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??中房網(wǎng)訊（蘇曉/文）2024年即將過(guò)去。回頭看，房地產(chǎn)行業(yè)這一年來(lái)的發(fā)展歷程很不平凡，是政策支持與市場(chǎng)調(diào)整并存，挑戰(zhàn)與機(jī)遇同在的一年。

??2024年，房地產(chǎn)行業(yè)得到了政策層面的大力支持。從央行提供的3000億再貸款用于收儲(chǔ)，到4萬(wàn)億的白名單項(xiàng)目，再到地方政府發(fā)行的10萬(wàn)億專(zhuān)項(xiàng)債券，以及降低首付比例、利率和稅費(fèi)等系列調(diào)控政策應(yīng)出盡出。在政策效應(yīng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)初現(xiàn)企穩(wěn)跡象。特別是四季度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)，土地市場(chǎng)也有所回溫。但整體來(lái)看，房企仍面臨資金壓力，行業(yè)全面復(fù)蘇仍需時(shí)日。

??中房網(wǎng)（微信公眾號(hào)zhongfangwang）通過(guò)對(duì)這一年房地產(chǎn)行業(yè)所發(fā)生的熱點(diǎn)回顧梳理，總結(jié)出一些關(guān)鍵詞，與大家回顧即將走過(guò)的2024。

??止跌回穩(wěn)

??2024年無(wú)疑是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“政策大年”。年內(nèi)，行業(yè)利好政策不斷加碼，尤其是9月26日中央政治局會(huì)議首次提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，更是開(kāi)啟了政策層面新篇章。

??10月17日，住建部、財(cái)政部、自然資源部、央行和金融監(jiān)管總局五部門(mén)集中表態(tài)房地產(chǎn)，打出一套“組合拳”，推動(dòng)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

??這套“組合拳”概括起來(lái)，就是“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”。“四個(gè)取消”，取消限購(gòu)、限售、限價(jià)、普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)；“四個(gè)降低”，降低住房公積金貸款利率、房貸首付比例、存量貸款利率、換購(gòu)住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；“兩個(gè)增加”，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造，年底前將白名單項(xiàng)目信貸規(guī)模增至4萬(wàn)億元。

??11月13日，財(cái)政部、國(guó)稅總局和住建部發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策公告，結(jié)合取消普通住房與非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)住房交易契稅、土地增值稅、增值稅等政策調(diào)整，進(jìn)一步加大居民購(gòu)房?jī)?yōu)惠力度、緩解房企財(cái)務(wù)壓力。

??地方層面，年內(nèi)地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策超過(guò)700條，積極落實(shí)各項(xiàng)中央政策的同時(shí)，也因城施策，通過(guò)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、推進(jìn)購(gòu)房“以舊換新”、支持購(gòu)房落戶(hù)，加大公積金貸款支持力度等多種方式，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

??2024年，從中央到地方，一系列重磅房地產(chǎn)政策密集出臺(tái)，其力度之大和頻次之多彰顯管理層對(duì)市場(chǎng)穩(wěn)定和健康發(fā)展的堅(jiān)定決心。

??筑底

??10月17日，住建部部長(zhǎng)倪虹在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，中國(guó)房地產(chǎn)在系列政策作用下，經(jīng)過(guò)三年不斷調(diào)整，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始筑底。

??10月份以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易總體回升。住建部網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，10月全國(guó)新建商品房交易網(wǎng)簽量同比增長(zhǎng)0.9%，連續(xù)15個(gè)月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)；新建商品房和二手房成交總量同比增長(zhǎng)3.9%，連續(xù)8個(gè)月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。10月份樓市出現(xiàn)了積極信號(hào)。

??11月樓市在10月的基礎(chǔ)上繼續(xù)回暖。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，11月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲的城市比10月增加10個(gè)，二手住宅環(huán)比上漲的城市比10月增加2個(gè)。10月和11月全國(guó)新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個(gè)月同比環(huán)比雙增長(zhǎng)，一線(xiàn)城市帶動(dòng)二線(xiàn)三線(xiàn)城市商品房成交增長(zhǎng)。另?yè)?jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，截至目前，今年全國(guó)二手房交易網(wǎng)簽面積同比實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。11月份房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)預(yù)期指數(shù)比上月回升1.1個(gè)百分點(diǎn)。

??總體來(lái)看，在系列調(diào)控政策組合拳的拉動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底初見(jiàn)成效，信心和預(yù)期得到提振。

??地王

??今年以來(lái)土地市場(chǎng)延續(xù)低溫運(yùn)行態(tài)勢(shì)，但自多地樓市成交回暖后，土拍市場(chǎng)也開(kāi)始升溫，熱點(diǎn)城市頻現(xiàn)高溢價(jià)地塊，不少城市涌現(xiàn)新地王。

