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??上海取消土地限價(jià)后的首場(chǎng)土地拍賣(mài)格外引人關(guān)注。

??7月9日，上海三批次4幅地塊全部成功出讓，總出讓面積約15.29萬(wàn)平方米，總成交金額91億元。其中，2幅地塊溢價(jià)成交，2幅底價(jià)成交。

??此次土地出讓中，參拍企業(yè)有所減少。相比上一批次的15家企業(yè)，這批次共吸引了12家企業(yè)參與其中。從參拍企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，清一色央企、國(guó)企。

??“地塊熱度分化更加明顯。兩宗楊浦區(qū)地塊均溢價(jià)成交，而外圍區(qū)域兩宗地塊則底價(jià)成交。”某機(jī)構(gòu)上海高級(jí)分析師陳炬蘭表示，本批次土地拍賣(mài)，是“滬九條”出臺(tái)后的首批宅地出讓。自該批次起上海取消自2021年實(shí)行的溢價(jià)率10%封頂原則，且此次土地出讓規(guī)則中并未規(guī)定相關(guān)房地聯(lián)動(dòng)價(jià)。

??“取消溢價(jià)率上限代表著上海土地市場(chǎng)在經(jīng)歷三年限價(jià)后，回歸‘價(jià)高者得’的市場(chǎng)邏輯。其次有利于企業(yè)打造‘好房子’，從而增加政府土地收入，將有利于城市環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。而本次高溢價(jià)率成交的地塊也使客戶對(duì)未來(lái)該板塊房?jī)r(jià)上漲有一定的預(yù)期，高溢價(jià)率成交地塊未來(lái)批準(zhǔn)售價(jià)或?qū)⒏哂趯?shí)行房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的項(xiàng)目，這亦將對(duì)拿地開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售及產(chǎn)品打造能力形成挑戰(zhàn)。”陳炬蘭表示。

??保利斬獲最熱門(mén)地塊，溢價(jià)率21.18%

??早在上海這一批次土地名單公布后，就有市場(chǎng)消息稱，有房企將“帶方案拍地”，這宗地就是此次土地出讓的最大熱門(mén)地塊——楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)02H1-01地塊。

??有消息表示，在該地塊開(kāi)拍前，保利發(fā)展就對(duì)該地塊提前進(jìn)行了設(shè)計(jì)招標(biāo)。根據(jù)此前保利發(fā)展招標(biāo)文件，項(xiàng)目地上計(jì)容面積為24900.3平方米，容積率1.8，建造高度24米，工程總投資32億元。

??由于上海這一批次采取“價(jià)高者得”的模式，因此業(yè)界普遍認(rèn)為，保利發(fā)展對(duì)楊浦平?jīng)鲞@塊地是志在必得。

??上午10時(shí)，該地塊正式鳴鑼開(kāi)拍，吸引了華潤(rùn)、中海、上海城投、象嶼和天安聯(lián)合體、北京城建和越秀聯(lián)合體、建發(fā)、保利發(fā)展、招商蛇口和綠城9家競(jìng)買(mǎi)人。

??該地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)起始價(jià)為18.1772億元，中海率先出價(jià)，北京城建和越秀聯(lián)合體緊跟其后，上海城投出價(jià)也較為積極。

??從第45輪出價(jià)開(kāi)始，該地塊的競(jìng)拍就在上海城投和保利發(fā)展之間較量，雙方步步緊逼，互不相讓。

??最終，經(jīng)過(guò)60輪報(bào)價(jià)，該地塊達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)最高報(bào)價(jià)22.0272億元，溢價(jià)率21.18%，成交樓板價(jià)為8.85萬(wàn)元/平方米，保利發(fā)展如愿以償。

??就在該地塊開(kāi)拍前，就有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然該地塊有9位競(jìng)買(mǎi)人，但有一半競(jìng)買(mǎi)人所帶資金不足以支撐其出價(jià)。這9位競(jìng)買(mǎi)人中，華潤(rùn)、保利發(fā)展和招商蛇口被認(rèn)為是最有可能拼搶拿下該地塊的企業(yè)，但結(jié)果顯示，招商蛇口在該地塊競(jìng)拍中全程未出價(jià)。與招商蛇口同樣全程未競(jìng)價(jià)的還有象嶼和天安聯(lián)合體。

??不過(guò)，雖然招商蛇口未拿下楊浦區(qū)平?jīng)龅貕K，但上午與中旅投資共同以底價(jià)摘得了寶山顧村地塊，也并非一無(wú)所獲。

??79輪報(bào)價(jià)，北京城建和越秀聯(lián)合體摘得楊浦長(zhǎng)白地塊

??在楊浦平?jīng)龅貕K的競(jìng)拍中，北京城建和越秀組成的聯(lián)合體頻頻出價(jià)，直到地塊價(jià)格突破21億元以后，北京城建和越秀聯(lián)合體才退出競(jìng)價(jià)。

??或許是最熱門(mén)地塊競(jìng)爭(zhēng)太激烈，北京城建和越秀聯(lián)合體將眼光聚焦在下午競(jìng)拍的楊浦區(qū)長(zhǎng)白社區(qū)地塊上。

??該地塊位于楊浦內(nèi)中環(huán)，地理位置也同樣優(yōu)越。根據(jù)土地出讓信息顯示，該地塊東至居民小區(qū)、南至周家嘴路、西至H2-13綠地、北至居民小區(qū)，出讓面積13798.77平方米，容積率2.3。根據(jù)出讓要求，地塊住宅套數(shù)下限240套，中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的50%。

??這塊地是該批次中第二熱門(mén)地塊，共吸引了4家競(jìng)買(mǎi)人，分別為中海、保利置業(yè)、北京城建和越秀聯(lián)合體、象嶼地產(chǎn)。

??最終，經(jīng)過(guò)79輪報(bào)價(jià)，北京城建和越秀聯(lián)合體以總價(jià)22.3023億元競(jìng)得，溢價(jià)率17.12%，成交樓板價(jià)為7.03萬(wàn)元/平方米。

??在今年上海第二批次土地出讓中，北京城建作為新面孔首次入滬。彼時(shí)，北京城建共報(bào)名了3幅地塊，最終順利摘得楊浦區(qū)長(zhǎng)海社區(qū)地塊，成交價(jià)5.3億元，溢價(jià)率10%。

??而越秀則比北京城建早一批，在今年上海第一批次土地出讓中亦斬獲了一宗位于楊浦區(qū)長(zhǎng)海社區(qū)的地塊，不過(guò)這塊地規(guī)模也不大，成交價(jià)7.5億元。

??或許是兩家房企都曾在同一個(gè)板塊拿地，又都是外來(lái)房企，這樣特殊的緣分讓兩家企業(yè)在這一批次土地拍賣(mài)中結(jié)盟，最終有所斬獲。

??就在三批次土地出讓前，7月5日，上海火速發(fā)布了第四批次土地出讓名單，5幅地塊將于8月上旬出讓，房企在上海的新一輪土地競(jìng)爭(zhēng)也即將開(kāi)啟。