出來，要是以舊換新，改善性住房、二手房交易成本依舊很高，這是一個(gè)疑問。同時(shí)北上廣深四個(gè)一線城市政策還沒有放到底，而且感覺大家互相在觀望，并不是中央的統(tǒng)一部署和行動(dòng)，這塊還有很多不確定的因素，但是我們既然進(jìn)了ICU就有希望，即便我們有了希望，只能我們希望健康“出院”，但是恢復(fù)到幾年前中國(guó)房地產(chǎn)人都在跑馬拉松的狀態(tài)不太可能，高光時(shí)刻已經(jīng)過去了，未來我們應(yīng)該理性平常性看待市場(chǎng)的數(shù)據(jù)。

??主持人：作為企業(yè)來說，要面臨這個(gè)客觀的事實(shí)來調(diào)整戰(zhàn)略。

??章建波：我也是偏謹(jǐn)慎樂觀，我覺得更多是信心的問題，也就是在這個(gè)階段能不能穩(wěn)得住的話題，會(huì)不會(huì)觸底反彈？我個(gè)人感覺很難，因?yàn)楹诵膯栴}還是經(jīng)濟(jì)的問題，目前來說從整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，包括出生率等等因素，所以我覺得在這個(gè)階段談反彈為時(shí)過早，能夠在目前這個(gè)基礎(chǔ)上穩(wěn)住，已經(jīng)是最好的結(jié)果。上周出的新政，比如說降首付這個(gè)事情，很多城市在實(shí)操方面都多多少少有一些解決方案，對(duì)于真正的購房人群來說，它的觸動(dòng)作用沒想象中那么大。而且在不同城市的反應(yīng)不一樣，目前來說在北上廣深四個(gè)城市和其他城市有所差別，去年深圳的下行還比較大，深圳的政策現(xiàn)在比較溫和，其他的城市相對(duì)碰到的問題和困境更大一些，這些措施下去，至少從政策層面來說，釋放的信號(hào)是政府想救市，也想解決問題，這對(duì)于普通老百姓的購房消費(fèi)信心很重要，更多是對(duì)購房信心的修復(fù)，這是當(dāng)下可以起到作用的方面。所以我覺得這個(gè)政策實(shí)施下去，還要再觀察一陣子，這是我的觀點(diǎn)。

??主持人：四位嘉賓的觀點(diǎn)比較一致，整個(gè)市場(chǎng)可以樂觀，但是謹(jǐn)慎樂觀，有可能見底，但是見底以后未必回升，沒有那么樂觀，問題接下來交給偉光總，聽完甲方的看法，您作為供應(yīng)鏈優(yōu)秀企業(yè)，對(duì)市場(chǎng)怎么判斷？作為企業(yè)來說，具體的戰(zhàn)略如何操作？

??洪偉光：我們作為一個(gè)和房地產(chǎn)強(qiáng)關(guān)聯(lián)的行業(yè)，除了臺(tái)上的嘉賓期待房地產(chǎn)好以外，我們也是非常期待的。但是我們內(nèi)部研判不樂觀，基于幾個(gè)考量，第一個(gè)是這個(gè)行業(yè)從業(yè)人員大部分民企這兩三年還是疲于做保交付，基本上不拿地，新的企業(yè)進(jìn)來沒有辦法填補(bǔ)這個(gè)段位。第二個(gè)是基于老百姓購房的預(yù)期，當(dāng)你的住宅失去了金融屬性以后，就會(huì)過濾掉很大一批購房者。第三個(gè)是現(xiàn)在市場(chǎng)上大量的二手房和存量房也需要逐步消化，當(dāng)然在局部地區(qū)或者客戶還是有機(jī)會(huì)的。我們特別關(guān)注房地產(chǎn)的發(fā)展，在5年前我們就發(fā)現(xiàn)了一些城市，從所謂新的市場(chǎng)變成存量，比如說深圳，原來每年有800萬毛坯房入市的時(shí)候，我們過得很好，當(dāng)這個(gè)城市毛坯交付量很少的時(shí)候，生存就很難，我們就調(diào)整產(chǎn)品的開發(fā)邏輯。我們內(nèi)部總結(jié)一句話，增長(zhǎng)從客戶需求中來，策略從用戶路徑中來，需求圍繞客戶。比如說我們櫥柜這個(gè)品類這兩年賣得特別好，客戶有需求，但是進(jìn)入存量市場(chǎng)時(shí)，真的要把全部櫥柜拆掉，全部做二裝是少數(shù)，我們就開始做西灣及灶具，我們開發(fā)了可調(diào)節(jié)的灶具，滿意客戶需求。策略從用戶路徑中來，消費(fèi)者買這個(gè)品類有一個(gè)過程，比如說第一大過程是精裝修，如果你買了房子精裝修交付就不用買，其次是裝修公司，現(xiàn)在裝修公司基本上都是全包為主，我們和全國(guó)大部分裝修公司頭部企業(yè)建立了合作，包括櫥柜公司、社區(qū)店這些，最終到門店購買的很少，為什么這幾年蘇寧、國(guó)美不好，它的流量基本上都被收割了，到你這里可能剩下1%都不到。這是我們面對(duì)這樣的調(diào)整內(nèi)部做的變化。

