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??2024年已經(jīng)過去，這一年的物業(yè)行業(yè)呈現(xiàn)多樣的發(fā)展特征，有前進(jìn)有躊躇，有跌宕也有亂象。

??對(duì)物業(yè)企業(yè)而言，2024年是面臨多重挑戰(zhàn)的一年。據(jù)企業(yè)年報(bào)、半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上市物企營收、凈利潤、現(xiàn)金流持續(xù)承壓。

??同時(shí)，據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2024年住宅物業(yè)服務(wù)滿意度繼續(xù)下行，整體滿意度評(píng)分降至69.3分，較2023年的71分下降約2%。

??為應(yīng)對(duì)這些難題，物企亦不斷強(qiáng)化現(xiàn)金流管理，并持續(xù)推進(jìn)服務(wù)創(chuàng)新與升級(jí)。

??企業(yè)年報(bào)、半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上市物企營收增速再創(chuàng)新低。

??2023年上市物企營收均值45.7億元，同比增長7.5%，營收增速首次跌破10%，較2022年下降8.4個(gè)百分點(diǎn)。

??2024年上半年，上市物企營收均值23.2億元，營收增速進(jìn)一步回落至4.7%，再創(chuàng)近年來新低。

??不同類型業(yè)務(wù)營收表現(xiàn)各異。2024年上半年，上市物企基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的收入增長顯著減速，同比增速下降到10%。社區(qū)增值服務(wù)未能延續(xù)以往的增長態(tài)勢(shì)，收入增長陷入停滯。特別值得注意的是，非業(yè)主增值服務(wù)遭遇了更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，收入持續(xù)走低，同比降幅達(dá)25%。

??從利潤來看，上市物企凈利潤再度轉(zhuǎn)跌。

??數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，上市物企凈利潤均值1.4億元，同比下降30.1%。其中，超六成的上市物企凈利潤同比下滑，更有7家上市物企陷入了虧損的狀態(tài)。

??2024年上半年，上市物企平均凈利率跌至6.3%，創(chuàng)歷年同期新低。其中，超七成上市物企凈利率同比下滑，更有5家上市物企由盈利轉(zhuǎn)為虧損。

??在這背景下，2024年上半年，上市物企現(xiàn)金流再度惡化，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額均值為-0.59億元，說明企業(yè)在現(xiàn)金流管理層面整體陷入了收不抵支的狀態(tài)，資金缺口較為明顯。其中，現(xiàn)金流為負(fù)的企業(yè)占比多達(dá)64%，較去年同期提升11個(gè)百分點(diǎn)。

??2024年上半年，上市物企應(yīng)收賬款均值持續(xù)提升至17.5億元，同比增長15.7%。2024年上半年，上市物企應(yīng)收賬款占營收比例升至72%，較去年同期提升1個(gè)百分點(diǎn)。其中，近兩成的上市物企應(yīng)收賬款占營收比例突破100%，居高不下的應(yīng)收賬款不僅加劇了企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力，一定程度上還將提高壞賬風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而侵蝕經(jīng)營利潤。

??上市物企不僅面臨著應(yīng)收賬款持續(xù)攀升的壓力，而且回款難度進(jìn)一步加大。2024年上半年，上市物企應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)持續(xù)提升至129天，較去年同期增加3天。其中，近兩成的上市物企應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)達(dá)到半年以上。

??如此漫長的回款周期，使得企業(yè)的資金被大量占用，無法將充足資源及時(shí)投入新業(yè)務(wù)拓展、品質(zhì)提升、人員培訓(xùn)等關(guān)鍵運(yùn)營環(huán)節(jié)，嚴(yán)重制約了企業(yè)的經(jīng)營活力和競(jìng)爭力，甚至影響到企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

??2024年住宅物業(yè)服務(wù)滿意度繼續(xù)下行，據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2024年整體滿意度評(píng)分降至69.3分，較2023年的71分下降約2%。

??一方面，行業(yè)負(fù)面輿情持續(xù)發(fā)酵，包括社區(qū)頻發(fā)重大安全事故、房價(jià)下跌追責(zé)物業(yè)、部分人士呼吁取消物業(yè)等，導(dǎo)致公眾對(duì)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)生偏見，不可避免地影響了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)滿意度的客觀評(píng)價(jià)。另一方面，業(yè)主更為關(guān)注物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，其對(duì)服務(wù)品質(zhì)的要求越來越高，即便物企保持原有的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不變，也難以匹配業(yè)主不斷提升的服務(wù)需求，滿意度自然有所下滑。

??物業(yè)費(fèi)收繳率與滿意度存在較強(qiáng)相關(guān)性，部分業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)不滿，選擇拒交物業(yè)費(fèi)的方式進(jìn)行變相“維權(quán)”。

