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??12月17日，萬科以28.8億元的底價(jià)競得廣州市番禺區(qū)南站商務(wù)區(qū)的3宗住宅用地。

??據(jù)知情人士透露，這3宗地坐落于南站萬科中心項(xiàng)目內(nèi)，是該項(xiàng)目尚未開發(fā)的儲備地塊，原本是商業(yè)用途。早在2022年，萬科就與廣州市政府探討了南站萬科中心剩余地塊的盤活可能性，最終在今年成為了低效存量用地盤活的創(chuàng)新試點(diǎn)。

??據(jù)了解，南站萬科中心的未開發(fā)地塊現(xiàn)已悉數(shù)被廣州市收儲，金額與此次萬科支付的土地出讓金相仿。

??商業(yè)用地變宅地

??萬科此次競得的地塊為南站BA0402105、BA0402074-1、BA0402074-2地塊，容積率均為3.0，總計(jì)算容積率建筑面積約25萬平方米，樓面地價(jià)約1.1萬元/平方米至1.3萬元/平方米，需配建幼兒園及36班九年制學(xué)校等設(shè)施。

??今年1月份，廣州市規(guī)劃與自然資源局發(fā)布興業(yè)大道南片區(qū)（BA0405規(guī)劃管理單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃，將這3宗地由商業(yè)用地調(diào)整為二類居住用地。土地出讓文件顯示，3宗地都是新規(guī)產(chǎn)品，陽臺占比不超20%，最高使用率將接近120%。

??萬科本就是地塊的開發(fā)者，且持有地塊已有數(shù)年時(shí)間。早在2011年，南站片區(qū)的石壁一村、四村就與萬科簽訂了留用地合作框架協(xié)議。2016年，萬科以38億元的成交總價(jià)拿下了南站的6宗商業(yè)用地，樓面地價(jià)在7000元/平方米至9000元/平方米。至2017年，該公司已拿下了南站15宗商業(yè)用地，總計(jì)算容積率建筑面積約126萬平方米，占據(jù)南站核心區(qū)約1/4面積，成為片區(qū)名副其實(shí)的最大“地主”。

??萬科計(jì)劃在這些地塊上打造一個超級綜合體，集購物中心、商業(yè)街、會展中心、寫字樓、星級酒店等于一體。截至目前，這15宗地已開發(fā)了將近三分之二。本次出讓的3宗地，就是來自未開發(fā)的那三分之一。

??這3宗宅地，萬科預(yù)計(jì)有兩三千套住宅的貨量、50多億元的貨值，對比周邊在售新房2萬多元/平方米的售價(jià)，1萬元/平方米出頭的地價(jià)也有一定的盈利空間，產(chǎn)品上市后可為當(dāng)?shù)卮迩f回遷安置物業(yè)的交付提供資金支持。

??未開發(fā)地塊均已收儲

??南站萬科中心的存量土地收儲，既有客觀原因，也有主觀因素。客觀上，該項(xiàng)目開發(fā)了十幾年，片區(qū)內(nèi)的規(guī)劃數(shù)度調(diào)整，導(dǎo)致地塊被割裂的比較散，還有部分地塊的地下在建設(shè)軌道交通，不具備開發(fā)條件。主觀層面，當(dāng)初萬科與石壁一村、四村合作時(shí)承諾會負(fù)責(zé)建設(shè)該村的復(fù)建物業(yè)，截至2024年，該公司已交付村民公寓近7000戶、酒店2棟及1座會展中心。而自房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整周期，住宅的去化都成難題，更別提萬科手上的商辦產(chǎn)品，沒有銷售資金回籠，復(fù)建物業(yè)的交付也會受影響。在資金壓力面前，萬科不得不尋求地方政府的幫助，希望能夠?yàn)檫@個大體量的商業(yè)項(xiàng)目找條新出路。

??2022年，廣州市政府與萬科簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方計(jì)劃在城市更新、城市物業(yè)智能服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、文旅產(chǎn)業(yè)等方面加強(qiáng)合作，并建立常態(tài)化溝通聯(lián)絡(luò)機(jī)制，推動合作事項(xiàng)落實(shí)。借助這個溝通聯(lián)絡(luò)機(jī)制，南站萬科中心存量土地的盤活問題得以推進(jìn)，最終在2023年底完成收儲。“除了已經(jīng)開發(fā)的，剩下的土地全部都收儲了。”知情人士表示。

??據(jù)悉，最初廣州是承諾給萬科現(xiàn)金補(bǔ)償，但考慮到地方政府的錢袋子也不寬裕、賣地任務(wù)還未完成，加上10月份以后國家陸續(xù)出臺政策支持盤活存量土地，買賣雙方便敲定了如今的交易方式，將具備連片開發(fā)條件的地塊進(jìn)行規(guī)劃優(yōu)化后推出市場，再由萬科買回去，收儲的價(jià)格與賣地的收入相當(dāng)，各取所需。

??這種收儲方式在其他城市已有先例。12月13日，武漢拍賣13宗國有建設(shè)用地的使用權(quán)，華僑城A以24.2億元的價(jià)格拿下了1宗住宅用地。這塊地原為華僑城A所有，近期被地方政府收儲，將原商辦為主、住宅為輔的建設(shè)指標(biāo)，調(diào)整為住宅為主、商辦為輔，而華僑城A則承諾會參與該地塊的招拍掛。

??根據(jù)公開資料，截至目前，今年廣州已對越秀地產(chǎn)、萬科的存量土地進(jìn)行了收儲，前者獲得了現(xiàn)金補(bǔ)償，后者則實(shí)現(xiàn)了換倉的目標(biāo)。對于存量閑置土地的收儲標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方式如何確定等問題，中國房地產(chǎn)報(bào)記者聯(lián)系了廣州市規(guī)劃與自然資源局，但該局表示目前不方便披露相關(guān)信息。