??主持人：謝謝偉光總，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，我們應(yīng)該秉持什么樣的戰(zhàn)略？過去幾年的戰(zhàn)略是少拿地少投資，盤活現(xiàn)金流，這是唯一正確的戰(zhàn)略，今天我們認(rèn)為政策形勢(shì)發(fā)生改變之后，我們具體的操作要不要發(fā)生改變？如何改變？

??呂斌：剛才主持人已經(jīng)說了，當(dāng)增量見頂，存量放大的情況下，如果增量還要再繼續(xù)做的話，現(xiàn)在同行相對(duì)驅(qū)動(dòng)，基本上是聚焦，城市和板塊的聚焦。

??主持人：還是要做增量，但是要精選。

??呂斌：是的，一個(gè)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展離不開增量這一部分，雖然觸底，什么時(shí)候反彈不知道，可持續(xù)發(fā)展這塊還是存在的，這個(gè)應(yīng)該是大家相對(duì)驅(qū)動(dòng)的。另外可能還會(huì)再進(jìn)一步驅(qū)動(dòng)的是，當(dāng)房地產(chǎn)金融屬性去除之后，回歸到本源，我們要做更好的產(chǎn)品，提供更好的服務(wù)，才能讓這個(gè)市場(chǎng)有信心，讓客戶有信心，這點(diǎn)我相信所有的同行認(rèn)字應(yīng)該是驅(qū)動(dòng)的。

??主持人：整體戰(zhàn)略從之前全線防守轉(zhuǎn)為進(jìn)攻嗎？

??呂斌：大家還是會(huì)進(jìn)一步收縮和聚焦，聚焦就是我們會(huì)更加嚴(yán)選項(xiàng)目。

??主持人：今天是關(guān)于上市公司做的論壇，上市公司最簡(jiǎn)單的測(cè)算是未來有沒有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，按照這個(gè)邏輯來推演商業(yè)模式，這是比較好的模式，曲總怎么看？

??曲詠海：現(xiàn)在大家都不太談戰(zhàn)略，首先我覺得應(yīng)該活下去，這次的大招兒很多房企應(yīng)該調(diào)整心態(tài)，順勢(shì)而為，首先現(xiàn)金的回流很重要，企業(yè)要盡快回流現(xiàn)金，一定要想著繼續(xù)過冬天的準(zhǔn)備，所以要囤糧，在風(fēng)雨之后抓緊時(shí)間干活兒，怎么干活兒？除了現(xiàn)有項(xiàng)目正常的開發(fā)運(yùn)營(yíng)之外，對(duì)于大多數(shù)房企針對(duì)未來市場(chǎng)形勢(shì)的變化，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的能力、代建服務(wù)的能力這都是企業(yè)活下去的生存之道，對(duì)未來要有信心，但是要有打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。

??主持人：您的觀點(diǎn)偏保守，哪些指標(biāo)值得我們關(guān)注？這個(gè)可以稍微展開一下。

??曲詠海：我不否認(rèn)會(huì)有瞬間即逝的機(jī)會(huì)，但是越來越難，高周轉(zhuǎn)的時(shí)代一去不復(fù)返了，像歐美和香港房地產(chǎn)公司的做法都值得我們學(xué)習(xí)和借鑒，還是提升企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，不求再登珠峰，但是我們要堅(jiān)持跑下去。

