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??臨近歲末，金地商置集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金地商置”，00535.HK）終于實(shí)現(xiàn)了今年新增土儲(chǔ)零的突破。

??12月20日，武漢出讓了22宗土地，金地商置以約3.54億元的底價(jià)競(jìng)得了1宗宅地。該公司的控股股東為A股上市的金地集團(tuán)，為了應(yīng)付到期債務(wù)，金地集團(tuán)自2023年6月以來都未在公開市場(chǎng)購(gòu)置土地。

??金地商置的投資同樣有所收縮，2021年買了40宗地，2023年降至2宗，今年截至目前只拿了1宗地。經(jīng)營(yíng)面上的壓力也凸顯了出來，今年上半年，該公司錄得股東應(yīng)占虧損約21.79億元，同比由盈轉(zhuǎn)虧。

??財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，金地商置有超過100億元的銀行貸款附有交叉違約條款，其中25.56億元由金地集團(tuán)提供擔(dān)保。當(dāng)金地集團(tuán)或其聯(lián)屬公司發(fā)生債務(wù)違約等情況，金地商置的所有未償還貸款將會(huì)即時(shí)到期。

??對(duì)于扭虧安排、如何防范由關(guān)聯(lián)方引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)等問題，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者向金地商置發(fā)送了采訪提綱，但截至12月24日上午仍未獲回復(fù)。

??3.54億元武漢拿地

??武漢本次出讓的22宗土地，總成交地價(jià)為65.68億元，其中有14宗為涉宅用地。金地商置競(jìng)得的P（2024）180號(hào)地塊位于漢陽(yáng)區(qū)鵡大道以西、大橋局鐵路專用線以南，在今年11月份才調(diào)整為住宅用途，地塊總建筑面積約5.4萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)3.54億元，折合樓面地價(jià)約6556元/平方米。

??武漢是金地商置熟悉的市場(chǎng)，該公司在當(dāng)?shù)亻_發(fā)的項(xiàng)目包括四季都會(huì)、長(zhǎng)江藝境、蘭亭大境、悅海灣、漢口峯匯等項(xiàng)目，產(chǎn)品類型涵蓋住宅、公寓、商業(yè)、辦公樓及產(chǎn)業(yè)園。今年5月份，金地商置東部區(qū)域還與金地管理聯(lián)合中標(biāo)了武漢P（2021）102號(hào)地塊委托管理項(xiàng)目。

??從土地儲(chǔ)備規(guī)模的變化來看，金地商置近3年主要在消化存量土地。2021年，該公司在上海、北京、廣州、杭州等地收購(gòu)了40宗土地，總建筑面積約768.6萬(wàn)平方米，總應(yīng)占土地成本達(dá)到了230.9億元。截至2021年底，金地商置的總土地儲(chǔ)備建筑面積為2327萬(wàn)平方米，當(dāng)中82%位于一線及二線城市。

??2022年，金地商置的拓展節(jié)奏驟然降了下來，全年只收購(gòu)了5個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積約37.7萬(wàn)平方米，應(yīng)占土地成本9.57億元。2023年進(jìn)一步縮減，共新增2個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積約10.91萬(wàn)平方米，應(yīng)占土地成本5.08億元。

??截至2024年6月底，該公司的土地儲(chǔ)備建筑面積為1469萬(wàn)平方米，較2021年底減少了約37%。

??關(guān)聯(lián)方貸款超100億元

??投資策略的變化，與金地商置和其大股東的經(jīng)營(yíng)狀況息息相關(guān)。2022年，該公司的合約銷售總額為617.73億元，同比下跌約21%，收入、股東應(yīng)占溢利分別同比下跌27%、42%。在這一年的年報(bào)中，金地商置的管理層還樂觀的表示房地產(chǎn)市場(chǎng)已于2022年下半年觸底，并將于2023年逐步反彈。

??事實(shí)上，行業(yè)的反彈并沒有如期而至。2023年，金地商置的合約銷售額同比下跌42%，收入雖大幅增長(zhǎng)69%，但股東應(yīng)占溢利卻同比減少85%。面對(duì)數(shù)十年來未見的艱難市場(chǎng)環(huán)境，該公司表示“現(xiàn)金流為王”是最核心、最重要的原則，要審慎投資、降低成本，確保財(cái)務(wù)穩(wěn)健。

??2024年上半年，金地商置的業(yè)績(jī)?nèi)蕴幱谙滦型ǖ溃瑯邮窃鍪詹辉隼蓶|應(yīng)占虧損為21.79億元，同比由盈轉(zhuǎn)虧。截至6月底，其現(xiàn)金及銀行結(jié)余為42.2億元，同比減少18%。財(cái)務(wù)穩(wěn)定和流動(dòng)性安全依然被確立為首要營(yíng)運(yùn)重點(diǎn)。

??在今年的半年報(bào)中，金地商置披露了與持續(xù)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)因素，表示將采取多種措施以保持足夠營(yíng)運(yùn)資金，在獲得所需的資金之前，不會(huì)進(jìn)行重大資本支出及土地收購(gòu)。

??該公司透露，其109.07億元銀行貸款均附有交叉違約條款，其中25.56億元由金地集團(tuán)提供擔(dān)保。由于交叉違約條款的存在，當(dāng)金地商置（作為借款人），金地集團(tuán)（作為擔(dān)保人），或金地集團(tuán)的聯(lián)屬公司發(fā)生債務(wù)違約、清盤等事件，金地商置所有未償還貸款將會(huì)即時(shí)到期。金地商置強(qiáng)調(diào)，這筆由金地集團(tuán)擔(dān)保的銀行貸款也有該公司的投資物業(yè)作抵押，抵押物業(yè)的公允價(jià)值足以抵償未償還借款。

??金地集團(tuán)對(duì)金地商置的資金支持不僅限于為其借款提供擔(dān)保。2021年，金地商置的關(guān)聯(lián)方貸款總額為177.7億元，占其未償還貸款總額的77.4%。2024年上半年，該公司的關(guān)聯(lián)方貸款下降至103億元，仍占了貸款總額的約49%。

??關(guān)聯(lián)方貸款減少或許是基于金地集團(tuán)自身的流動(dòng)性壓力。今年，金地集團(tuán)有近200億元的公開市場(chǎng)債務(wù)要兌付，其管理層在年初便表示要千方百計(jì)、使用各種各樣的方法籌措資金，如期償還債務(wù)，保證債務(wù)不出現(xiàn)違約情況。12月15日，金地集團(tuán)兌付了15.6億元的“21金地MTN007”，宣布年內(nèi)所有公開市場(chǎng)債務(wù)全部?jī)敻锻戤叀?天后，金地商置便現(xiàn)身土地市場(chǎng)拿地。

??金地集團(tuán)短期償債風(fēng)險(xiǎn)的解除，不意味著金地商置便高枕無憂了。2025年，金地集團(tuán)仍有一定規(guī)模的到期債務(wù)須償付。從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，關(guān)聯(lián)方貸款的減少，也對(duì)金地商置的獨(dú)立發(fā)展能力提出了考驗(yàn)。