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??房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置，正在提速。

??6月9日，京東資產(chǎn)交易平臺(tái)信息顯示，恒大集團(tuán)旗下12家附屬公司的不良債權(quán)被集中擺上貨架，債權(quán)總額113億元。12筆不良資產(chǎn)的持有人均為長(zhǎng)城資產(chǎn)北京市分公司，涉及北京、廣州、天津、成都、鄭州、南昌等9個(gè)城市12個(gè)項(xiàng)目，抵押物為土地、在建工程和房產(chǎn)等。

??這也是恒大出險(xiǎn)以來(lái)，規(guī)模較大的一次債權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓。

??也是6月9日，另一則信息顯示，福晟前灘錢隆廣場(chǎng)總價(jià)14億元的債權(quán)將被處置，持有人為長(zhǎng)城資產(chǎn)上海市分公司。前灘錢隆廣場(chǎng)曾在2023年11月和2024年1月進(jìn)行了兩次法拍，起拍價(jià)分別為15億元和12億元，但最終全部流拍，因此長(zhǎng)城資產(chǎn)將該項(xiàng)目的債權(quán)掛牌處置。

??行業(yè)調(diào)整過(guò)程中，一些企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約，大量涉房資產(chǎn)被執(zhí)行法拍。但在此前市場(chǎng)不景氣行情下，接盤(pán)方寥寥，因此市面上出現(xiàn)了大量以房產(chǎn)、土地作為核心抵押物的不良債權(quán)包。

??一些曾欲打造“地標(biāo)級(jí)”建筑的項(xiàng)目，亦因企業(yè)陷入債務(wù)危機(jī)在急于尋找買家。此外，受失業(yè)及收入減少等原因影響，個(gè)人按揭和經(jīng)營(yíng)貸領(lǐng)域也出現(xiàn)不少斷供情況，涉房不良資產(chǎn)在供給端放量。

??“此前因市場(chǎng)下行，不良資產(chǎn)交易受到影響，大量不良資產(chǎn)滯留在銀行或資管公司手中。如今，隨著樓市回穩(wěn)，不良資產(chǎn)投資機(jī)會(huì)和價(jià)值正在顯現(xiàn)，因多數(shù)不良資產(chǎn)交易價(jià)格較低，只要市場(chǎng)給力，就可以獲得不錯(cuò)的收益。”一位從事不良資產(chǎn)盤(pán)活的人士稱。

??百億資產(chǎn)被擺上貨架

??長(zhǎng)城資產(chǎn)一次性將價(jià)值113億元的“恒大系”12家公司不良債權(quán)擺上貨架。這12個(gè)項(xiàng)目資產(chǎn)質(zhì)量良莠不齊，有的項(xiàng)目處于正常銷售中，有的抵押資產(chǎn)為尚未完工的項(xiàng)目用地及樓盤(pán)，還有的資產(chǎn)是位于村鎮(zhèn)的地皮。

??位于北京的不良債權(quán)，有一筆債務(wù)人為北京恒房興置業(yè)有限公司，總債權(quán)13.87億元。該公司主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是位于北京房山區(qū)的新御峰，目前正常銷售中。該筆債權(quán)以新御峰項(xiàng)目用地及在建工程為抵押。

??有兩筆債權(quán)項(xiàng)目位于天津。其中，債務(wù)人之一天津山水城投資有限公司，24.77億元債權(quán)的抵押物是武清區(qū)山水城項(xiàng)目的1204套房產(chǎn)，包括現(xiàn)房152套，在建工程1052套，總面積超13萬(wàn)平方米。項(xiàng)目已停工，公司公章被政府代管。

??一筆債務(wù)人為恒大地產(chǎn)集團(tuán)的10.92億元債權(quán)，抵押物是位于廣州天河區(qū)黃埔大道西的25套房產(chǎn)。

??一筆債務(wù)人為成都津金江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的16.75億元總債權(quán)，抵押物是成都新津縣新平鎮(zhèn)迎先村十組等的5宗用地、恒大珺臨閣小區(qū)13套住宅和941個(gè)車位、恒大翡翠華庭小區(qū)45套現(xiàn)房商鋪。其中，5宗用地的變現(xiàn)能力值得關(guān)注。

??有3筆共計(jì)11.42億元債權(quán)的項(xiàng)目均位于貴陽(yáng)，抵押物中出現(xiàn)貴陽(yáng)市白云區(qū)艷山紅鎮(zhèn)的農(nóng)村住宅地皮。

??幾日前，福清市東瀚鎮(zhèn)恒大御景半島在建項(xiàng)目登上阿里法拍平臺(tái)，該項(xiàng)目自2021年7月停工。項(xiàng)目評(píng)估價(jià)2.287億元，起拍價(jià)1.6億元，起拍時(shí)間為7月5日。截至記者發(fā)稿，零人報(bào)名。此前，恒大御景半島B區(qū)部分房產(chǎn)曾多次掛牌拍賣，均因無(wú)人出價(jià)而流拍。

??此次恒大御景半島被整體放上拍賣臺(tái)，意味著法院對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行清算與處理的進(jìn)一步舉措，也為市場(chǎng)提供了一個(gè)重新配置資源的機(jī)會(huì)。