??因此，在滿意度整體下行的大背景下，物業(yè)費(fèi)收繳率同步下滑，預(yù)計(jì)2024年重點(diǎn)城市物業(yè)費(fèi)平均收繳率將跌至82%，較2023年凈減少3個(gè)百分點(diǎn)。尤其是那些受限價(jià)政策影響大的城市，物業(yè)費(fèi)收繳率的降幅更為顯著。

??即便是上市物企，收繳率也在下滑，平均降幅達(dá)到5%，部分物企降幅高達(dá)10%。考慮到基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的毛利率本已處于低位，物業(yè)費(fèi)收繳率5%至10%的下滑進(jìn)一步加劇了企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力，可能導(dǎo)致利潤空間被壓縮至成本線附近，甚至使一些項(xiàng)目面臨收入不足以覆蓋成本的困境。

??隨著物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的經(jīng)營挑戰(zhàn)不斷加劇。應(yīng)對(duì)策略需聚焦于精準(zhǔn)現(xiàn)金流管理，削減不必要的開支，保障企業(yè)穩(wěn)健運(yùn)營。

??“現(xiàn)金流＞利潤＞規(guī)模”成為物企當(dāng)前及未來相當(dāng)長一段時(shí)間的有效策略。優(yōu)化現(xiàn)金流管理，強(qiáng)化應(yīng)收賬款催收措施，并持續(xù)推動(dòng)成本降低與效率提升，已成為企業(yè)應(yīng)對(duì)當(dāng)前形勢(shì)的必然選擇。

??1、優(yōu)化現(xiàn)金流管理，加大“催繳”力度

??針對(duì)應(yīng)收賬款高企、賬期拉長等問題，物企制定并實(shí)施了多種更有針對(duì)性的催繳策略：

??其一，成立欠款追討委員會(huì)。為了提升追討欠款的效率，碧桂園服務(wù)首開行業(yè)先河，成立追討欠款委員會(huì)，并由總裁徐彬淮掛帥，反映企業(yè)積極追討欠款的決心和行動(dòng)力。

??其二，聚焦優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、退出低質(zhì)項(xiàng)目。如萬物云，2024年上半年蝶城底盤數(shù)量增長至642個(gè)，蝶城內(nèi)住宅項(xiàng)目中標(biāo)率達(dá)75%，并退出了17個(gè)住宅物業(yè)項(xiàng)目。

??其三，住宅業(yè)主“花式”催收。具體措施包括催收獎(jiǎng)勵(lì)提升、激勵(lì)政策提升、一戶一策攻堅(jiān)克難等。如開展繳費(fèi)抽獎(jiǎng)活動(dòng)，提前預(yù)繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主即可參與抽獎(jiǎng)；又如項(xiàng)目成立催收?qǐng)?zhí)行小組，每天制定詳細(xì)的催收計(jì)劃和目標(biāo)，并及時(shí)獎(jiǎng)勵(lì)當(dāng)天催費(fèi)有收獲的員工。

??其四，開發(fā)商以資抵債。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，2024年，萬物云、融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)等8家上市物企與關(guān)聯(lián)房企開展了十余筆以資抵債交易，合計(jì)抵消應(yīng)收賬款超26億元。其中，萬物云與萬科開展了6筆以資抵債交易，共計(jì)抵消應(yīng)收賬款超12億元。

??2、提升降本增效水平，科技應(yīng)用更趨成熟

??受限于人力成本持續(xù)上漲，但物業(yè)費(fèi)難以同步上漲，更多物企通過精益管理實(shí)現(xiàn)降本增效，以便提升盈利能力，主要涉及以下兩方面內(nèi)容：

??其一，組織精簡、崗位革新，降低人力成本。在組織精簡層面，部分物企將區(qū)域合并或縮減，使得組織更精簡、扁平。如世茂服務(wù)創(chuàng)新打造“職能一線下沉、業(yè)務(wù)區(qū)域化管理”的協(xié)同管理模式，并限制平臺(tái)崗位配置上限。除此之外，在項(xiàng)目密度提升的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)片區(qū)多項(xiàng)目的員工復(fù)用。如遠(yuǎn)洋服務(wù)試行職能共享中心，2024年上半年，遠(yuǎn)洋服務(wù)人均在管面積同比提升6.4%，人均營收同比提升1.5%，人均核心凈利潤同比提升8.1%，人工成本同比下降7.9%。

