任興洲發表《對我國宏觀經濟走勢及其房地產市場科學發展的幾點認識》的演講   

    【任興洲】大家上午好，剛才劉部長和姚景源先生對大家做了很好的報告，一個是講了房地產的轉型發展問題，我覺得講得非常的好，非常的適時。姚景源先生講了宏觀經濟形勢，我做了一些圖表，就當做是我給剛才他的演講做一些示例吧。

    講講當前的經濟形勢對房地產市場的影響，實際上從形勢來說，姚總已經講的非常的明確了，從這八個月以來，經濟雖然沒有大幅度的下滑，但是整個經濟過熱的擔心還是沒有松懈，當前的形勢到底怎么樣呢？我這里做了一個PPT。

    我談三個問題，一個是國內外當前的經濟形勢，第二是當前的房地產形勢，我大體上講一下在這樣的宏觀經濟背景形勢下，我們的房地產市場的形勢的走勢是什么？然后當前的形勢和房地產之間的關系是什么，特別是后四個月以及明年年初，我們的房地產市場會受一些什么樣的政策取向的影響。

    剛才姚總講的非常的詳細，宏觀上給大家做了解釋。我想我們有幾個判斷，第一個判斷，現在的主要特征是經濟運行，我個人認為總體上還是良好的，一會兒我還要講良好下面不等于不存在問題，但是我們判斷一個整體的形勢，看它的整個的基本面，我覺得從基本面上來說，剛才也跟姚總溝通了一下，基本面來說，總體的形勢是良好的，而且有一個特點，是從政府強刺激的政策背景下的增長，剛才姚總也講了，向自主增長的有序轉變，這剛剛開過的大連的會議上面講的，溫總理的報告里面說的，我們從政府主導的經濟增長向自主增長的有序轉變。

    應該說我們過了兩年多，我們是有理由，也有信心這樣的講，因為我們不知道應對危機之后的經濟形勢是什么樣的，我覺得09年的時候大家還擔心會不會二次探底的問題，但是又經過了兩年時間之后，應該是向自主增長進行轉變了，大家看我這個圖。我們09年一季度的GDP到了6.1，后面是到了6.2，然后實現了比較好的增長，在去年的一季度到了最高峰，11.9，然后是緩慢的回落，這是我們走向常態化，或者是逐步走向后危機的一個走勢，因為我們的刺激政策不可能長期的下去。應該是整體的經濟增長的趨勢總體上是良好的。

    從工業增加值來說，上半年是14.3，產銷率是14.8，在這樣的自主增長的過程當中，這樣的增長應該還是比較正常的，我們短期分析經濟形勢的時候，剛才姚總也說了，一般是從三架馬車來分析的，這也是我們才這一個階段發展的動機是什么？美國和歐洲背后推動它發展的東西找到了，我們國家上半年是9.6的GDP，保證我們9.6的經濟增長，背后是什么，一個是投資這架馬車，我們來看今年上半年我們是12萬億左右的投資，同比增長25.6%，這在全世界是非常少見的，大家非常關心房地產投資怎么樣了，從去年的國十條出來，我們最擔心的是房地產的投資是不是大幅度下來了，但是今年上半年同比還是增長了32%，而且32里面還不是完全的商業地產的投資，主要是住宅的投資，增長了31%。在自主增長的過程當中，我們房地產市場的自主增長的能力也是在增強的，這我個人的判斷。

    【任興洲】我們來看消費這架馬車，在整個的9.6的增長里面，我們投資的馬車跑得還是比較快的，有一個很大的原因，除了我們處在工業化和城市化的這個階段以外，還有我們前兩年的投資有一個最大的效應，投資跟上效應。所以今年我們看，上半年我們新增的信貸是4.17萬億，下半年我們突破7萬億的信貸還是有可能的。

