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??8月20日，暑熱還未消散，在武漢市漢陽區(qū)馬鸚路地鐵口旁，招商愉樾靜靜的矗立著，商業(yè)門店均大門緊閉。

??“目前，這里已無房可售，這棟樓整體被收了。”招商愉樾項目售樓部的張女士表示。

??從武漢市住房和城市更新局獲悉，招商愉樾已被武漢市安家保障性住房有限公司收儲，未來將用于住房保障項目。這一動作標志著武漢市收購存量商品房用作保障性住房的正式落地。

??湖北省住建廳相關(guān)負責人透露，為構(gòu)建“保障+市場”的住房供應體系，湖北省將積極利用保障性住房再貸款，擬收儲1萬套商品房用于保障性住房，目前各地正在著力推進中。

??8月19日，湖北省住房和城鄉(xiāng)建設廳黨組成員、副廳長劉震，在湖北省解決青年人住房問題的新聞發(fā)布會上亦強調(diào)，要運用多元化政策支持，加快建設配租型保障性住房，并利用保障性住房再貸款政策購買一批存量商品住房用作保障性住房，建立全周期的青年人住房保障體系。

??“武漢本輪初步爭取100億元信貸資金推進收儲工作。”武漢市住房和城市更新局負責人表示。

??一個值得關(guān)注的問題是，在龐大的存量房急需去化及發(fā)展保障性住房的需求下，湖北省及武漢市的收儲工作需要按下快進鍵。

??收儲落地

??為有序推進商品房收儲工作，武漢市專門成立了武漢安居保障性住房有限公司、武漢安家保障性住房有限公司兩家全新的國資平臺，組織開展房源收購及運營管理工作。天眼查顯示，兩家公司注冊資本均為5億元。

??“現(xiàn)在已運營的國企均達不到央行與國家部委要求的收儲公司的條件，因此創(chuàng)建了新的收儲平臺。”上述武漢市住房和城市更新局負責人表示。

??目前，武漢市收儲商品房的基本原則是，按照政府指導，市場化運作思路，堅持自愿參與、以需定購、合理定價，確保商業(yè)可持續(xù)。

??從目前收儲項目來看，武漢當下主要以商辦類物業(yè)為主。

??張女士介紹，招商愉樾3棟2號樓是一棟商辦物業(yè)，建筑面積13192平方米，戶型基本為79平方米的層高為4.5米的LOFT產(chǎn)品，設施配套齊全，后期運營人才公寓非常合適。改造裝修后，可提供保障性租賃住房、人才公寓334套（間）。

??記者獲悉，武漢市安家保障性住房有限公司本批次收儲的另一項目是空港中心三期2號樓，也是商辦物業(yè)，位于武漢市黃陂區(qū)航城西路，屬于空港國際商務新城，區(qū)域內(nèi)教育、醫(yī)療、文體等公共配套都已建成，交通便利。該項目改造裝修后，可提供保障性租賃住房168套（間），為該區(qū)域從事航空、物流、市政、教育、醫(yī)護和企事業(yè)單位的員工服務。

??“武漢另一家收儲平臺——武漢安居保障性住房有限公司收儲的項目也是商辦物業(yè)。”中指研究院（華中）市場研究中心主任李國政透露，武漢目前收儲的標的基本為商辦物業(yè)，這是基于項目區(qū)位、價格及運營等因素的綜合考量，武漢商辦物業(yè)有較多在市主城區(qū)軌道交通沿線、配套較好的項目。一方面，符合區(qū)位、戶型、配套等收儲要求的商業(yè)項目相對更多可供選擇，也有利于后期的出租運營；另一方面，最近幾年商業(yè)公寓市場調(diào)整比較充分，交易價格容易達成一致。

??盡管武漢市安家保障性住房有限公司與武漢招商地產(chǎn)簽署協(xié)議的相關(guān)條款與價格沒有對外透露，但從市場層面來看，目前武漢市漢陽鐘家村附近的商辦公寓價格在10000元~13000元/平方米。有市場人士初步評估，招商愉樾3棟2號樓整棟資產(chǎn)折后成交價格在7000元~9000元/平方米。較低的收儲價格可降低運營成本，也為商業(yè)運營預留了空間。

