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??12月27日下午，保利發展控股集團股份有限公司（以下簡稱“保利發展”，600048.SH）發布公告，透露周東利因工作調整原因申請辭去董事、總經理及董事會戰略委員會委員職務，辭職后將不再擔任公司及下屬子公司任何職務。

??據一位業內人士介紹，周東利將被提拔到一家一級央企任職。由于事發突然，保利發展還沒來得及安排接任的人選。

??現年51歲的周東利畢業于中央財經大學，1995年參加工作后進入保利集團，屬于內部培養的“多面手”干部。據了解，他歷任保利建設開發總公司財務部副經理，保利（北京）房地產開發有限公司財務部經理，上海海洋水族館內審部經理，保利文化藝術有限公司財務部副經理，海南旅游衛視財務總監兼運營中心總監，保利影業投資有限公司常務副總經理，中國保利集團公司財務部副主任，保利科技有限公司總會計師，保利投資控股有限公司總會計師，保利發展財務總監、總經理。

??周東利自2014年開始擔任保利發展的財務總監，經過近7年的歷練，在2021年8月升任總經理一職，至今履職的時間約3年4個月。而保利發展的前幾任總經理——宋廣菊、朱銘新、劉平的任職時長都超過4年。

??2024年，保利發展已有多位高管變動。3月份，保利發展原副總經理胡在新被任命為保利置業的董事總經理，負責該公司的整體戰略規劃及運營管理。11月，張偉因工作調整申請辭去副總經理職務。

??同樣是在11月，保利發展對總部組織機構進行調整。調整后的總部架構設置為：1.董事會辦公室。2.綜合管理中心。3.戰略投資中心。4.財務金融中心。5.運營管理中心。6.產品管理中心。7.審計與風控管理中心。8.人力資源中心。9.黨群工作辦公室。10.紀檢監察工作辦公室。11.黨委巡察工作辦公室。

??根據2021年底保利發展公布的組織架構信息，彼時該公司的總部有9個中心、4個辦公室。

??具體而言，2021年，保利發展將原來的運營管理中心調整為地產管理中心，還新增了面向產業公司的產業管理中心。而今年這次，運營管理中心再現，取代了地產管理中心的位置。而且，此前的產業管理中心、數據共享中心也被并入了運營管理中心。由此，9個中心縮減為7個。

??人員調配也跟隨組織架構變動。重塑后的運營管理中心，由保利發展原華南公司總經理王英男出任總經理。產業管理中心被合并后，原本的中心總經理唐詩林調任為粵中公司總經理。原戰略投資中心總經理張亮則到保利發展的海外公司任職。

??保利發展相關人士對中國房地產報記者表示，隨著市場容量、供求關系的根本性變化，結合實際經營管理需求，公司的總部需進一步加強集約化管理、資源統籌及風險管控。此次精簡架構設置、調整職能設置，目的是強化和突出總部核心職能，保持合理人效水平，有利于提高對市場變化、風險應對、穿越周期能力。“總部對下的指導賦能要更貼近一線，推動中心任務落地見效。”

??此外，近期保利發展的總部也開展了一次二級部門負責人的起立坐下集中競聘，通過公開競聘進行干部選拔。

??從經營數據來看，周東利在任的這3年多時間，保利發展雖在銷售規模上登頂，實現了“進三爭一”的目標，但盈利指標也不免受到行業波動的影響。前三季度，該公司錄得1827.7億元的營業收入，同比下降5%，歸屬母公司凈利潤78.1億元，同比下降41%。毛利率為15.9%，同比下滑3.45個百分點。

??11月初的業績說明會上，保利發展的管理層表示，凈利潤下跌主要因行業處于下行周期導致，未來將持續保持對市場環境的密切關注，保持應變能力，克服行業波動，實現平穩健康發展。

??土儲換倉是保利發展應對毛利率下滑的措施之一。據克而瑞統計，2021年，保利發展于66個城市新增了土地儲備，其中三四線城市有40個。2023年，該公司的新增土儲分布在33個城市，其中10個為三四線城市。2024年前11個月，保利發展拿了31塊地，有七成是位于一線城市的。

??換倉源于不同能級城市去化率的差異。克而瑞的報告顯示，2021年至2024年上半年，保利發展一線及二線城市的新增土儲去化率均在60%以上，而新增土儲于三四線城市的去化率僅有47.5%，去化情況相對困難。

??去庫存是整個行業的重要命題，保利發展也不例外。2023年，該公司存量項目簽約金額2575億元，占2023全年銷售金額的61%。而截至2024年6月末，保利發展存貨中的開發產品為1673.2億元，相較年初的1645.5億元還略有增長。

??對于周東利的繼任者來說，去庫存、穩利潤仍是一大考驗。