??章建波：這里有兩塊，一塊是存量，一部分是傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品的去化，還有存量資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，過去在激進(jìn)的市場(chǎng)投資下，大家的布局比較分散，這時(shí)候在市場(chǎng)下行時(shí)會(huì)出現(xiàn)存量資產(chǎn)如何轉(zhuǎn)化的問題，同時(shí)還有對(duì)于存量持有資產(chǎn)怎么提升運(yùn)營(yíng)效能的問題，這是目前擺在很多房企的問題。另一方面是發(fā)展的問題，還是聚焦城市，聚焦產(chǎn)品，在未來的市場(chǎng)只有兩個(gè)事情，一個(gè)是拼產(chǎn)品力，一個(gè)是拼服務(wù)，這是企業(yè)經(jīng)營(yíng)下去的永續(xù)方案，沒有別的路可以走。

??主持人：我圍繞這個(gè)問題做進(jìn)一步的展開，各位嘉賓都認(rèn)為現(xiàn)在是精耕細(xì)作，要做大的風(fēng)險(xiǎn)防范，剛才提到兩個(gè)關(guān)鍵詞，就是城市和產(chǎn)品，對(duì)于2024年哪些城市你們覺得最值得關(guān)注？如果再從產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，什么樣的產(chǎn)品和服務(wù)最值得我們關(guān)注的？

??呂斌：城市基本上和克而瑞一直聚焦的城市相似度挺高的，主要是一線城市包括強(qiáng)二線的城市，目前應(yīng)該是所有同行相對(duì)重視的，這和經(jīng)濟(jì)發(fā)展是相通的，以人口、經(jīng)濟(jì)作為參考指標(biāo)，這是比較重要的方面。我再補(bǔ)充一點(diǎn)，如果想要讓這個(gè)市場(chǎng)后續(xù)看得更好的情況，現(xiàn)在有一個(gè)不能回避的矛盾，現(xiàn)在新房市場(chǎng)受到的沖擊大于二手房的入市，我們也在關(guān)注一二手房成交的占比，基本上是倒掛，原來是反過來的，新房成交量大于二手房，現(xiàn)在是二手房大于新房，如果要讓市場(chǎng)客戶有信心，我們覺得二手房要穩(wěn)住價(jià)格，新房要穩(wěn)住量，這是比較重要的方面。因?yàn)槎址康膬r(jià)格不被調(diào)控的，主要是個(gè)人的交易，現(xiàn)在出以舊換新的政策，也是想在存量端把價(jià)格穩(wěn)住，只有二手房?jī)r(jià)格穩(wěn)住，我相信新房的量才能穩(wěn)住。

??主持人：您一開始回答第一個(gè)問題，在觀察的指標(biāo)包括二手房成交價(jià)格的指標(biāo)，這個(gè)價(jià)格在4月份掉得挺厲害的。

??呂斌：它的上市量在加速，但是我相信這波政策的出臺(tái)，也有利于把二手房?jī)r(jià)格穩(wěn)住。

??曲詠海：說到市場(chǎng)，大家現(xiàn)在覺得做一個(gè)開發(fā)商，很多企業(yè)也在學(xué)中海，大家看5年前中?；旧蠎?zhàn)略做了一個(gè)調(diào)整，在北上廣深一線城市的核心地段幾個(gè)地方都是中海創(chuàng)造的，也造就了今天的局面，包括上海一天200億等等，包括深圳在深圳灣總部區(qū)域中海九府也是萬眾期盼的樓盤，我個(gè)人認(rèn)為北上廣深的市場(chǎng)是未來充滿機(jī)會(huì)的城市，還有強(qiáng)二線的城市，這是市場(chǎng)的角度。

??第二我個(gè)人覺得未來是產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，前幾年房地產(chǎn)營(yíng)銷人在一起討論，現(xiàn)在我們被一些渠道公司“綁架”，現(xiàn)在營(yíng)銷部門在公司說話的聲音越來越低，公司上上下下都認(rèn)為我們是靠渠道在賣樓，和營(yíng)銷部的關(guān)系并不大。因?yàn)橄迌r(jià)的原因，很多企業(yè)骨子里不由自主就會(huì)降成本，因?yàn)閮r(jià)格擺在那里，唯有控制好成本，才有盈利的空間，所以我們的產(chǎn)品品質(zhì)不升而降。