??一位不愿具名的房企負責人說，“雖然收儲商辦物業(yè)使存量項目有了化解渠道，但大量的商辦物業(yè)庫存較高，武漢很多房地產(chǎn)項目在此前做詳細規(guī)劃時，政府都要求了20%~30%的商業(yè)公寓與寫字樓產(chǎn)品，初步估算，由此造成全市商辦物業(yè)存量超1600萬平方米，亟待去化盤活。”

??另外，武漢新建商品住宅庫存同樣高企不下。據(jù)武漢克而瑞數(shù)據(jù)，今年武漢新建住宅庫存為1660萬平方米，由于今年上半年新房銷售態(tài)勢轉(zhuǎn)弱，按照最近6個月的銷售速度，去化周期約為30個月。

??不過，從收儲工作操作層面來看，現(xiàn)階段武漢對于收儲項目的選擇較為謹慎。

??面臨的問題

??從目前各地推進情況來看，收儲工作進展不一，未達預期。

??為推進收儲工作，武漢市住房和城市更新局召開專題座談會，宣傳收購存量商品房用作保障性住房政策的積極作用與意義，鼓勵供需雙方積極對接。

??從對接情況看，很多滯銷的商品房在區(qū)域配套、戶型、價格等方面，與收儲的政策條件難以匹配。

??“我們也開了幾次收儲對接會，存在的一個情況是，不少白名單之內(nèi)的項目符合收儲條件，但不接受收儲價格；白名單之外的項目，往往不符合收儲標準。”湖北省宜昌市一位行業(yè)主管部門負責人表示。

??據(jù)了解，有些地產(chǎn)項目因滯銷有意愿參與收儲工作，但進入議價階段后，往往因價格因素擱置；有不少項目因區(qū)位、配套、戶型等因素，不能匹配收儲條件與要求，而這類項目在市場上存量較多；還有處于爛尾或位置偏遠的項目更難達到收儲評估條件。因此，在收儲實際操作環(huán)節(jié)，存在著落地難的問題。

??李國政表示，在收儲工作方面確實存在著堵點，價格高了，收儲平臺存在國有資產(chǎn)流失風險；價格低，房企也難以接受，虧損太多，如果是國企、央企項目，內(nèi)部審核也難以通過。

??另外，華中師范大學經(jīng)濟與工商管理學院教授、博士生導師，城市經(jīng)濟系系主任陳立中表示，“收儲是當前中央支持房地產(chǎn)‘去庫存’的主要政策，作為收購主體，城市國資平臺首先需要考慮的是運營情況，確保被收購項目‘保本微利’”。

??針對武漢樓市情況，有專家建議，在武漢，可先收儲戶型90平方米以下現(xiàn)房，用作配租型保障性住房，貨值約100億元。之后，可把收儲項目戶型擴大到120平方米以內(nèi)，將武漢遠城區(qū)臨空、車都、長江新區(qū)及三四環(huán)間、四環(huán)外等區(qū)域項目，選擇性地收儲，用作配售型保障房，以提高央行再貸款資金利用效率。剩余的存量項目可由市場自行消化。

??當前，積極的信號已經(jīng)出現(xiàn)，在各城市住房價格出現(xiàn)一定程度回落的同時，租售比已在逐漸向合理區(qū)間收斂。有些城市租金收益率能夠覆蓋運營成本和融資成本，整體運營接近“保本微利”。這會增強各城市國資收儲平臺發(fā)展保障性租賃住房的信心，進一步提高收儲規(guī)模與速度。

??“如果地方政府還能給予保租房與租賃項目一定的貼息或稅費減免，住房租賃的商業(yè)模式就能持續(xù)，補齊租賃短板，推動構(gòu)建租購并舉的住房制度。”陳立中建議。