    消費回落的主要因素是一些重點行業的消費增長回落，特別是跟住房有關的一些消費行業受到了影響，汽車也受到了一定的影響。汽車的影響我覺得有一定的道理，因為前兩年的強刺激的政策，使得我們很多的消費叫提前消費，或者叫透支了我們的消費，而且上半年我們的產銷率仍然高大900萬輛，這樣算下來，達到1500萬輛左右仍然是非常了不起的，在全世界仍然是最大的汽車的產銷國。所以我們看，還有家用電器和音響器材都有所回落，這是從刺激性增長走向自主性增長的過程當中必須承擔的變化，因為我們很多的消費的政策在逐步的退出，特別是我們房地產行業。我們09年的時候，從來沒有那樣寬松的房地產政策，從信貸，到稅收等一系列其他的政策，現在我們逐步退出了以后，這也是一種正常的反映。

    我們再看出口這架馬車，一到六的出口同比增長了25.8%，其中，出口增長24%，進口增長27.4%，累計順差449.3億美元，收窄18.2%，均比上年有所回落，出后的增長并不是越多越好，當然要搞經濟增長的話，需要一定的增長速度，但是如果出口太高的話，我們的國際收支長期的不平衡，帶來帶兩的外貿摩擦，反補貼，反傾銷等等國外的貿易壁壘就增加了。再一個如果我們的外貿出口過多的話，中國的這種社會制度下面，我們貨幣的被動性的超發給我們的流動性帶來很大的壓力，所以從新世紀以來，我們一直在超發，只不過是面對危機以來我們超發的更厲害了。所以我們外貿出口這架馬車大體上保持在什么力度內，可以對我們的經濟發展既不掉得太快，又不過分的增長，帶來很多其他方面的負面影響，我想這個可能是需要我們考慮的。

    除此之外，我們的民生狀況還是在繼續的改善的，雖然我們上半年的人均可支配收入是7.6，好過了CPI，但是沒有好過GDP，我們并不兩個同步，但是農民的現金增長是13.7，增長的比較快，成長這一塊增長的比較慢，另外國家對住房保障，醫保等投入在增加。

    我覺得從基本面來看，我們對整個的經濟增長還是有基本的信心了，總體是良好的，而且我們逐步的退出，雖然是付出了一定的代價，但是它更加向我們內生型的自主增長轉變，這是更加有價值的。

    第二個大的特征，跟今年整體的宏觀政策有關，就是積極的財政政策和穩健的貨幣政策，從貨幣政策角度來說，收緊的趨勢更加的明顯，特別是下半年以來，一季度還看不出來，因為一季度我們新增的信貸超過的一萬億左右，但是后幾個月，我想在座的所有跟房地產有關的企業都感覺到貸款是相當緊的，我們看了數據，到六月末，我們的M2的余額是78.08萬億元，同比增長15.9%。剛才姚總也說了，GDP加上通貨膨脹，算在一起調整的系數大體是上14%，15%左右，應該是相對比較正常的狀態。狹義的貨幣同比比上年末低了0.4個百分點，從上半年人民幣貸款的新增4.17萬億，同比少增4497億元。

    還有就是六月末，我們國家的外匯儲備余額為31975億美元，同比增長了30.3%，6月末人民幣匯率為6.4716元人民幣，對外的直接投資我們又會受到非常多的影響，第一個投什么，第二個人家讓不讓你投，再一個我們投資的效率到底任何？所以我們的外匯儲備是在不斷的增長，同比上半年增長了30.3%，速度是非?？斓?。

    人民幣的匯率，前一段時間突破了6.39，甚至有的人說不用太長的時間，就會到1：6的水平，這一段時間我們的人民幣的匯率升得還是比較快的。另外在這樣的背景下，我們的央行條款準備金率，后的大型金融機構準備進率是21.5%，中小型金融機構是18%，凍結大量資金，幾次加息。

    特征三，我們還要看到經濟運行面臨的一系列新情況和突出問題，第一各是通脹，剛才姚總要大量的數據和實體來說通貨膨脹的問題，大家來看這個，是一個比較夸張的圖形，在危機的時候，一年多的時候是負增長，然后再一路的攀高，到現在今年上半年是5.4%，6月份6.4，7月份是6.5，8月份是6.2，給居民的生活和生產企業都帶來的很多的成本推動的壓力。當然原因也有很多，說到底還是一個貨幣的問題，還有輸入型的壓力，勞動力的上漲，勞動力的紅利期到了一個近似于轉折點的時候，并不是一個原因造成的，這是我們這一次通脹的特點。