??“錢寶系”資產(chǎn)的處理速度也在加快。6月6日，南京“錢寶系”旗下核心資產(chǎn)——江北福中智慧城與裕廊騰飛產(chǎn)業(yè)園（即錢寶大廈）亦登上司法拍賣臺(tái)，起拍總價(jià)10.6億元，起拍時(shí)間為7月9日。但截至記者發(fā)稿，亦無(wú)人報(bào)名。

??福中智慧城已擱淺十余年。2010年，福中集團(tuán)拍下江北143畝土地，宣稱要打造50層地標(biāo)建筑、9棟研發(fā)大樓和高端酒店。2012年工程啟動(dòng)，卻很快陷入停滯。

??2017年7月，非法集資案主犯張小雷通過(guò)空殼公司“上海寶瞻實(shí)業(yè)”，以12億元收購(gòu)該項(xiàng)目，并包裝成“價(jià)值200億元的科技新城”。但5個(gè)月后，張小雷投案自首，該項(xiàng)目再度停工。

??評(píng)估報(bào)告顯示，項(xiàng)目15%的土地和203個(gè)車位已被其他法院剝離，買家接手后需面對(duì)分割的產(chǎn)權(quán)與未知的續(xù)建成本。此外，錢寶大廈土地性質(zhì)仍是“科教用地”，潛在買家需警惕商業(yè)開(kāi)發(fā)的限制。

??拍賣最終是為了項(xiàng)目盤(pán)活。據(jù)報(bào)道，政府曾嘗試引入國(guó)資接盤(pán)智慧城，但因債務(wù)復(fù)雜未能推進(jìn)。市場(chǎng)疑慮還在于，福中智慧城續(xù)建還需投入多少？錢寶大廈科教用地如何盤(pán)活？有機(jī)構(gòu)算過(guò)一筆賬，僅完成智慧城兩棟爛尾樓內(nèi)部裝修，成本就過(guò)億元。

??資本伺機(jī)而動(dòng)

??國(guó)家金融監(jiān)督管理總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2020年以來(lái)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)歷年每年處置不良資產(chǎn)規(guī)模均在3萬(wàn)億元左右；去年共處置不良資產(chǎn)3.8萬(wàn)億元，創(chuàng)歷年之最。

??這些不良資產(chǎn)本身并不乏利差空間，亦不乏優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，缺少的是上行的市場(chǎng)環(huán)境。而現(xiàn)在，市場(chǎng)轉(zhuǎn)機(jī)正在到來(lái)。

??6月11日，福州閩侯國(guó)企新邑歷史文化街區(qū)保護(hù)開(kāi)發(fā)有限公司以1.3億元底價(jià)競(jìng)得甘蔗街道長(zhǎng)江村一幅約合24.24畝的地塊，成交樓面價(jià)4022元/平方米。該地塊正是啟航濱江花園所在地塊。

??該項(xiàng)目曾于去年12月由閩侯國(guó)企福州首邑城市建設(shè)發(fā)展有限責(zé)任公司以4017萬(wàn)元底價(jià)在京東平臺(tái)競(jìng)得，其原為福建啟航置業(yè)名下?tīng)€尾近10年的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)評(píng)估價(jià)超2.11億元。半年時(shí)間，增值2倍。

??近日，德陽(yáng)市爛尾樓盤(pán)“城北福第”以1213萬(wàn)元成交，單價(jià)僅731元/平方米。該樓盤(pán)只有兩棟樓，均已封頂，建筑位于城北孝感鎮(zhèn)中心，毗鄰火車站。2020年該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)超過(guò)5000元/平方米，目前該片區(qū)房?jī)r(jià)均價(jià)仍在5000元/平方米左右。

??此次已經(jīng)是該資產(chǎn)第5次拍賣了，前4次拍賣均流拍。第一次拍賣起拍價(jià)2377.48萬(wàn)元；第4次拍賣起拍價(jià)1217.27萬(wàn)元；第5次拍賣起拍價(jià)973.8172萬(wàn)元，最終有3人報(bào)名競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)25次加價(jià)后，以1213.8172萬(wàn)元成交。

??近日，貴港平南縣香江花園樓盤(pán)（停工多年）在經(jīng)過(guò)4輪拍賣耗時(shí)8個(gè)月時(shí)間、降價(jià)1.68億元后，終于找到了接盤(pán)方——平南縣水利電力建筑安裝工程有限公司（地方國(guó)企），接盤(pán)價(jià)3.9億元。由此，香江花園有望迎來(lái)復(fù)工。

??6月6日，上海中福古玩城98套商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)在經(jīng)歷兩次流拍后，被來(lái)自蘇州的國(guó)有企業(yè)以1.5億元買下，與2.68億元的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)相比，相當(dāng)于打了5折。

??曾經(jīng)爛尾的合肥518米地標(biāo)建筑恒大中心，上個(gè)月被中海地產(chǎn)以創(chuàng)新“續(xù)建換地”模式接盤(pán)，既要完成3.92億元續(xù)建任務(wù)，又獲得優(yōu)質(zhì)住宅地塊開(kāi)發(fā)權(quán)。

??從評(píng)估價(jià)到拍賣價(jià)，這些房地產(chǎn)不良資產(chǎn)無(wú)疑都有著誘人的利差。近年來(lái)，很多投資機(jī)構(gòu)已經(jīng)意識(shí)到不良資產(chǎn)領(lǐng)域的機(jī)遇。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升，原本無(wú)人問(wèn)津的不良資產(chǎn)有望成為各路資本爭(zhēng)搶的對(duì)象。