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??綠城管理控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“綠城管理”，9979.HK）的業(yè)績(jī)會(huì)，不會(huì)再有老熟人李軍的身影。

??就在8月23日，綠城管理發(fā)布了2024年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，但比業(yè)績(jī)更引人關(guān)注的是執(zhí)行董事李軍的辭職公告。

??公告里稱(chēng)，因個(gè)人原因，為投入更多時(shí)間在家庭及子女教育，李軍已辭任綠城管理執(zhí)行董事及董事會(huì)副主席，并不再擔(dān)任公司授權(quán)代表及于香港接收法律程序文件的公司代理人，均自2024年8月23日起生效。

??“謝謝關(guān)心，我真的退休了。”就在8月26日綠城管理中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)開(kāi)始前，李軍對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者的采訪如是說(shuō)。

??對(duì)于李軍，業(yè)界并不陌生。這位老將自2002年就進(jìn)入綠城集團(tuán)，扎根在代建領(lǐng)域，并一路帶領(lǐng)綠城管理成為業(yè)內(nèi)“一哥”。

??在綠城管理的發(fā)展過(guò)程中，李軍可謂公司的靈魂人物，而在同事眼中，李軍則是“良師益友”。

??在綠城管理2024年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城管理董事會(huì)聯(lián)席主席、非執(zhí)行董事郭佳峰也回應(yīng)了李軍的辭任。郭佳峰表示，李軍雖然離開(kāi)了公司，但其本人依然看好代建行業(yè)的未來(lái)，并會(huì)以股東的身份，一如既往地支持公司的發(fā)展。

??兩年前已有辭職計(jì)劃

??李軍的職業(yè)履歷并不復(fù)雜。李軍從2002年就進(jìn)入了綠城集團(tuán)，至今已為綠城服務(wù)了超過(guò)20年。

??2010年，李軍擔(dān)任綠城瑞安玉園總經(jīng)理，這是綠城首個(gè)商業(yè)代建項(xiàng)目，也奠定了李軍與綠城代建業(yè)務(wù)此后多年的關(guān)聯(lián)。

??2014年時(shí)，李軍任職了綠城旗下最大的代建平臺(tái)綠城鼎益公司執(zhí)行總經(jīng)理，此后他又主導(dǎo)組建綠城管理集團(tuán)并出任集團(tuán)董事、總經(jīng)理，一路帶領(lǐng)綠城管理于2020年7月登陸港交所，并成為代建行業(yè)領(lǐng)頭羊企業(yè)。在綠城管理上市首日，公司股價(jià)就漲了30%，總市值突破62億港元。

??根據(jù)公司最近的半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年綠城管理收入達(dá)到16.7億元，較上年同期增長(zhǎng)7.8%；毛利達(dá)8.6億元，較上年同期增長(zhǎng)6.7%；期內(nèi)綜合毛利率達(dá)到51.5%，較上年下降0.5%；歸屬公司股東的凈利潤(rùn)達(dá)到5.01億元，較上年同期增長(zhǎng)5.8%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量達(dá)7750萬(wàn)元，且公司無(wú)銀行負(fù)債。

??在業(yè)務(wù)拓展方面，截至2024年6月30日，綠城管理的代建項(xiàng)目已布局128座主要城市，合約項(xiàng)目總建筑面積達(dá)到1.23億平方米，較去年同期增長(zhǎng)8.1%。

??綠城管理能夠取得這樣的成績(jī)與李軍不無(wú)關(guān)系。

??“我與李軍總相識(shí)共事多年，工作和私交都很好。李軍總是綠城管理的創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)成員，從綠城管理的初創(chuàng)到上市以及到如今的發(fā)展中都作出了巨大的貢獻(xiàn)。”郭佳峰表示。

??但實(shí)際上，李軍早就有了辭任的想法。

??據(jù)郭佳峰透露，在約兩年前，李軍就已經(jīng)與其交流過(guò)個(gè)人中長(zhǎng)期的選擇方向趨勢(shì)，當(dāng)時(shí)就有打算中長(zhǎng)期離開(kāi)公司的日常管理。

??為此，綠城管理在經(jīng)營(yíng)班子的人選上做出了較大調(diào)整和安排。

??去年8月，綠城管理曾發(fā)布一則人事調(diào)整公告。綠城管理執(zhí)行董事李軍獲委任為董事會(huì)副主席，同時(shí)，李軍將不再擔(dān)任綠城管理行政總裁（首席執(zhí)行官），而繼續(xù)擔(dān)任綠城管理執(zhí)行董事。綠城管理執(zhí)行董事王俊峰獲委任為公司行政總裁。綠城管理非執(zhí)行董事張亞?wèn)|獲委任為董事會(huì)聯(lián)席主席。郭佳峰由董事會(huì)主席調(diào)任為董事會(huì)聯(lián)席主席，郭佳峰將繼續(xù)擔(dān)任公司非執(zhí)行董事。

