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??“我們對(duì)2025年的樓市預(yù)期可以更積極些。”興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委表示。

??今年以來(lái)，從中央到地方，推出了利好樓市的“政策組合拳”，頗為重磅，也使多地樓市出現(xiàn)積極變化，尤其是10月份以來(lái)，止跌回穩(wěn)初見(jiàn)成效，不少城市樓市“銀十”變“金十”，較高熱度一路延續(xù)至年末；多地售樓處人氣攀升，“日光盤(pán)”重現(xiàn)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人二手房的帶看量、成交量翻倍……

??數(shù)據(jù)顯示，10月份和11月份，全國(guó)新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)同比、環(huán)比正增長(zhǎng)。預(yù)期也在改善，PMI調(diào)查顯示，11月份房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)預(yù)期指數(shù)比10月份回升1.1個(gè)百分點(diǎn)。

??穩(wěn)住樓市，這也是一周內(nèi)中央政治局會(huì)議與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議先后發(fā)出的強(qiáng)烈信號(hào)，“指揮棒”揮動(dòng)之際，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心再次得到有效提振。

??“2024年，我們可以從市場(chǎng)中看到樓市止跌回穩(wěn)的一些早期端倪，樓市整體正在悄然新變。”

??魯政委認(rèn)為，房地產(chǎn)政策基調(diào)從“房住不炒”轉(zhuǎn)向“止跌回穩(wěn)”，這是歷史性的轉(zhuǎn)變，意味著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到了一個(gè)新的階段。

??樓市“止跌回穩(wěn)”的早期端倪已現(xiàn)

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均明確提出“要穩(wěn)住樓市”，對(duì)于這一定調(diào)您怎么看？如何理解“穩(wěn)住”兩個(gè)字的意義？

??魯政委：我個(gè)人認(rèn)為，穩(wěn)住樓市需要一個(gè)“KPI”，它要有幾個(gè)指標(biāo)的考核：

??一是成交量。持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，此處“止跌”就包括成交量止跌，甚至成交量有明顯回升。

??二是價(jià)格。穩(wěn)住樓市既要穩(wěn)市場(chǎng)交易，也要穩(wěn)價(jià)格，在一系列利好政策刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易趨于活躍，成交價(jià)格也要止跌回穩(wěn)。

??三是范圍。促進(jìn)樓市止跌回穩(wěn)，是每個(gè)城市都止跌回穩(wěn)，還是不同城市不同區(qū)域止跌回穩(wěn)，這是口徑選擇。

??所以，我建議這個(gè)KPI聚焦人口流向，按照人口加權(quán)去計(jì)算樓市成交量和價(jià)格的變化，進(jìn)而整體觀察中國(guó)樓市是不是在趨于“止跌回穩(wěn)”。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您怎么評(píng)判2024這一年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？

??魯政委：其實(shí)在2024年，我們已經(jīng)可以能看到樓市止跌回穩(wěn)的一些早期端倪，整體房市的悄然新變。

??從2024年年初推動(dòng)建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制以來(lái)，商業(yè)銀行不斷加大對(duì)“白名單”項(xiàng)目的支持力度，疊加中央層面從“房住不炒”向“嚴(yán)控增量”、 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的政策調(diào)整，以及打出“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”組合拳，這些政策所釋放的累積效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)。

??從新房銷(xiāo)售來(lái)看，若以前一年（2023年）的商品房銷(xiāo)售面積作為本年度商品房銷(xiāo)售的計(jì)劃目標(biāo)，今年完成進(jìn)度已和去年相當(dāng)且快于2022年。所謂量在價(jià)先，自9月底一線城市樓市政策調(diào)整以來(lái)，北京、上海、廣州、深圳新房銷(xiāo)售明顯好轉(zhuǎn)；從一線城市商品房?jī)r(jià)格來(lái)看，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比已在今年5月觸底，之后環(huán)比逐漸回升，其中上海新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比已無(wú)負(fù)值。

??總體來(lái)看，房地產(chǎn)政策基調(diào)從“房住不炒”轉(zhuǎn)向“止跌回穩(wěn)”，這是歷史性的轉(zhuǎn)變，意味著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到了一個(gè)新的階段。

??一線城市樓市或率先完成筑底

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2024年以來(lái)，為解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展問(wèn)題，政府出臺(tái)了一系列積極政策，涉及“白名單”、“收儲(chǔ)”、調(diào)整限購(gòu)限售政策、利率調(diào)整等，您如何看待這些政策及市場(chǎng)效果？

