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??當前，整個不動產行業仍處于去庫存周期，從各細分市場來看，都在尋找新模式，一方面是行業正處于轉型期，另外一方面整體市場競爭都在加劇。

??針對非住宅類資產來看，其價值除了土地價格之外，還取決于實際運營效率。據克而瑞6月19日發布的《2025不動產運營發展報告》來看，目前市場中主要幾類非住資產價值表現分化明顯。其中，長租公寓市場已成為當前不動產行業中表現最為穩健的細分領域之一。

??對不動產行業而言，資產價值的變化與三大因素密切相關：運營模式成熟度、經營效率穩定性以及退出通道暢通性。

??從長租、商業、辦公、城市更新、康養、文旅和產城等細分市場來看，這些非住資產價值表現分化明顯。

??其中長租公寓和商業類資產運營模式成熟且收益相對穩定，而且退出通道清晰，最受市場青睞。寫字樓和產業園區類資產受經濟下行影響較大，空置率高企，租金下降，尤其是產業園區，即便有清晰的退出路徑，但目前整體資產價格仍處于下行通道。而康養和文旅類資產雖然市場規模增長，且消費群體消費意愿較強，但由于退出通道受阻，投資放緩，資產價值也未能充分得以體現。

??《2025不動產運營發展報告》數據顯示，若以平均資本化率作為重要衡量指標，表現最好的是長租公寓類資產，尤其是一線城市，平均資本化率在5.1%-5.4%之間。購物中心、甲辦以及商務園區，這三類資產在一線和主要二線城市的資本化率差異較大，且均高于長租類資產，投資進入也更為謹慎。

??長租公寓目前已成為當前不動產行業中表現最為穩健的細分領域之一。

??從資產價值角度看，首先，租賃市場需求極為穩定，出租率整體高位運行。克而瑞長租數據顯示，近五年，核心八城集中式公寓出租率穩定在超85%水平，廣州、深圳、武漢、南京四城出租率更是維持在93%以上。

??其次，REITs表現優異，退出通道暢通。已上市保障房REITs底層資產出租率皆超91%，且2023年至今租金平效變動績效，整體穩健。

??截至2025年4月保障房REITs較發行價漲幅超50%，不僅在各類基礎設施公募REITs中領跑，還與第二梯隊拉開5-10個百分點優勢。

??2024年保障房REITs現金分派率在3-4%水平區間，呈現出良好的超額收益特征。2025年保障房REITs的擴募以及發行的擴容都呈上升趨勢，具有明顯的穿越周期的增值能力。

??從政策端來看，目前已對長租公寓方面給出了明確引導方向：一方面加速高品質住房的供給，將租賃住房納入到好房子體系中，未來會出現更多產品更適配，配套更完善的長租公寓以及租賃社區；另一方面提出優化存量收購政策，各地開始放寬存量收購的條件。也為未來兩年保障房的擴容以及整體租賃市場提供了指引性的方向。

??隨著頂層持續推動“好房子”建設，目前部分重點城市已將租賃住房納入“好房子”建設體系。如北京在保租房中試點“全裝修+智慧社區”模式；深圳要求新建保障性租賃住房100%達到綠色建筑標準；杭州對符合“好房子”標準的租賃項目給予容積率獎勵等。

??在優質租賃社區和保租房大量入市的背景下，個人房源市場受到明顯沖擊，個人房源租金的坪效繼2021年達到頂點之后逐年下降，且降幅還在擴大。

??集中式公寓市場則呈現出“市場化+保租房”雙軌發展的鮮明特征。過去4年，核心8城整體的集中式公寓的規模穩步提升，且市場化的集中式公寓和保租房在2024年形成了雙軌發展的模式。尤其是在上海及深圳，保租房的份額分別占到集中式公寓總量的54%和39%，核心城市保租房整體占比達到4成。

??與此同時，市場也呈現出出租率穩定、租金下行的態勢。主要是因為低價保租房的占比持續提升，使得平均租金水平下降，這和現行保租房供應結構有關。

??未來隨著保租房進入入市高峰期，租金會進一步下探，同時供應端的供需錯配也使得租金價格呈現出分化。

??不動產市場已進入資產價值分化和重估的長周期。

??長租公寓市場的穩定性正得到市場的廣泛認可，并帶動多元主體入局。2023年及以前以銀行、外資為主，而2024年基金、險資等積極入局，整體占比達50%，較2023年占比提升約10%

??作為當前不動產行業中表現最為穩健的細分領域之一，目前也更適用于追求長期穩定收益、注重資產保值增值的投資者。