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??8月12日，有市場傳聞稱香港半山豪宅項目——凱玥剛敲定了一筆高達10.5億美元的再融資。

??一位知情人士對中國房地產報記者表示，這筆貸款是8月10日完成募資的，將用于支持凱玥項目的貸款償付及后續開發運營。

??2017年，龍光集團及合景泰富以約169億港元競得港島南區鴨脷洲利南道住宅用地，2023年初以“凱玥”的案名推出市場，總貨值高達300億港元。兩家房企出險后，長實集團、美國資產管理公司Ares Management（以下簡稱“Ares”）都曾有意收購該項目的債權。

??凱玥是龍光集團、合景泰富境外債務重組計劃中的關鍵一環，但項目未償還的86億港元本金即將于8月25日到期。對于兩家公司而言，這筆再融資的落地頗為迫切且重要，既保住了項目的控制權，也為債務重組增添了談判砝碼。

??市場回暖 再融資落地

??凱玥位于港島南區臨海地段，背山面海，包含6座住宅樓，可售單位僅295套，實用面積約1340平方呎至9663平方呎（約124平方米至898平方米），主力戶型為三房、四房，另有頂層復式、大平層及平臺花園等特色戶型。

??該項目2018年開始動工建設，1年后，龍光集團、合景泰富成立的合資公司向匯豐銀行、渣打銀行、工銀亞洲等組成的銀團貸款了102億港元。這筆融資分為67.2億港元定期貸款以及38.55億港元循環信貸，5年期，到期時間為2024年8月25日。

??公開資料顯示，截至目前，凱玥這筆銀團貸款的利息均按期支付，待償還本金為86億港元。據市場消息，今年5月份，龍光集團、合景泰富便委托摩根大通作為獨家承銷商為凱玥的貸款安排再融資。最終，包括德意志銀行、冰源資本等在內的機構提供了10.5億美元的借款，年利率13%，期限30個月，并有兩次六個月的延期選擇權。

??有業內人士認為，凱玥能夠順利獲得再融資，與香港樓市回暖息息相關。今年2月份，香港撤銷所有住宅物業需求管理措施（俗稱“辣招”），即所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。據機構統計，在撤銷“辣招”的刺激下，今年上半年，香港2000萬港元以上的一手私人住宅買賣合約登記錄得957宗，創近3年新高，成交金額約448.92億港元。而凱玥也持續錄得大額成交，4月份至7月底共賣出了26套單位，總成交額約16.1億港元。在市場好轉、銷售提振的背景下，金融機構的信心有所提升，該項目的再融資得以成功推進。

??門口的兩位“野蠻人”

??據了解，兩家房企與摩根大通合作引入資金方，也是為了避免凱玥的控制權旁落。

??4月份，Ares向銀團提交了一份收購提案，希望購買凱玥102億港元債權中的三分之二，每1美元面值的銀團貸款，初步報價為0.95美元。銀團中的銀行為此舉行了會議討論潛在交易。業內對Ares并不陌生，該機構在今年3月份才與其他4家企業向王健林旗下的大連新達盟商業管理有限公司投資了約600億元。

??Ares對凱玥的出手遇到了阻力。有消息稱，龍光集團、合景泰富的一些投資人對此項交易提出了異議，還表示愿意出資協助對抗“野蠻人”。

??這不是凱玥第一次被資本盯上。2022年下半年、2023年上半年，龍光集團、合景泰富相繼出險，凱玥開盤后銷售進度也不太理想，半年只賣了3套房、回籠5億多港元資金。眼看著貸款主體的償債能力存疑，項目變現不達預期，銀團心生退意，開始積極尋找債權的接盤人。2023年中，長實集團表達出了收購這筆貸款多數權益的意向。對于凱玥項目，長實集團并不陌生，當初土地出讓時該公司就參與了競買。

??彼時，龍光集團正在進行境外債務重組，計劃在資產池中再增加15個投資物業項目，凱玥便是其中之一。2023年6月，該公司在一次投資者會議中表示，正與合景泰富試圖阻止銀團出售凱玥貸款。因為，只有項目開發才能切實提供現金流用于清償債務，如果失去該項目，龍光集團的離岸債重組將變得非常困難。

??最后，長實集團沒有得手，原因是報價低于銀團的預期，而且銀團內部沒有對債權的轉讓達成一致意見。

??截至目前，龍光集團已完成了21筆境內公司債券及資產支持專項計劃（ABS）的展期，境外債務重組方案也獲得了未償還本金總額超過92%的票據持有人支持。而合景泰富則仍在與債權人商討債務重組方案。