??12月2日，深圳市南山區(qū)后海金融總部基地地塊以185.12億元成交，溢價(jià)率46.32%，創(chuàng)下深圳涉宅地塊總價(jià)新高，也是2024全國(guó)成交最貴的宅地。11月29日，北京市朝陽(yáng)區(qū)“酒仙橋+小紅門(mén)+十八里店”地塊以153.32億元成交，成為北京單筆土地出讓金紀(jì)錄。11月28日，上海市新楊思地塊以7.44萬(wàn)/平方米的樓面均價(jià)成交，溢價(jià)率40.37%，該地塊是實(shí)行“雙高雙競(jìng)”規(guī)則以來(lái)第一次觸發(fā)中止價(jià)，并刷新了上海集中供地以來(lái)最高溢價(jià)率紀(jì)錄。而在此前8月份的上海第四輪土拍，綠城以48.048億元拍下的徐匯區(qū)原小米總部地塊，樓面價(jià)高達(dá)13.1萬(wàn)元/平方米，再創(chuàng)全國(guó)單價(jià)地王新記錄。

??除一線(xiàn)城市以外，包括西安、成都和杭州等熱點(diǎn)城市近期也相繼出現(xiàn)“地王”。

??12月12日，西安市北二環(huán)地塊以25.59億元成交，成為西安土拍市場(chǎng)總價(jià)地王。11月6日，成都市高新區(qū)大源板塊地塊以26300元/平方米的樓面價(jià)成交，溢價(jià)率46%，刷新高新區(qū)紀(jì)錄。10月22日，杭州市江灣新城核心板塊宅地以34.2億元成交，樓面價(jià)50717元/平方米，成為杭州新單價(jià)地王。

??盡管土地市場(chǎng)的回溫目前還僅限于熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊，但土地市場(chǎng)的活力進(jìn)一步提升，有利于房企拿地信心逐步修復(fù)。在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出加力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的背景下，各地將持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，隨著樓市不斷回暖，預(yù)計(jì)未來(lái)土地市場(chǎng)也將得到進(jìn)一步提升。

??防風(fēng)險(xiǎn)

??2024年，防風(fēng)險(xiǎn)仍是房地產(chǎn)行業(yè)的重要工作內(nèi)容之一，從政府工作報(bào)告到年內(nèi)各大重要會(huì)議，都在強(qiáng)調(diào)積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

??而近期的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，再次強(qiáng)調(diào)了“有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”。值得一提的是，中央經(jīng)濟(jì)工作已連續(xù)三年將“房地產(chǎn)防風(fēng)險(xiǎn)”相關(guān)工作列為議題。

??2022年，會(huì)議明確有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，提及了房地產(chǎn)。2023年，會(huì)議明確持續(xù)有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，提及房地產(chǎn)等三大領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。2024年，會(huì)議明確有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，再次提及房地產(chǎn)。從最近三年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的表述來(lái)看，防范風(fēng)險(xiǎn)要高度關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域的問(wèn)題。相信在2025年，防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，仍將是年度重點(diǎn)關(guān)鍵詞。

??白名單

??2024年以來(lái)，高層出臺(tái)多項(xiàng)政策舉措防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，而“白名單”制度成為了一個(gè)重要抓手。

??年初，住建部和金融監(jiān)管總局發(fā)布關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知，明確按照“一項(xiàng)目一方案”提出“白名單”，一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

??6月，上述兩部門(mén)召開(kāi)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，更好滿(mǎn)足城市房地產(chǎn)項(xiàng)目的合理融資需求，壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任；完善機(jī)制組成，健全項(xiàng)目推送反饋管理，加大項(xiàng)目修復(fù)力度；加強(qiáng)“白名單”的審核把關(guān)；指導(dǎo)銀行做好融資支持等。

??10月，兩部門(mén)繼續(xù)推動(dòng)“白名單”項(xiàng)目擴(kuò)圍增效，明確繼續(xù)做好增量工作，讓符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”。截至11月底，全國(guó)“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過(guò)金額已達(dá)到3.6萬(wàn)億元。而年底前，“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模預(yù)計(jì)增加到4萬(wàn)億元。

??這一年來(lái)，“白名單”的持續(xù)推動(dòng)和落地見(jiàn)效，也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了場(chǎng)“及時(shí)雨”。

??優(yōu)化存量

??房地產(chǎn)行業(yè)從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量發(fā)展階段，如何進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)也成為了今年的工作重點(diǎn)。