??魯政委：整體來(lái)看，在一攬子政策作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)從銷(xiāo)售、拿地到融資等各環(huán)節(jié)都出現(xiàn)了不同程度的變化，市場(chǎng)預(yù)期和購(gòu)房者信心有所恢復(fù)。

??“白名單”以城市為主體、以項(xiàng)目為中心，區(qū)分房地產(chǎn)集團(tuán)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，集中有限資源推動(dòng)在建已售住宅項(xiàng)目交付。從協(xié)調(diào)機(jī)制項(xiàng)目貸后情況來(lái)看，項(xiàng)目納入?yún)f(xié)調(diào)機(jī)制之后，雖還未交付，但大大提振了居民信心，項(xiàng)目去化情況較納入?yún)f(xié)調(diào)機(jī)制前明顯好轉(zhuǎn)。

??舉個(gè)例子，興業(yè)銀行重慶分行某項(xiàng)目在納入?yún)f(xié)調(diào)機(jī)制之后的3個(gè)月內(nèi)，實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷(xiāo)售量已達(dá)到前3年開(kāi)盤(pán)后的平均水平。

??城中村改造貨幣化安置措施有助于加速高能級(jí)城市庫(kù)存的去化。一線城市新房住宅庫(kù)存去化程度相對(duì)領(lǐng)先，截至2024年10月，一線城市商品房出清周期為16個(gè)月，有數(shù)據(jù)的25個(gè)二線城市平均出清周期為20.3個(gè)月，其他32個(gè)城市為25.7個(gè)月。不過(guò)，最終去化速度和去化程度還取決于城中村改造的推進(jìn)速度和貨幣化安置的細(xì)則設(shè)置。

??目前，各項(xiàng)政策在實(shí)踐中進(jìn)一步規(guī)范、精準(zhǔn)、有力，預(yù)期一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或率先完成筑底。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么預(yù)判？

??魯政委：從中央政治局會(huì)議到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，一致定調(diào)：2025年，要穩(wěn)住樓市，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城市更新、城中村和危舊房改造，這是于房地產(chǎn)市場(chǎng)的最積極表態(tài)。經(jīng)過(guò)3年多的調(diào)整，我覺(jué)得2025年可以對(duì)樓市的展望更積極，預(yù)期也更積極。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：接下來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還需要做好哪些工作？

??魯政委：從需求端來(lái)看，住房可負(fù)擔(dān)水平有所改善，當(dāng)前房?jī)r(jià)收入比已回落至2015年的水平之下，但居民的償債壓力仍待減輕，2024年有房貸的居民按揭貸款償債率仍高于2014～2015年。另外，租金收益率逐漸回升，隨著當(dāng)前住房貸款利率的進(jìn)一步調(diào)降，貸款利率和租金收益率之差已收窄至低于2014～2015年的水平，表明購(gòu)房的性價(jià)比正逐步提升。不過(guò)收入預(yù)期影響居民加杠桿的意愿，截至2024年9月，全國(guó)消費(fèi)者收入預(yù)期指數(shù)錄得94.2，處于歷史偏低水平，收入不穩(wěn)定是當(dāng)前居民選擇不購(gòu)房的首要原因。

??從供給端來(lái)看，不論狹義住宅庫(kù)存還是廣義住宅庫(kù)存的去化周期都高于上一輪周期的最高水平，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存仍待進(jìn)一步去化。政策上提出通過(guò)貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村和危舊房改造，若聚焦到35個(gè)大中城市，將大幅加快大中城市的住房去庫(kù)存周期。

??參考海外經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售逐漸接近底部區(qū)間，2025年房地產(chǎn)銷(xiāo)售與投資降幅均有望收窄。考慮到“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量”是下一階段房地產(chǎn)政策的主要方向，在當(dāng)前整體去庫(kù)存周期仍高的情況下，土地供應(yīng)延續(xù)收緊態(tài)勢(shì)。

??我國(guó)城鎮(zhèn)化率、人均住宅面積等住房需求因素較發(fā)達(dá)國(guó)家仍有一定提升空間，穩(wěn)住樓市除了存量政策和增量政策的創(chuàng)新外，還需要更加有效的宏觀政策協(xié)同發(fā)力。