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??“全國客戶都有了購買一線城市核心資產的名額，資金即將涌入。” 隨著新政發布，廣州中心區各大改善型樓盤的銷售人員都在忙著向客戶發送類似短信內容。

??1月27日，廣州明確全域取消120平方米住房限購，并支持“租一買一、賣一買一”，居民掛牌出租或出售房產可核減家庭住房套數。

??新政實施后，位于廣州市天河區的“網紅盤”保利天瑞成為成交最火爆樓盤。據樓盤銷售人員透露，新政首日銷售即破億元，有來自重慶、西安、北京的外地客戶購買，約40%客戶受到新政刺激加速成交，“不過，目前項目在售貨量不多，尚未有漲價計劃。”

??一家TOP10房企相關負責人也表示，廣州樓市新政發布后各個營銷案場客流量增長明顯，尤其針對核心區域的改善戶型，客戶量和成交量均有小幅上漲。同時，線上各個渠道咨詢人數明顯增多，決策周期縮短明顯，市場信心增強。價格方面，除迎接新春推出的一口價單位外，成交價格基本保持平穩。

??同時，由于新政發布臨近春節，對于大多數樓盤而言并未起到立竿見影效果。

??合富研究院報告認為，廣州樓市目前仍處于“假期前的傳統淡季”中，諸多項目在新政前已經減少了折扣力度，對于“新政助銷”的準備并不充分。根據市場監測，新政后僅中心城區部分加大客戶邀約的項目產生了成交，但成交環比持平；近郊和遠郊項目成交環比分別下跌了15%和27%。

??走訪一線市場時，記者在廣州市越秀區廣州城投·東園公館和漢國置業·港匯臺項目看到，現場主要進行著新春的相關活動，人氣和往常并沒有太大區別。銷售人員表示，現在客戶已經開始主動咨詢購房資格和貸款等問題，實際效果要等春節后才能顯現。

??“樓市新政對促進之前的意向買家成交有一定作用，但新客戶仍在觀望中，需要時間消化。”一位市區改善型樓盤的操盤手直言。

??政策調整背后，意味著廣州樓市重歸市場化。

??來自市場層面的壓力

??這次廣州新政實施背后更多來自市場層面壓力。2023年大多數樓盤成交主要依靠“以價換量”方式，價格已跌去兩三成，一些泡沫過大區域或郊區板塊的樓價則回落到三四年前水平，市場都在期盼新政激活新的購買力，尤其是支撐起中心區樓價，為春節后市場復蘇提供有利條件。

??成交數據是一面鏡子。

??克而瑞數據顯示，2023年，廣州120平方米以上一手住宅共成交17332套，占比為26.6%，與2021年相比提高了3.4個百分點。從廣州執行限購區域的情況來看，120平方米以上的一手住宅供求占比更大，2023年合計供應10456套，占限購區域的42%，成交量為8409套，占限購區的37%。通過上述數據發現，中心區域新房源持續增加，但成交量增幅卻無法跟上。

??在這一背景下，此前有關廣州應該解限120平方米以上還是120平方米以下住宅的討論在業內流傳甚廣。最終，政策解限的120平方米住宅，這是基于對未來一兩年廣州新房供求關系和購買力水平的考慮。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，作為限購區域中心區，廣州新房供求呈失衡狀態，特別是大戶型失衡。這兩年廣州供地開始回歸中心區，一是迎合開發商中心區拿地訴求；二是迎合中心區改善型購房爆發，更重要的是，廣州中心區新盤高端化、豪宅化、大戶型化直接導致有效購買力減少，也導致剛需和剛改客戶被擠出市場。

??值得注意的是，克而瑞數據顯示，在2023年限購區域的一手住宅成交之中，120平方米以上成交均價是72445元/平方米，120平方米以下只有42579元/平方米，顯示120平方米以上成交的以高端物業為主。

??克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示，此次廣州放開120平方米以上住房限購，符合近年廣州樓市改善性需求增多的趨勢；同時，對于解禁現有限購區域的購買力有重要的意義，符合“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的住房制度設計，將高端住房需求交還給市場解決。

??發出購房邀請

??除了市場供應發生較大變化，購房群體心態和收入變化也在深遠影響著廣州樓市。

??婚育年齡延后、生活方式改變、購買力有限，導致年輕人購房的剛性需求愈發推遲。對于中產階層而言，在失業浪潮、舊房難賣等諸多困擾下，購房意愿亦被抑制。

??李宇嘉表示，從購買力來看，目前只有高收入人群最具購買力。一方面，這幾年盡管各行各業都面臨壓力，但受影響最大的主要還是中等、中低收入人群，高收入人群受沖擊的程度比較低。此次廣州松綁120平方米以上新房限購，目的就是放開高收入人群購房限制，鼓勵多買房、買多套房，加速中心區海量供應的高價新盤去化。

??此外，從貸款層面來看，廣州主流銀行尚未出臺具體細則，業內人士普遍認為，新政核減家庭住房套數只在于購房資格認定，對于繳納稅款和貸款問題仍按照名下有房原則，若購買第三套房則必須全款購買。因此，即便有再多購房意愿，一次性付款門檻已將普通人拒之門外，最大的受益者主要是富人，尤其是外地富人，會產生較大刺激效應。

??在這種情況下，廣州樓市向全國發出了購房邀請。保利天瑞銷售人員表示，負責人已經表示春節假期可能會縮短，預計假期會有大量外地客戶前來看房，擔心現場接待人手不足。

??有品牌房企相關負責人士則表示，由于很多執行細則還沒有明確，全國范圍內的拓客計劃無法立即啟動，公司要等到春節后才會制訂計劃。

??波及周邊城市？

??“廣州幾乎全面取消限購，或對周邊城市樓市形成一定分流，比如佛山。”一位業內人士表示。

??一位臨廣板塊樓盤的操盤手對此亦深感擔憂：“雖然樓價相較高峰期已經打了7折，但最近樓盤幾乎沒有客戶到訪，比以往春節前夕都要差。廣州客戶一直都是半自住半投資心態，之前樓盤廣州客戶占了六七成，如今已經跌至兩三成。北滘、陳村等板塊與番禺接壤，一直承擔著番禺的外溢需求，這部分購買力回流番禺已在意料之中。此次廣州幾乎全面放開限購，將有投資心態的購房者也一并吸走了。”

??事實上，由于廣州在2023年9月放寬了限購區域，佛山一些備受廣州客戶青睞的板塊受到沖擊，“廣佛候鳥”紛紛回歸廣州購房。受此影響，克而瑞數據顯示，2023年佛山一手住宅成交5.5萬套，同比2022年減少17%，是近10年來最“低谷”年份。

??佛山中原戰略中心報告分析，此次新政短期內對佛山樓市會帶來一定利空作用，外溢到佛山的改善和豪宅客戶很可能會選擇回到一線城市核心區購買更優質房產。但從長遠來看，佛山以其性價比和更好的居住體驗，以及“廣州都市圈”和“廣佛同城化”的深入推進，仍有望留住部分客戶，佛山樓市仍將保持長期向好態勢。

??另外，就具體板塊而言，對臨廣板塊豪宅項目影響較為明顯，尤其是三山新城、平洲、千燈湖、金沙洲等板塊；對于大良等以地緣客戶為主的板塊影響相對較小。

??“不過，佛山和廣州房價價差擺在眼前，有些樓盤很靠近地鐵，對資金預算有限的剛需客戶還是有吸引力。另外如果廣州樓市復蘇，最終也會傳遞到佛山市場。”上述業內人士表示。