??城中村改造不僅改善居住環(huán)境，完善城市功能，在當(dāng)前房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生重大變化的情況下，更有利于消化存量商品房，一舉多得。

??2024年，推進(jìn)城中村改造的范圍、力度都有所增加。10月17日，住建部表示，通過(guò)貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造。11月15日，住建部會(huì)同財(cái)政部印發(fā)通知，明確將城中村改造政策支持范圍從最初的35個(gè)超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上的大城市，進(jìn)一步擴(kuò)大到近 300個(gè)地級(jí)及以上城市。

??與此同時(shí)，為消化存量商品房、優(yōu)化保障性住房供給，年內(nèi)越來(lái)越多的城市開(kāi)展存量商品房收儲(chǔ)工作。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，截至目前已有超過(guò)80個(gè)城市表態(tài)支持國(guó)有企業(yè)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，其中超過(guò)36個(gè)城市已經(jīng)發(fā)布征集公告和具體細(xì)則。

??此外，盤(pán)活存量閑置土地方面的工作也在提速推進(jìn)。

??6月份，自然資源部會(huì)同國(guó)家發(fā)改委出臺(tái)妥善處置閑置存量土地若干政策措施，推出了幫助企業(yè)盤(pán)活存量土地資產(chǎn)、鼓勵(lì)并購(gòu)轉(zhuǎn)讓、支持地方政府收地等三方面18條政策措施。

??之后在多次高層會(huì)議中也都提及到了盤(pán)活存量閑置土地的工作部署。10月12日，財(cái)政部宣布允許專(zhuān)項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備，為地方政府以收回收購(gòu)的方式盤(pán)活存量土地提供資金支持。11月7日，自然資源部發(fā)布通知強(qiáng)調(diào)，積極運(yùn)用地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券資金加大收回收購(gòu)存量閑置土地力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??適度寬松

??近期的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要實(shí)施適度寬松的貨幣政策。這也是時(shí)隔14年，中國(guó)貨幣政策基調(diào)首次由“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)向“適度寬松”。

??適度寬松的貨幣政策通常伴隨著利率下調(diào)，這將進(jìn)一步降低購(gòu)房者貸款成本，減輕還款壓力，提高購(gòu)房能力。

??事實(shí)上，2024年許多購(gòu)房者已經(jīng)享受到了利率下降帶來(lái)的實(shí)惠。5月，中國(guó)人民銀行取消了全國(guó)層面?zhèn)€人住房貸款利率政策的下限。到了10月，5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）降至3.6%，從而引導(dǎo)各地房貸利率下行。同時(shí)，全國(guó)范圍內(nèi)的存量房貸利率進(jìn)行了下調(diào)，以緩解新老房貸利差擴(kuò)大問(wèn)題。

??年內(nèi)相關(guān)貨幣政策已惠及新購(gòu)房需求和存量房貸，對(duì)于降低購(gòu)房成本和增強(qiáng)購(gòu)房信心發(fā)揮了積極作用。而近期高層重要會(huì)議對(duì)貨幣政策的定調(diào)更有望持續(xù)為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入信心，穩(wěn)定樓市交易與發(fā)展。

??此外，適度寬松的貨幣政策還可以降低融資成本，改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流狀況，使其在資金運(yùn)用上更加靈活，從而有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體健康發(fā)展。

??好房子

??隨著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷深刻變革，我國(guó)住房發(fā)展正從“有沒(méi)有”進(jìn)入到“好不好”的階段。高層多次表態(tài)，要建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子，同時(shí)也提出了居住環(huán)境升級(jí)的全方位藍(lán)圖：從好房子到好小區(qū)，從好小區(qū)到好社區(qū)，從好社區(qū)到好城區(qū)。

??目前，好房子已經(jīng)成為行業(yè)發(fā)展和房企發(fā)力的核心導(dǎo)向。今年，各地在深入落實(shí)好房子建設(shè)的理念上，持續(xù)優(yōu)化好房子建設(shè)，不少房企也已經(jīng)在積極探索建設(shè)第四代住宅項(xiàng)目。

??不僅新房要建設(shè)成好房子，住建部多次強(qiáng)調(diào)，對(duì)于老房子，也要結(jié)合城市更新，想辦法去改造成好房子。甚至不同面積、不同價(jià)位，也都有不同的好房子。而近期召開(kāi)的住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議再次明確了好房子建設(shè)也是2025年的重點(diǎn)工作之一。

??好房子不僅關(guān)系著人們對(duì)美好生活的需求，更是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手。在即將到來(lái)的2025年，全行業(yè)將會(huì)更加大力推進(jìn)好房子建設(shè)。