??現(xiàn)場(chǎng)的市場(chǎng)要回到產(chǎn)品力這一方面，我們要做滿足客戶需求最具性價(jià)比的產(chǎn)品，才是可以打動(dòng)客戶的產(chǎn)品，對(duì)于二線城市甚至三四線城市，開發(fā)商也應(yīng)該調(diào)整好一個(gè)心態(tài)，適時(shí)迎合當(dāng)?shù)乜蛻?，提供最?yōu)性價(jià)比的產(chǎn)品，這才是我們努力的方向，這才是我們活下去的機(jī)會(huì)。

??章建波：我們星河在國(guó)內(nèi)算是一個(gè)中型房企，我們布局的城市沒那么分散，規(guī)模也不是我們的特點(diǎn)，相對(duì)而言，我們還是趨于聚焦的，從我們選擇的城市來說，包括后面進(jìn)一步發(fā)展，我們對(duì)自己深耕的城市會(huì)進(jìn)一步發(fā)展。另一方面，星河是非常有特點(diǎn)的一個(gè)公司，我們的生態(tài)鏈比較完整，我們有產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、物業(yè)，包括有自己的創(chuàng)投，從產(chǎn)城融合的項(xiàng)目來說，我們自身的生態(tài)鏈比較完整，這是我們的特色，我們今后可能在選擇項(xiàng)目也會(huì)朝著這條路繼續(xù)走下去，這已經(jīng)形成自己企業(yè)的產(chǎn)品標(biāo)簽，也是我們擅長(zhǎng)的事情。圍繞這個(gè)生態(tài)鏈，我們可思考的城市屈指可數(shù)，主要是國(guó)內(nèi)的一二線城市。

??洪偉光：開發(fā)商朋友進(jìn)入一個(gè)城市，我相信內(nèi)部至少在當(dāng)下還是有比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目己藰?biāo)準(zhǔn)，從內(nèi)部來說，基本上從東北到華北、西北這條線整體貢獻(xiàn)量很低，還是聚焦在華東、華南、華中，但凡有機(jī)會(huì)我們還是會(huì)為客戶提供好的產(chǎn)品。

??主持人：最后做一個(gè)總結(jié)，圍繞這次新政出臺(tái)，看到年底大家有什么建議和總結(jié)給到各位同行。

??章建波：在當(dāng)下來說，活下去是第一位，第二個(gè)是穩(wěn)健發(fā)展，有很多問題還是要在發(fā)展中解決，目前來說兩條腿走路，能夠活下去，這是目前房企最重要的事情。

??主持人：穩(wěn)健發(fā)展，穩(wěn)健在前，發(fā)展在后。

??曲詠海：在世界經(jīng)濟(jì)增速放緩的大時(shí)代背景下，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)潮水退去的過程中，作為開發(fā)企業(yè)還是要順勢(shì)而為，要有一個(gè)陽光的心態(tài)，更要主動(dòng)出擊，來化解公司活下去的風(fēng)險(xiǎn)，主動(dòng)迎合市場(chǎng)，主要是一句話，陽光總在風(fēng)雨后，讓我們每個(gè)地產(chǎn)人都能見到明天的陽光。

??呂斌：首先要保持信心，這是最主要的，剛才幾位專家都提到了，第二要積極緊跟政策的調(diào)整和擁抱政策的變化，相信隨著政策的不斷放寬，市場(chǎng)也會(huì)一步步好起來，這個(gè)很重要。

??洪偉光：作為一家供應(yīng)鏈企業(yè)，我們內(nèi)部也面臨增長(zhǎng)的壓力，整體上因?yàn)?0多年來也比較穩(wěn)健，企業(yè)基本面沒有太大問題，我們內(nèi)部叫自以為非，重構(gòu)進(jìn)化，多嘗試一些長(zhǎng)線業(yè)務(wù)來保持公司的增長(zhǎng)。

??主持人：這次我們也有一個(gè)總結(jié)，從這次新政出臺(tái)之后，可能看一個(gè)月就差不多了，之前出一些重大利好，對(duì)交易量活躍是1-2周就會(huì)掉下來，看看這次能不能持續(xù)一個(gè)月。還有一個(gè)是這次的政策收儲(chǔ)，能不能執(zhí)行下去，對(duì)開發(fā)商的現(xiàn)金流改善如何，我們也可以給到2-3個(gè)月的觀察時(shí)間，還可以看后續(xù)有沒有具體的財(cái)政資金加進(jìn)去，總體來說我們要保持信心。