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??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文）得益于連續(xù)新政利好疊加年末房企業(yè)績(jī)沖刺，2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)以“翹尾”收官。

??克而瑞研究中心日前發(fā)布的報(bào)告顯示，2024年12月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4513.9億元，環(huán)比增長(zhǎng)24.2%，同比持平。但全年來看，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額38840.2億元，同比降低28.1%，仍延續(xù)筑底調(diào)整態(tài)勢(shì)。

??土地市場(chǎng)方面，2024年房企投資表現(xiàn)更加謹(jǐn)慎、收縮，投資額也“一降再降”，全年新增土儲(chǔ)金額TOP100總量同比降31%，較2020年高點(diǎn)減少76%。

??千億房企縮減至11家

??從房企季度表現(xiàn)來看，前三季度市場(chǎng)基本處于低位運(yùn)行，而得益于9月末連續(xù)的新政利好，四季度企業(yè)銷售翹尾回升。

??2024年第四季度，百?gòu)?qiáng)房企銷售操盤金額同比轉(zhuǎn)正，微增0.2%，企業(yè)銷售表現(xiàn)明顯優(yōu)于前三季度。

??從銷售門檻值變化看，2024年，百?gòu)?qiáng)房企銷售門檻值繼續(xù)下移，且各梯隊(duì)門檻均降到近年最低。

??其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低39.3%至979.6億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低30%和34.1%至265.6億元和154.8億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則降低31.6%至75.5億元。此外，2024年全口徑千億房企數(shù)量進(jìn)一步減少至11家，已回到2016年水平。

??投資謹(jǐn)慎收縮，拿地百?gòu)?qiáng)房企金額同比下降31%

??在整體市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”以及核心城市集中拍地之下，年末房企投資也迎來“翹尾”。

??根據(jù)報(bào)告，2024年12月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)30家房企單月投資金額（全口徑）接近1500億元，同環(huán)比分別增長(zhǎng)6%和66%，拿地金額連續(xù)兩個(gè)月大幅回升，創(chuàng)近兩年新高。

??值得注意的是，房企投資已連續(xù)三年下滑。根據(jù)報(bào)告，2024年新增土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)房企的新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)總和分別為22062億元、10729億元和10566萬(wàn)平方米，同比降幅分別為31%、31%和21%，降幅較去年末持續(xù)增大。尤其是投資金額，與2020的高峰相比已經(jīng)下跌了76%。

??拿地銷售比也持續(xù)下行，2024年百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比僅0.17，與去年相比下降0.04，創(chuàng)近五年新低。

??不過，其與11月末的0.16相比，提升了0.01，市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”下，最后一個(gè)月在規(guī)?；雵?guó)企帶動(dòng)下，拿地積極性略有回升。同時(shí)，分梯隊(duì)看，TOP10房企拿地銷售比為0.25，較11月末回升0.04，TOP11-20房企拿地銷售比為0.14，較11月末回升0.06，這兩個(gè)梯隊(duì)房企年末沖刺效果最為顯著。

??值得一提的是，市場(chǎng)下行周期中，企業(yè)投資也更加聚焦，新增貨值集中度持續(xù)走高。

??報(bào)告顯示，2024年10強(qiáng)房企新增貨值占62%，較11月末和2023年全年均增加3個(gè)百分點(diǎn)。其他梯隊(duì)中，TOP11-20房企今年新增貨值僅占13%，同比減少了6個(gè)百分點(diǎn)，TOP21-30房企僅占4%，同比減少2個(gè)百分點(diǎn)，這兩個(gè)梯隊(duì)中不少房企今年暫緩拿地，工作重心持續(xù)為銷售回款；其次TOP31-50和后50強(qiáng)房企的占比都相應(yīng)地比去年同期有小幅提升。

??從不同類型房企全年拿地情況看，2024年仍然保持了“少數(shù)央國(guó)企占主導(dǎo)、多地城投托底、民企持續(xù)萎靡”的格局。但央國(guó)企同樣深陷市場(chǎng)銷售持續(xù)筑底的影響，投資愈發(fā)謹(jǐn)慎，雖然投資規(guī)模保持領(lǐng)先，但較去年大幅下滑。

??在拿地金額TOP100中，央企、國(guó)企拿地金額同比下降36%和21%，占金額百?gòu)?qiáng)比重分別下降3和2個(gè)百分點(diǎn)，至40%和19%。

??而這也導(dǎo)致在多個(gè)地方土地市場(chǎng)依舊需要城投平臺(tái)公司進(jìn)行托底。一方面體現(xiàn)在上榜城投拿地金額占比達(dá)到26%，僅次于央企，且上榜數(shù)量中，城投企業(yè)也是占據(jù)了半壁江山；另一方面，城投平臺(tái)公司拿地金額同比增長(zhǎng)35%，與央國(guó)企、民企等形成明顯反差。

??3月小陽(yáng)春行情有望延續(xù)，企業(yè)投資還在筑底期

??克而瑞研究中心認(rèn)為，2025年1-2月受春節(jié)假期影響，環(huán)比回落是大概率事件，不過考慮到政策加持和當(dāng)前弱復(fù)蘇成交慣性，3月小陽(yáng)春行情有望延續(xù)，考量到2024年基數(shù)較低，一季度同比仍不乏回正的可能。

??分能級(jí)來看，一線城市成交熱度延續(xù)，整體成交面積穩(wěn)中微降。二線城市成交規(guī)模持穩(wěn)，強(qiáng)弱城市間輪動(dòng)復(fù)蘇。三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情，不過整體調(diào)整已接近市場(chǎng)底部，降幅還有望持續(xù)收窄。

??同時(shí)，克而瑞研究中心預(yù)計(jì)，在銷售端仍未實(shí)現(xiàn)大面積、普遍性止跌回穩(wěn)的情況下，2025年企業(yè)投資側(cè)仍不會(huì)有明顯的起色，整體依然以謹(jǐn)慎、分化為主旋律。

??另外，從城市角度來看，房企將聚焦于核心城市或自身深耕區(qū)域，過去對(duì)全國(guó)化布局的追求將不再，2025年投資也將繼續(xù)聚焦，核心城市和優(yōu)質(zhì)地塊可能將出現(xiàn)局部火熱的情況；從企業(yè)角度看，頭部的國(guó)央企預(yù)計(jì)將持續(xù)領(lǐng)銜發(fā)力，持續(xù)在市場(chǎng)低迷期補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，中小規(guī)模房企和大部分民企則預(yù)計(jì)持續(xù)觀望，待后市表現(xiàn)來決定是否提升投資力度。