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??李嘉誠開始打折售賣內(nèi)地樓盤了？

??近日，市場消息顯示，李嘉誠旗下和記黃埔所開發(fā)“海逸豪庭”項(xiàng)目5折起售，項(xiàng)目推出特價(jià)房，最低單價(jià)1.3萬元/平方米，兩房總價(jià)90萬元起售，三房總價(jià)120萬元起。

??7月5日，該項(xiàng)目推出了8套精選房源限時(shí)限量發(fā)售，優(yōu)惠活動(dòng)截至7月14日，其單價(jià)均在1.4萬元/平方米左右，并配以“此優(yōu)惠活動(dòng)吸引了眾多客戶紛紛來訪參觀，兩天來訪客戶超250組”的文字宣傳。

??對(duì)此，海逸豪庭項(xiàng)目售樓處銷售人員卻表示，“此次推出的特價(jià)房源是營銷手段，過來就告訴你已經(jīng)賣掉了。現(xiàn)在還有一些尾盤在銷售，都是5樓以下低樓層及頂樓，均價(jià)在1.5萬元/平方米。”

??這一說法也得到了該樓盤另一名代理中介人士王先生的證實(shí)。該中介人士稱，“特價(jià)房源已經(jīng)賣完了，不過折扣活動(dòng)還有。以前均價(jià)在2.2萬元/平方米~2.5萬元/平方米，現(xiàn)在折扣后，均價(jià)在1.4萬元/平方米~1.5萬元/平方米。開發(fā)商此舉是勢(shì)必要清盤，剩余房源估計(jì)不到1個(gè)月就清完了。”

??這已不是李嘉誠首次采取降價(jià)策略來應(yīng)對(duì)市場變化。

??今年以來，從香港到內(nèi)地，從豪宅到普通住宅，李嘉誠的多個(gè)項(xiàng)目都出現(xiàn)了不同程度的降價(jià)現(xiàn)象，這背后既有市場環(huán)境的客觀影響，也有開發(fā)商主動(dòng)調(diào)整策略的深層考量。

??“以價(jià)換量”

??市場公開資料顯示，上述海逸豪庭項(xiàng)目位于廣東省東莞市厚街鎮(zhèn)橫崗水庫旁，由長江實(shí)業(yè)集團(tuán)旗下和記黃埔開發(fā)，總占地超過7000畝，總建筑面積達(dá)200萬平方米，是東莞少有的大型樓盤之一。

??從1999年和記黃埔拿下這塊地算起，海逸豪庭項(xiàng)目已開發(fā)了25年。其間，曾因囤地95個(gè)月被罰近8000萬元土地閑置費(fèi)，但隨后又拖了5年。東莞市住建局官網(wǎng)顯示，海逸豪庭最近一期取得預(yù)售證的時(shí)間為2023年6月，備案單價(jià)3.1萬~4.3萬元/平方米。而此前取得預(yù)售證的時(shí)間，可以追溯到2021年12月和2022年2月。

??有東莞資深地產(chǎn)從業(yè)人士在接受相關(guān)媒體采訪時(shí)表示，海逸豪庭這批產(chǎn)品毛坯備案價(jià)2.4萬~2.7萬元/平方米，相當(dāng)于打了5折。但這批洋房備案已久，所以不能說是“跳水”或者“突降”，只能說是以價(jià)換量。

??相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，東莞新房項(xiàng)目的去化速度并不理想。同時(shí)，聚焦到區(qū)域來看，海逸豪庭所在的厚街鎮(zhèn)于今年上半年房價(jià)均處于同比下降狀態(tài)。

??合富大數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月底，東莞一手住宅庫存面積約428萬平方米，環(huán)比略減3%，同比增加16%。按照過去3個(gè)月平均去化速度測算，去庫存約24.6個(gè)月，連續(xù)12個(gè)月高于警戒線。不過，由于6月供應(yīng)量處于大幅收緊態(tài)勢(shì)，成交向好回升，總體庫存量去化壓力小幅緩和。

??房價(jià)方面，6月，東莞一手住宅成交面積約21萬平方米（1700套），同比減少約13%，環(huán)比增長近三成。從價(jià)格來看，均價(jià)約為26000元/平方米，同比大幅下調(diào)33%，環(huán)比略減2%，同比大幅回落主要是受去年同期基數(shù)偏高。

??不止在內(nèi)地，今年香港樓市宣布“撤辣”后，李嘉誠早已率先行動(dòng)。

??4月6日開盤的香港港島南港鐵站項(xiàng)目藍(lán)色海岸（Blue Coast），開盤價(jià)較同區(qū)域其他樓盤價(jià)格低了6000港元以上，這一價(jià)格被稱為“撈底價(jià)”，與周邊的二手房價(jià)相比，相當(dāng)于打了7折，引發(fā)萬人搶房潮；4月22日，長江實(shí)業(yè)位于香港沙田半山的豪宅項(xiàng)目名日·九肚山，單位定價(jià)也下調(diào)了23%至32%；5月19日，長江實(shí)業(yè)在香港新界洪水橋推出“#LYOS”住宅項(xiàng)目，包含14套分層單位和14套復(fù)式戶，售價(jià)最高下調(diào)了25%和32%。