??其二，科技賦能物企降低運(yùn)營成本、提升服務(wù)水平。一方面，應(yīng)用智能設(shè)備助力員工提效。如中海物業(yè)旗下的海博工程于2024年3月發(fā)布《無人機(jī)外墻瓷磚檢測(cè)業(yè)務(wù)白皮書》，并在深圳率先落地?zé)o人機(jī)檢測(cè)業(yè)務(wù)。據(jù)悉，一棟百米高層，人工檢測(cè)通常需要20天，無人機(jī)檢測(cè)僅需2-3天便能完成，精準(zhǔn)度提升至95%，還能節(jié)省約30%的費(fèi)用。另一方面，借助智能化系統(tǒng)，優(yōu)化管理流程。如萬物云通過飛鴿工單系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)工單化和智能調(diào)度。2024年上半年，飛鴿任務(wù)平臺(tái)在39個(gè)蝶城試點(diǎn)，優(yōu)化縮短員工在途時(shí)間損耗90%，人工有效作業(yè)工時(shí)從7.4小時(shí)/天提升至9.1小時(shí)/天，員工作業(yè)效率提升18.7%。

??3、基礎(chǔ)服務(wù)越來越“卷”，“底線”與“上限”同步提升

??為了從競(jìng)爭中脫穎而出，物企紛紛進(jìn)行服務(wù)創(chuàng)新與升級(jí)，持續(xù)“卷服務(wù)”。

??基礎(chǔ)安全服務(wù)底線得以夯實(shí)。2024年，社區(qū)安全事故頻發(fā)，聚焦居民普遍關(guān)注的社區(qū)安全問題，品牌物企持續(xù)升級(jí)社區(qū)安全管理措施，并取得了較好的效果。如招商積余將窨井安全列入日常巡檢中，并加裝井蓋防墜網(wǎng)，模擬測(cè)試防墜網(wǎng)支撐性確保牢固。中海物業(yè)開創(chuàng)“高齡電梯醫(yī)保”新路徑，推動(dòng)使用維修資金購買電梯維修保險(xiǎn)的試點(diǎn)正式落地執(zhí)行。

??個(gè)性化服務(wù)上限不斷突破。部分物企積極推行“一戶一策”的個(gè)性化服務(wù)策略，通過深入了解每位業(yè)主的具體需求，提供定制化服務(wù)方案，旨在精準(zhǔn)提升服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)業(yè)主的滿意度和忠誠度。如新城悅服務(wù)針對(duì)“空置房”管理，實(shí)現(xiàn)定期全項(xiàng)目覆蓋，自動(dòng)派發(fā)巡查任務(wù)，業(yè)主線上查詢。

??4、地物協(xié)同更進(jìn)一步，服務(wù)前置更加凸顯

??隨著住房逐步回歸居住屬性，地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理之間的聯(lián)系變得更加緊密。眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)洞察到這一趨勢(shì)，積極投身于提升居住屬性的實(shí)踐中，通過創(chuàng)新服務(wù)和精細(xì)化管理，不斷增強(qiáng)居住體驗(yàn)的舒適度和便利性。

??從規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷策劃、施工建設(shè)、承接查驗(yàn)、集中交付到日常運(yùn)營，越來越多的集團(tuán)企業(yè)正在大力推進(jìn)地物協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略，致力于打造從建設(shè)到運(yùn)營服務(wù)全鏈條的服務(wù)體系，以便為業(yè)主建設(shè)好房子、提供好服務(wù)。

??5、服務(wù)體系持續(xù)升級(jí)，個(gè)性化、高端化顯現(xiàn)

??目前，逐步優(yōu)化和提升服務(wù)體系已成為眾多物業(yè)企業(yè)的共識(shí)。這些企業(yè)不僅在服務(wù)內(nèi)容上推陳出新，更在服務(wù)方式上更加注重科技應(yīng)用，致力于提升服務(wù)品質(zhì)和優(yōu)化客戶體驗(yàn)，以敏銳應(yīng)對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和客戶需求的變遷，推動(dòng)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

??2024年，中高端住宅成為主導(dǎo)力量的環(huán)境下，針對(duì)高端服務(wù)領(lǐng)域的體系發(fā)布與更新更為顯著，更加聚焦于提升服務(wù)品質(zhì)和滿足精英消費(fèi)群體的需求。

??綜上所述，物企正面臨多重挑戰(zhàn)，體現(xiàn)于經(jīng)營業(yè)績?cè)鲩L乏力、現(xiàn)金流壓力加大、服務(wù)滿意度下行等。

??物企在面臨多重挑戰(zhàn)的市場(chǎng)環(huán)境下，仍需堅(jiān)持以客戶為中心，持續(xù)推動(dòng)服務(wù)全面革新，構(gòu)建企業(yè)的核心競(jìng)爭力，不斷尋求服務(wù)突破，推動(dòng)企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。