    還有一個是我們PMI指數的回落，它大力上顯現于GDP幾個月，大力上幾個月之后，它就會表現在GDP的數據上面。我們看現在很低的時候，有一個曲線和我們的經濟增長差不多，實行了不太規則的V字形的上漲，但是今年的6月份已經回落到了50.9%，已經到了分水嶺的臨界點了，所以我們特別的擔心往下走，那就說明我們后面幾個月的GDP的增長會帶來幾個問題，在8月份會小幅度的回升，PMI的指數對我們中國更有價值的，是因為我們是處處制造業是主要產業的主要時期，我們是世界的制造業的工廠，或者是制造業的中心，所以在這樣的情況下，剛才姚總的擔心是有道理的，就是擔心經濟不要進一步的下滑。

    還有一個困擾我們的問題就是地方融資平臺的風險，從我們國家主權債務來看，可能不存在問題，現在歐洲出現了問題，美債出現了問題，中國呢？中國的主權債務是沒有問題的，但是我們擔心地方筑債怎么樣，因為我們危險的時候發了大量的地方債，叫地方融資平臺，現在我們在治理，地方政府債務總量為10.7萬億，還在可以控制的范圍之內，中央和地方加起來也沒有超過50%。而美國的GDP和債務的比例已經是100%了，而我們還沒有到50%，但是我們要看到它的風險就在于結構上面有問題，特別是西部，西部的還債能力比較弱，另外地方債務很大的程度上依賴于對土地的依賴。我剛才去江西回來，它的土地的出讓有關是二三線城市，今年還沒有受到影響，但是北京的土地出讓金已經明顯的下來了，所以過度的依賴土地的話，調控就會帶來很大的問題。由于09年的貸款到了今年明年后年就到了還款期，這樣對經濟也是很大的困擾。

    另外，標準普爾對中國的銀行也提出了風險警示，說中國的銀行的概率結構以及風險要注意了，因為它認為風險的隱患還是比較大的，它跟地方的債務風險是緊密的聯系在一起的，當然還包括我們房地產市場的信貸風險，也大量的從銀行貸入了。還有一個問題，人民幣升值的壓力加大，這是國內的經濟形勢。

    從國際形勢來看，我剛才非常的贊同姚總講的，資本主義爛下去，可能也把我們給爛下去了，美國不斷的印票子，我們的債務已經縮水了，所以在這種情況下，我們來看世界經濟形勢是什么呢，復雜性進一步加深，我們還以為危機離我們漸行漸遠的時候，美國和歐洲等經濟體都出現了問題，雖然表面不一樣，但是實際上是這一場危機帶來的問題還沒有真正的解決，有一部分解決了，但是又帶來的新的問題，把矛盾往后推了，推了兩年之后，有一些國家的問題暴露出來了。雖然不能叫二次探底，但是這一場危機的余震還沒有過去。

    美國現在是三高三低，高失業率，高通脹率，現在的通脹率比去年的十月份以來創了新高，還有高負債率，如果債務再出現問題，奧巴馬的政府就要關門一段時間了。三低就是消費增速低，今年前五個月的實際消費僅增長1%，美國大量的靠提前消費來支撐它的快速的增長，而我們剛才說的，我們扣除物價因素，中國的消費仍然增長10%，所以中國經濟的增長機制和它還是不一樣的。第二是房地產市場低迷，06年的次貸危機以來，到目前還沒有真正的回暖，他們說只是有一些華人居住的地方房地產市場起來了，因為華人要去抄底了，但是整體上的房地產市場還是低迷的，還有經濟增長低預期，IMF以及相關的經濟結構都調低了明國的經濟增加速度，所以在這樣的情況下，被標準普爾降級了。這樣的三高三低的問題不解決，還是面臨很多的問題。

    第二是歐洲財務的深陷，除了希臘等問題在不斷的加劇，還有其他的幾個國家，像希臘，愛爾蘭，葡萄牙，西班牙，等，所以在這樣的情況下，它的債務的危機，6月底，歐元的通脹率又達到了2.7%，所以幾頭夾擊，使得這些國家的處境更加的艱難，誰來救它們呢？