??此外，2023年8月，長實(shí)集團(tuán)的“親海駅II”首發(fā)開盤時(shí)，最低折后價(jià)290萬港元，較周邊二手房便宜了三成，創(chuàng)下過去7年來九龍新區(qū)新盤新低水平。

??“其項(xiàng)目頻頻降價(jià)與房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷較大的長期性調(diào)整有關(guān)。”中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，開發(fā)商為適應(yīng)市場變化，選擇降價(jià)銷售加快資金回籠以滿足運(yùn)營或還貸需求。同時(shí)如果項(xiàng)目存在較大的庫存壓力，開發(fā)商也會(huì)通過降價(jià)來吸引買家、提高市場份額，刺激銷售以減少庫存。此外，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，如經(jīng)濟(jì)增長放緩會(huì)影響消費(fèi)者的購房意愿和能力，也會(huì)促使開發(fā)商降價(jià)。

??規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

??除折價(jià)售樓外，李嘉誠旗下企業(yè)53億元上海項(xiàng)目股權(quán)遭流拍也受到了廣泛關(guān)注。

??7月9日，據(jù)京東資產(chǎn)交易平臺(tái)消息，上海長潤江和房地產(chǎn)發(fā)展有限公司40%股權(quán)首次拍賣，起拍價(jià)53.49億元，共2人報(bào)名，但因無人出價(jià)最終流拍。

??長潤江和成立于2007年10月，是長實(shí)集團(tuán)與和潤集團(tuán)為開發(fā)位于上海普陀真如城市副中心項(xiàng)目“高·尚領(lǐng)域”而成立的項(xiàng)目公司，二者分別持股60%、40%。由于和潤集團(tuán)旗下公司上海長潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、上海江和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)清算，其所持長潤江和40%股權(quán)被債權(quán)人中融國際信托有限公司申請(qǐng)?zhí)幹谩?/p>

??高·尚領(lǐng)域項(xiàng)目地塊為2006年年底長實(shí)集團(tuán)與和潤集團(tuán)以底價(jià)22億元聯(lián)合競得的上海普陀真如A3、A4、A5、A6地塊，總建筑面積約117萬平方米，業(yè)態(tài)涵蓋寫字樓、商場、酒店、公寓、住宅等，其中，300米的超高層寫字樓落成后是上海浦西的地標(biāo)性建筑。

??根據(jù)拍賣公告，由于高·尚領(lǐng)域已售物業(yè)尚未進(jìn)行土地增值稅清算，且項(xiàng)目地塊實(shí)際經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與土地出讓合同約定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)存在差異，加上項(xiàng)目延期竣工，如拍賣成交，競買人需承擔(dān)土地增值稅、土地出讓金以及逾期竣工違約金等費(fèi)用。

??值得關(guān)注的是，早在2020年1月，就有港媒報(bào)道稱長實(shí)集團(tuán)有意增加內(nèi)地投資份額，收購和潤集團(tuán)所持的高·尚領(lǐng)域股份，最終全資持有該項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)長實(shí)集團(tuán)方面表示，公司有興趣作出研究，且事實(shí)上公司有優(yōu)先購買權(quán)。

??但這一次拍賣上，同樣擁有“優(yōu)先購買權(quán)人”號(hào)碼牌的長實(shí)集團(tuán)，選擇放棄了競買股權(quán)。

??柏文喜認(rèn)為，此次流拍反映出市場對(duì)于該項(xiàng)目的預(yù)期不高，潛在買家認(rèn)為當(dāng)前的報(bào)價(jià)與市場價(jià)值不符，或者對(duì)項(xiàng)目的未來發(fā)展持謹(jǐn)慎態(tài)度。買家在考慮購買股權(quán)時(shí)，會(huì)評(píng)估資金成本和潛在風(fēng)險(xiǎn)，如果認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)投資回報(bào)率不高、風(fēng)險(xiǎn)較大，項(xiàng)目合作方的信譽(yù)、實(shí)力、市場表現(xiàn)不佳，項(xiàng)目存在問題或者建設(shè)進(jìn)度緩慢等情況，這都會(huì)導(dǎo)致流拍。

??“我對(duì)債務(wù)從來是如履薄冰。”李嘉誠曾經(jīng)接受采訪時(shí)表示。

??早在2013年，李嘉誠就已經(jīng)開始陸續(xù)拋售內(nèi)地資產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，李嘉誠賣掉的內(nèi)地和香港的資產(chǎn)，至少已經(jīng)超過2500億元。還有消息傳出，早在2018年底，李嘉誠旗下長和集團(tuán)在亞洲的資產(chǎn)占比就已下降至10%。

??此外，李嘉誠旗下公司也已經(jīng)兩年未曾現(xiàn)身內(nèi)地土地拍賣市場。據(jù)觀察，長江實(shí)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率長期維持在30%以內(nèi)。當(dāng)嗅到一絲風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，其會(huì)少拿地或不拿地，并最終拋售資產(chǎn)以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。