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??綠城服務(wù)布局業(yè)務(wù)變得愈發(fā)謹(jǐn)慎。

??12月23日晚間，綠城服務(wù)發(fā)布公告，宣布其附屬公司將收購杭州健成資產(chǎn)管理有限公司25%股權(quán)及相關(guān)股東貸款，交易總價(jià)為2.23億元，其中股東貸款部分為1.75億元。

??自此，收購事項(xiàng)完成后，綠城服務(wù)所持有股權(quán)從20%上升到45%。

??“現(xiàn)在經(jīng)過戰(zhàn)略權(quán)衡，增持后租給政府機(jī)構(gòu)，政府用作專業(yè)醫(yī)院運(yùn)營(yíng)，綠城服務(wù)收取穩(wěn)定租金。”12月24日，綠城服務(wù)一位內(nèi)部人士在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)采訪時(shí)表示。

??同樣是布局多元化賽道，不同的是，綠城服務(wù)已經(jīng)從親自上場(chǎng)的重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向借助他人力量的輕資產(chǎn)模式。

??騰籠換倉

??從20%增持到45%

??早在2019年4月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》，指出要探索“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”模式。兩年后，綠城服務(wù)也瞄準(zhǔn)了養(yǎng)老賽道。

??2021年11月，綠城服務(wù)收購杭州健成20%的股權(quán)，代價(jià)為0.22億元。

??資料顯示，杭州健成間接持有一座位于杭州的土地開發(fā)及建設(shè)若干康養(yǎng)服務(wù)設(shè)施，并擁有投資項(xiàng)目100%的權(quán)益，擬建設(shè)為用作預(yù)防、康復(fù)、教學(xué)及科研用途的綜合設(shè)施。

??而綠城服務(wù)的此次投資被認(rèn)為是康養(yǎng)協(xié)同的一次重資產(chǎn)投入。

??3年時(shí)間過去，外部市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生重大變化。可以看到，在此期間有物業(yè)企業(yè)選擇退出這一賽道，但還是有物業(yè)企業(yè)爭(zhēng)相布局。

??2023年6月7日，蘇新服務(wù)稱以0.058億元出售蘇高新怡養(yǎng)健康管理有限公司的49%股權(quán)，出售原因在于后者經(jīng)營(yíng)狀況未達(dá)預(yù)期，于2021年及2022年持續(xù)虧損，未來經(jīng)營(yíng)狀況存在不確定性。

??不同的是，大型企業(yè)卻選擇進(jìn)入。今年以來，雅生活新增投資企業(yè)珠海宏仁康養(yǎng)服務(wù)有限公司，經(jīng)營(yíng)范圍包含養(yǎng)老服務(wù)。此外，旭輝永生服務(wù)、保利物業(yè)等物企均有提供養(yǎng)老服務(wù)。

??顯然，綠城服務(wù)也仍然看好這個(gè)賽道。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年年底，我國(guó)大陸地區(qū)60歲及以上的老年人口總量為2.96億人，占總?cè)丝诘?1.1%；預(yù)計(jì)到2050年前后，我國(guó)老年人口數(shù)將達(dá)到峰值4.87億人，占總?cè)丝诘?4.9%。

??于是，綠城服務(wù)對(duì)杭州健成的股份從此前的20%增持到45%。

??綠城服務(wù)表示，通過本次增持杭州健成(持有的相對(duì)優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目)權(quán)益，可以優(yōu)化公司投資組合，并在日后可為其帶來穩(wěn)定及長(zhǎng)期的投資回報(bào)。同時(shí)助力公司相關(guān)業(yè)務(wù)發(fā)展，包括潛在物業(yè)管理機(jī)會(huì)等。

??上述綠城服務(wù)內(nèi)部人士透露：“以前準(zhǔn)備自己做相關(guān)的醫(yī)療康養(yǎng)等重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，如今市場(chǎng)發(fā)生了變化，此次增持杭州健成會(huì)從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式，于是就出現(xiàn)了這次的騰籠換倉。”

??兼顧風(fēng)險(xiǎn)

??從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)

??不容忽視的是，綠城服務(wù)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)源于其在重資產(chǎn)布局上陷入困境。

??綠城服務(wù)曾于2019年花費(fèi)3.2億元收購了澳洲一家教育公司MAG(Montessori Academy Group)56%股權(quán)。

??5年時(shí)間，MAG業(yè)務(wù)規(guī)模總體有所增長(zhǎng)，但盈利狀況下滑明顯。這種重資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)使該公司近年出現(xiàn)投資減值情況，拖累了盈利能力。

??今年12月16日，綠城服務(wù)以1620萬澳元出售MAG11.64%股本。不可否認(rèn)，綠城服務(wù)此次出售正是剔除重資產(chǎn)對(duì)其現(xiàn)金流造成的影響。吃了一次重資產(chǎn)的虧后，綠城服務(wù)變得更加謹(jǐn)慎。

??一位業(yè)內(nèi)人士分析稱：“康養(yǎng)項(xiàng)目投入大周期長(zhǎng)，得看好資金鏈能否跟得上。此外，跨界經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)也不容小覷。

??事實(shí)上，綠城服務(wù)增持杭州健成前，該投資項(xiàng)目目前開發(fā)完畢，綠城服務(wù)積極洽談，租賃給政府機(jī)構(gòu)，擬用于獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的專業(yè)醫(yī)院。

??按照此次計(jì)劃，投資項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式由重轉(zhuǎn)輕，由原定的自行投入運(yùn)營(yíng)并自負(fù)盈虧，明確調(diào)整為收租模式，將很大程度減少對(duì)投資項(xiàng)目用作自營(yíng)醫(yī)院時(shí)的出資壓力及醫(yī)院經(jīng)營(yíng)虧損風(fēng)險(xiǎn)。

??“綠城服務(wù)增持該項(xiàng)目的目的是積極布局康養(yǎng)物業(yè)賽道，目前該項(xiàng)目已經(jīng)建成，出租給政府作為醫(yī)院運(yùn)營(yíng)使用，租客屬于優(yōu)質(zhì)客群，具有穩(wěn)定的收益，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)稱。

??從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)是綠城服務(wù)基于現(xiàn)金流考慮，此外，也是綠城服務(wù)重新聚焦主航道戰(zhàn)略使然。

??今年3月，綠城服務(wù)就釋放了回歸主航道的信號(hào)。綠城服務(wù)的主航道指的是以物業(yè)服務(wù)為根基、以生活服務(wù)與產(chǎn)業(yè)服務(wù)為兩翼。

??不管是出售MAG以及本次增持杭州健成調(diào)整醫(yī)院資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方向，不難看出綠城服務(wù)在主營(yíng)業(yè)務(wù)提質(zhì)增效、歷史投資加快處置及優(yōu)化現(xiàn)有投資組合方面的決心。不過，養(yǎng)老行業(yè)利潤(rùn)微薄，投入大、回本慢是常態(tài)，租金回報(bào)率也會(huì)受到影響，綠城服務(wù)需要具備長(zhǎng)期主義心態(tài)。