??公告稱(chēng)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)代建行業(yè)進(jìn)入新發(fā)展階段，對(duì)綠城管理內(nèi)外部的工作都提出了更高要求，為持續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先地位，李軍在統(tǒng)籌公司全面管理工作的基礎(chǔ)上會(huì)將精力聚焦在綠城管理的戰(zhàn)略發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)策略，推動(dòng)商業(yè)模式創(chuàng)新，并負(fù)責(zé)董事會(huì)日常工作。

??彼時(shí)，業(yè)界對(duì)此有諸多疑問(wèn)。在2023年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，張亞?wèn)|也特意回應(yīng)了上述人事變動(dòng)，表示“是為給李軍配人，并不是換了李軍”。

??如今，隨著李軍辭任，一切都已塵埃落定。

??受地產(chǎn)深度調(diào)整影響 代建面臨挑戰(zhàn)

??就在公布李軍辭任的同時(shí)，綠城管理宣布，執(zhí)行董事王俊峰被任命為新的授權(quán)代表，公司聯(lián)席秘書(shū)谷冀湘則被委任為法律程序文件代理人，兩者的任命同樣自2024年8月23日起生效。

??對(duì)于新的領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)而言，雖然綠城管理依然處于行業(yè)頭部位置，但挑戰(zhàn)也同時(shí)存在。

??在業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城管理的管理層坦言，隨著大量房企入局代建賽道，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)在加劇，代建領(lǐng)域的集中度也在提升，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，優(yōu)勝劣汰也在加速進(jìn)行。

??“今年代建行業(yè)出現(xiàn)了一個(gè)明顯變化，即規(guī)模增速下降，費(fèi)率下降。”綠城管理副總裁程敏表示，中指院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年代建行業(yè)規(guī)模約為7325萬(wàn)平方米，同比去年增長(zhǎng)僅3%，而去年的增幅是56%，對(duì)比之下，增速放緩明顯。若剔除一些咨詢代銷(xiāo)等低單價(jià)業(yè)務(wù)，我們估計(jì)傳統(tǒng)的代建業(yè)務(wù)量其實(shí)同比去年下降幅度可能在10%以上。代建行業(yè)已經(jīng)從之前幾年的高歌猛進(jìn)變成現(xiàn)在增長(zhǎng)放緩甚至減弱的階段。

??在此情況下，綠城管理上半年新簽面積為1746萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1%，但從代建合同金額來(lái)看，今年新簽金額為41.9億元，同比去年下降18%。

??“代建業(yè)務(wù)增速放緩實(shí)際上跟整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整是息息相關(guān)的。這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控周期之長(zhǎng)、量?jī)r(jià)回調(diào)的幅度之深，超出大家的預(yù)料。房地產(chǎn)的寒意也傳遞到了代建賽道。”但是在程敏看來(lái)，這種局面是階段性的，其對(duì)代建未來(lái)的市場(chǎng)規(guī)模跟份額依然充滿信心。從代建行業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，未來(lái)有較大空間跟機(jī)會(huì)。

??此外，今年上半年，綠城管理的代建費(fèi)收款為14.14億元，相比去年上半年的19.57億元，同比下降27%。

??對(duì)此，管理層表示，代建費(fèi)收款下降與房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整相關(guān)，因?yàn)楣竞芏囗?xiàng)目受制于銷(xiāo)售和資金回籠的問(wèn)題，給委托方造成了較大的資金壓力，所以公司相應(yīng)的代建費(fèi)收取也有一定滯緩。

??為了解決這個(gè)問(wèn)題，綠城管理表示采取了一系列措施來(lái)改善財(cái)務(wù)表現(xiàn)，例如增強(qiáng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)兌現(xiàn)度，特別是在促進(jìn)銷(xiāo)售和加強(qiáng)回款方面做更多努力和舉措以此來(lái)解決委托方階段性財(cái)務(wù)緊張的局面；同時(shí)把代建費(fèi)的收款跟一線團(tuán)隊(duì)的激勵(lì)掛鉤，下半年出臺(tái)了專(zhuān)項(xiàng)的財(cái)務(wù)收款激勵(lì)政策；此外對(duì)于一些尾盤(pán)項(xiàng)目會(huì)選擇一些金融工具，包括票據(jù)、ABS等保底方式來(lái)保障，預(yù)計(jì)下半年?duì)I業(yè)收入狀況以及整體現(xiàn)金流均會(huì)改善。