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??12月9日中央政治局重磅發(fā)聲，對房地產(chǎn)表述從9·26的“止跌回穩(wěn)”變成了“穩(wěn)住樓市”。

??目前來看，整體市場仍處于“止跌回穩(wěn)”階段，已有不少城市“止跌”，如核心一二線城市，部分核心城市市場熱度有望穩(wěn)中有增，但仍有部分城市成交實難有明顯起色。整體市場分化明顯。

??11月底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部曾表示：“10月以來全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出‘三個首次’重大轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢進(jìn)一步穩(wěn)固。全國新建商品房網(wǎng)簽成交量連續(xù)15個月下降后首次實現(xiàn)增長；全國二手房網(wǎng)簽成交量連續(xù)8個月下降后首次實現(xiàn)增長；房地產(chǎn)市場“銀十”超“金九”為近17年來首次?！?/p>

??在整體行業(yè)下行壓力下，中央部委及地方主管部門作出了及時有效的宏觀調(diào)整。2024年，在一系列政策組合拳推動下，庫存指標(biāo)上升速度明顯趨緩，三大核心指標(biāo)迎來實質(zhì)性好轉(zhuǎn)：廣義庫存面積在2024年由升轉(zhuǎn)降、未開工面積在2024年停止增長、開工后未售面積持續(xù)下降。

??2024年已成為行業(yè)正式步入去庫存的關(guān)鍵一年，預(yù)計2025年下半年完成短期預(yù)期調(diào)整。

??2024年在一系列政策利好推動下，克而瑞研究中心根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)推算，發(fā)現(xiàn)目前多項庫存相關(guān)指標(biāo)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，廣義庫存面積、潛在庫存、中期庫存等指標(biāo)均出現(xiàn)標(biāo)志性好轉(zhuǎn)。

??首先是廣義庫存面積在2024年由升轉(zhuǎn)降，年末庫存規(guī)模同比下降1%。在歷經(jīng)了2022-2024年每年土地成交二成左右的降幅之后，行業(yè)供需關(guān)系終于迎來了首次實質(zhì)上的指標(biāo)逆轉(zhuǎn)。

??其次是潛在庫存方面，未開工面積在2024年停止增長，維持在53億平方米的規(guī)模不變。“控增量”與“保交樓”在2024年得到了有效執(zhí)行，從全國層面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，閑置土地規(guī)模不再繼續(xù)增長。

??中短期庫存方面，開工后未售面積持續(xù)下降，這一指標(biāo)接近于業(yè)內(nèi)常說的狹義庫存，2024年末較2021年末下降5%。進(jìn)一步扣除竣工未售面積后，在已開工的房地產(chǎn)項目中，2024年末的未售庫存面積大約為67億平方米，較2021年下降9%，近三年復(fù)合平均降速為3.2%。

??當(dāng)前行業(yè)廣義庫存規(guī)模超120億平方米。在全國商品房銷售面積較峰值下降近半的時代背景之下，庫存風(fēng)險仍將是在中長期內(nèi)持續(xù)面臨的重大挑戰(zhàn)。

??從去化壓力發(fā)展趨勢來看，雖然2021年以來中期庫存規(guī)模已經(jīng)連年下滑，但是由于新房市場成交規(guī)?？焖倏s量，中期消化周期仍在持續(xù)快速攀升，至2024年末已經(jīng)上升至7年左右，較2021年增長63%。

??消化周期的快速攀高，極大影響了近三年的行業(yè)預(yù)期變化，投資積極性明顯下降，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示2024年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86309億元，同比下降10.3%，降幅較前三季度擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)。

??若后期商品房成交能夠在10億㎡的規(guī)模低位維穩(wěn)，且中期庫存規(guī)模能夠保持近幾年的壓降趨勢，平均每年庫存規(guī)模下降3億㎡左右，中性預(yù)計經(jīng)過8年時間調(diào)整，2032年消化周期可降至4年左右，與2014-2021年間的高位相若，足以穩(wěn)定行業(yè)發(fā)展預(yù)期。

??進(jìn)一步細(xì)分到商品住宅市場來看，根據(jù)統(tǒng)計局月度同比數(shù)據(jù)測算，2024年全年新房成交規(guī)模或?qū)⒔抵?.5億㎡左右。

??而從克而瑞研究中心各類測算模型結(jié)果來看，目前的成交規(guī)模數(shù)據(jù)均已跌破了現(xiàn)階段住宅需求規(guī)模的保守底部，這就意味著近年來大量居民推遲了原有的自住購房節(jié)奏。

??首先是從增量需求邏輯來看，增量市場的估算總量=城鎮(zhèn)增量人口住房需求+居民住房改善需求+舊改-租賃（克而瑞研究中心2023年模型）。

??這一數(shù)據(jù)估算結(jié)果我國年均新房增量需求大約在8.8億㎡左右。

??然后是從購房能力邏輯來看，估算總量=城鎮(zhèn)人口有能力購房需求*一手房成交占比（克而瑞研究中心2024年模型）。

??這一數(shù)據(jù)估算結(jié)果年均期望新房成交規(guī)模大約在8.7億㎡左右。

??即便展望長期市場發(fā)展，當(dāng)國內(nèi)城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%，人均住房面積達(dá)到48㎡的較高水平之時，屆時中國城鎮(zhèn)住房存量將達(dá)到470億㎡，按80年的建筑平均壽命保守計算，每年自然更替需求即可達(dá)到7億㎡左右。

??由此可見，無論是增量需求估算總量、購房能力估算總量，還是從城鎮(zhèn)化發(fā)展角度來看，當(dāng)前7.5億㎡左右的成交規(guī)模也已經(jīng)接近了行業(yè)底部。

??結(jié)合2024年四季度以來市場發(fā)展趨勢來看，市場已經(jīng)出現(xiàn)了眾多較為明確的企穩(wěn)信號。

??如2024年下半年以來典型城市一手房成交占比迎來回升，由8月的35%提升至10月的43%；如2024年年末典型城市開盤去化率接近四成，較三季度提升了12個百分點(diǎn)，其中成都、長沙、無錫、鄭州、上海等開盤去化率均在五成以上；又如2024年11月，土地市場平均溢價率突破6%，創(chuàng)下年內(nèi)新高，月內(nèi)上海、北京、杭州等地均有高溢價地塊拍出，投資信心開始回升。

??再加之新房成交規(guī)模同比的止跌回正，當(dāng)前的新房市場正在逐步走出低谷。若穩(wěn)市場政策能夠持續(xù)發(fā)力，成交規(guī)模持續(xù)趨穩(wěn)，預(yù)計2025年下半年核心城市房價有望全面趨穩(wěn)止跌。屆時行業(yè)長期庫存壓力雖然仍在高位，但從需求面來看，市場將完成階段性的短期調(diào)整，購房者信心也將迎來實質(zhì)性的恢復(fù)。

??2024年9月26日至今，整體市場逐步回暖，從行業(yè)周期看，市場仍在去產(chǎn)能去庫存，但在探底過程中已出現(xiàn)止跌回穩(wěn)的信號。

??目前廣義庫存面積、潛在庫存、中期庫存等指標(biāo)均在2024年出現(xiàn)標(biāo)志性好轉(zhuǎn)。

??值得注意的是，市場的下行探底反而激發(fā)了產(chǎn)品力的提升，我們已經(jīng)從量變邁向了質(zhì)變。對于房企而言，保持新房市場的份額，并逐步收復(fù)在部分城市失去的市場份額，特別是在剛需市場，同時在高端和豪宅市場中繼續(xù)保持領(lǐng)先地位，將是未來發(fā)展的重要方向。