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京滬蓉單月二手成交破百萬方,高端改善領跑、剛需持續降級

市場克而瑞研究中心 2025-02-21 08:25:09 來源:丁祖昱評樓市

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??2025年1月35個重點城市二手房成交高位回落,同環比齊降,不過與去年春節月2024年2月相比仍顯著增長80%。

??分能級來看,一線高熱不退,京滬深新政效應延續,業主降低預期以價換量刺激剛需客群入市,整體成交量延續高位,二三線城市分化持續加劇,成都、寧波、佛山等迎來階段性放量,二手房成交量同環比齊增,武漢、青島、長春、長沙、無錫、常州、清遠等成交略顯疲軟,長沙、清遠等同環比跌幅均在五成以上。

??在成交放量的城市中,成都、上海、北京單月成交量突破百萬,銷量居前三。

??究竟背后原因幾何?2025年1月三城二手成交結構又出現了哪些新特征,客群置業偏好又存在哪些改變?

??克而瑞研究中心梳理了重點35個城市2025年1月二手房市場成交情況,結果發現僅成都、上海、北京單月成交面積突破100萬平方米。其中成都二手房成交面積168萬平方米排重點35城第一,上海成交面積140萬平方米排第二,北京第三,成交面積118萬平方米。

??成都、上海、北京三城總成交面積426萬平方米,占重點35城比重高達26%。

??聚焦到這三個城市來看,近幾年二手房成交韌性仍顯著好于新房,2021年以來二手房成交占比均呈現波動上行趨勢。

??北京是三個城市中二手房成交占比最高的一個,其二手房成交面積占比從2022年的70%,升至2024年的77%,截至2025年1月,北京二手房成交占比達78%,較2022年增長8pcts。

??上海二手房成交占比在三個城市中排第二,其二手房成交面積占比從2022年的57%,升至2023年的62%,再到2024年繼續上升,達72。截至2025年1月,上海二手房成交占比達74%,較2022年增長17pcts,為三個城市中增幅最高。

??成都2022年二手房成交面積占比為49%,2023年漲至53%,到了2024年進一步漲至61%。截至2025年1月,成都二手房成交占比達59%,雖然與2024年相比略有下降,但與2022年相比仍增長了10pcts。

??聚焦到成交總價來看,成都雖然成交面積占首位,但成交結構與北京、上海形成了典型的差異化特征。

??成都總價100萬以下成交不僅是主力且占比增長顯著,漲幅在各面積段居首,從2024年的46%漲至2025年1月的47.2%,漲幅達1.2%。跌幅最高的為總價100-200萬總價段,從2024年的40.6%跌至2025年1月的38.3%,跌幅達2.3%。

??但從成交總占比來看,200萬以下總價成交占成都八成以上購買量。此外,200-800萬中改高改總價段成交占比也出現了小幅增長,1000萬以上總價段成交占比無明顯變化,可見改善和高端購買力相對持穩。

??上海和北京從成交結構來看高度趨同,剛需購買力增長疲軟,中高改購買力相對堅挺。總價200萬以下成交雖然為主力,但2025年1月明顯出現了占比下降態勢,增幅較為顯著的集中在中改600-800萬元和高改1000-3000萬元。

??上海總價600-800萬元成交占比從2024年的5.5%漲至2025年1月的6.2%,漲幅達0.7pcts,總價1000-3000萬元成交占比從2024年的3.9%漲至2025年1月的5.2%,漲幅達1.3pcts,總價1000-3000萬元成交漲幅也是上海各總價段成交套數中漲幅最高。

??北京總價600-800萬元成交占比從2024年的3.0%漲至2025年1月的3.4%,漲幅達0.4pcts,總價1000-3000萬元成交占比從2024年的1.3%漲至2025年1月的1.8%,漲幅達0.5pcts。

??從成交面積段來看,僅成都70平方米以下極致剛需成交占比出現了增長,上海、北京均出現了不同程度下滑,而大面積段100平方米以上均出現了普漲行情。

??成都二手房市場仍吸納了部分買不起新房的剛需客群,尤其是70平方米以下2025年1月成交套數占比達23.8%,較2024年全年仍持增1.1個百分點。

??相較而言,上海、北京高改和豪宅市場相對堅挺,140-160平方米和180平方米以上成交套數占比持增,且增幅在不同面積段中居前,這點也不難理解,優質豪宅受限于新房供應有限,高端客群被迫選擇二手房市場置業,除了自住需求外更多是滿足資產保值增值需求。

??具體到項目層面,成都剛需小戶型主要依托業主降價持續跑量,70平方米以內戶型成交折扣率(成交價/掛牌價)由2024年的97.37%降至95.34%,熱銷項目集中在50-60平小面積段低總價產品,典型代表為成華區藍光Coco時代、青羊區金沙攬勝、高新南區中鐵城錦南匯等,2025年1月成交均價較2024年全年均有小幅回調,降幅均在3%以內,不過成交量穩步上升,較2024年月均值翻番。

??與成都降價跑量略有不同,京滬高端住宅相對堅挺,2025年1月上海、北京部分熱銷二手住宅項目量價齊升,尤其是處于熱點片區的140平方米以上大面積段,保值增值性良好,以上海浦江華僑城為例,2025年1月成交套數高達13套,整體成交均價較2024年上漲19%,成交量較2024年月均值增幅也達32%。

??預判后市,我們認為,短期來看京滬蓉二手房市場還將延續震蕩行情,高改和頂豪需求相對穩定,成交占比或將延續穩中有增,而增幅大小還將受到新房高改和豪宅盤供應影響。

??而從剛需客群購買傾向來看,成都二手房業主若延續降價策略,還將帶動一波剛需客群入市;而對于京滬而言,市區和遠郊老破小都將面臨不小的去化壓力。

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中國城市住房價格288指數

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數環比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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