    歐元雖然是統一貨幣，但是財政還是分著的，很多的國家舉了大量的債以后，財政是不堪重負的，所以希臘怎么辦呢？國際基金組織也支持你，你自己要削減自己的財政支出，所以一定要提高人的退休的年齡，降低退休金，所以就動的人民的奶酪的，很多的人都不工作了，所以面臨著很大的危險。歐洲的危機有可能不斷的蔓延，總這個國家蔓延到那個國家。我們看英國，英國的騷亂的背后是經濟問題，是那么多人就業沒有辦法保障，所以經濟的問題變成了社會的問題。

    還有日本這個大的經濟體，八十年代末九十年代初泡沫破滅了以后，還沒有走出陰影，剛剛有一點復蘇又碰上了08年的經濟危機，又碰到了自然災害，所以這三大經濟體出問題，對中國直接間接也產生了很大的影響。第一是他們的政策，美國由于三高三低，還說自己得刺激，所以它有出了第二輪的經濟寬松，還要把經濟刺激上去，第二輪的經濟寬松帶來的是什么呢？美國的持續走低，特別低的利率，導致了大宗商品的價格大幅度制造，而中國是大量的買進原材料，加工以后再賣出去，所以對中國的影響是最大的。從金磚五國來看，巴西是賣礦石了，也是大宗商品，大宗商品的漲價對他們是有利的，只有中國，而印度是服務業外包，只有中國以加工制造為主的，受輸入型的通脹的影響最大，所以美國的第二輪的寬松實際上受影響最大的是我們中國

    另外，大的熱錢開始尋找加息的地方，熱錢的涌入加入了中國經濟的危險，以及其他方面的原因，導致中國受這場危機的影響也很大。歐洲的債務危機，它的經濟不景氣，我們對歐元的比價不斷的跌到了1：8左右的比價，原來是1：10，掉的結果就是我們對它的升值，那么我們對歐洲的出口就會受到很大的影響。

    新興國家經濟體面臨的是另外的三高，高通脹率，高泡沫，高成本上升，這三大問題帶來了我們中國最大的困擾，所以我們在不斷的加息，帶來的就是貨幣緊縮，擠泡沫，而且幾次的加息，這是在這樣的情況下采取的措施。

    下一步的宏觀走向，整個的基本面還是比較好的，所以下半年幾個月的經濟走勢總體上仍然還是比較嚴峻的，今年上半年是9.4，9.5，所以今年還會超過9%，這樣的40多萬億的GDP的基數的情況下，整個的經濟保持在9以上，9.1，9.2，9.3，我覺得仍然是比較好的增長態勢。

    下半年的政策取向有幾個兩難的選擇，就是如何來控制通脹，又不讓經濟下去，把這兩點兼顧，找到一個平衡點，我覺得是非常難的。我認為有這樣的幾個取向是不會改變的，第一是空氣通脹為宏觀政策主要的著力點的取向不會改變，在這樣的一個取向下面，穩健的貨幣政策的方向也不會改變，但在操作工具可能會有一些微調。第二，繼續實行積極的財政政策不會改變。第三，房地產市場繼續調控的取向不會改變。大家設想一下，如果我們是決策者，在通脹還這樣高的情況下，在大量的流動性還許多把希望的情況下，那么，一旦放松調控，可能就是強烈的反彈，一下子泡沫又會很大，短期內對經濟的危險，特別是對我們行業的危害還是蠻大的，所以在這樣的情況下，房地產的大的取向不會改變。

    而且像二三線城市在數量上也要控制，保障性住房的建設不斷加快，所以在這樣的情況下，我想我們的整個的經濟形勢大體上會在這樣的水平上。那么對房地產市場的影響呢，因為時間的關系就不多說了。房價大幅度上漲的勢頭得到了控制，但是在這樣的宏觀政策的背景下，下一步會出現什么狀況呢？我想由于通脹壓力的不斷的增長，所以我們下一個階段的宏觀政策的著力點還是在穩定物價，防止通貨膨脹繼續加劇，這仍然是我們下一個宏觀政策的主要的著力點。7月12日，國務院常務會議提出，現在是房地產調控的關鍵時期，繼續加強房地產調控，核心內容包括五點，一個是嚴格落實地方的調控責任，從嚴執行房價控制目標，第二是保證一千萬套保障性住房落實等。從中央的角度來說，7月22日提出了三步，叫調控決心不動搖，方向不改變，力度不放松，這是我們的政治局提出來的。另外要確保落實保障房的建設計劃，確保建設質量，確保分配公平，這樣使我們的房地產走到一個軌道上面。

    下半年有一些限購限貸對房地產的控制，因為有一個目錄的管理，除此之外，不是針對房地產市場的，是針對整個的宏觀經濟的政策也會對它產生很大的影響，第一個是貨幣政策仍將繼續的趨緊，對于房地產這樣一個高度依賴銀行貸款的行業來看，肯定會受到影響，而且貸款的利率不斷的提高，成本也會大幅度的增加。

    另外呢，房地產調控的本身的力度也會進一步的加大，保障性住房力度的加大以后，一部分會投入分配和使用，今年年內可能有400萬套投入使用了，這樣對房地產的結構也會產生影響。我們預計房地產市場的投資，我個人認為短期內投資也不會馬上下來，原因就是去年和今年的一些新開工的項目還是要做，投資還是不斷的要加上去，投資不一定以那樣快的速度增長，但是它的增長會有一些回落，但是也不會出現特別明顯的大幅度下滑的局面。第二就是市場結構發生變化，保障房的供給會大大的增加，中小套型的，普通價位的住宅會增加。另外從銷售來看，總量銷售還會繼續的比較低迷，包括二三線城市，如果有一些限購的話，再加上貸款利率的不斷的增加，也會抑制一些人的消費的能力，所以從需求的結構上面會有一些變化。從價格上面還有平穩的狀態，一下子降下來也不可能，一線城市會有一些不同程度的回落，比如說打折的力度加大，特別是在五換六環以外的，有一些新城的地區會有一些變化，價格下行的力度在加大，我覺得這也是我們調控的應有之意。

    另外，租賃市場將進一步的活躍，現在我們限購了以后，使得很多的需求，真正的需求走到了租賃市場取，所以我們認為，租賃市場會進一步的活躍，當然價格也上去了。我們國家現在對租賃市場的調整過程當中完善我們的租賃市場，另外明年后年我們還有大的公租房到市場上來，調整我們的租賃結構，這樣我們的房地產市場就會進入一個新的發展階段。

    所以，我們房地產轉型發展的階段要到來了，我們怎么樣自覺的，主動的來實現這樣的調整和轉變是至關重要的，我們如何應對這場危機，我相信08年我們的房地產市場已經進入了軟著陸的調整階段，但是危機以來，由于保增長的需要一下子又上去了，我們在這一次的調整面前，我們的行業能不能從這一次的調整里面得到一些什么？我覺得就是轉變發展的方式，一些企業經營的困難可能也會把淘汰了，市場的洗牌又會重新開始。

    企業如何調整自己的經營戰略，剛才劉部長講了，同樣在困難的時期，有的發展還不錯，有的就陷入了困境，這和發展的能力有很大的關系。第三行業的發展方向要轉變，在快速的跑馬圈地的時候，大踏步的往前走的時候，要集約化的生產，精細化的生產，在調整的背景下我們能不能把這個的行業引向科學發展的軌道，怎么樣把這個問題給解決掉？在注重經濟效應的同時更加的注重民生效應？因為房子的基本目標是居住，所以我們如何更加的回歸到社會和民生的路上來，按照這樣的原則來促進我們這個行業的發展，再一個就是綠色環保型的發展道路，走向低碳的綠色的環保的，我看了有很多的企業在往環保綠色的方面發展，包括我們住宅的產業化，包括剛才劉部長講了那樣多的方面。

    所以我們希望用這樣的時間，雖然付出了一些代價，但是要從這個調整里面，對這個行業起到一些幫助，這也是我們從另外一個方面取得的成果。以上是我的一些觀點，謝謝大家。