??存量壓力巨大、“環(huán)滬”概念不再誘人,市場仍有較長調(diào)整期。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??2021年太倉樓市經(jīng)歷了“歷史最好一年”，環(huán)滬四個板塊“南郊板塊、科教新城、婁江新城、瀏河”（下稱環(huán)滬板塊）共計成交129萬平方米、超萬套商品住宅。彼時配套完善的科教新城吸引來自上海楊浦虹口改善客群、新規(guī)劃的婁江新城依仗“嘉閔線”利好成為投資熱土。

??時隔一年后，進入2022年太倉樓市快速遇冷，4月起太倉陸續(xù)調(diào)整了限購和限貸政策，實操層面執(zhí)行了首套不限購、貸款利率和比例史低的政策。但從實際調(diào)研情況來看，調(diào)控政策的放寬并沒有改變當(dāng)前樓市“無人外溢、內(nèi)需無錢”的問題。整體市場繼續(xù)保持極低的銷售規(guī)模和后市預(yù)期。

??僅停留在“規(guī)劃上”的環(huán)滬概念不再能吸引上海外溢客群，分銷渠道不再能推動成交；回歸太倉本地置業(yè)后對標(biāo)剛需的在售項目普遍遭遇滯銷困境。

??婁江、南郊不開盤樓市“0供應(yīng)”

??掛地2宗一托底一撤拍

??在數(shù)據(jù)層面,進入2022年后太倉房地產(chǎn)持續(xù)下行，新房市場在售項目不愿推盤入市、土地市場開發(fā)商放棄拿地。

??新房市場，2022年前8月太倉新房市場商品住宅成交面積累計同比下降16%，其中6月創(chuàng)年內(nèi)新高后成交規(guī)模連續(xù)2個月下降，7月和8月分別環(huán)比下降24%和7%。

??更值得注意的是，客稀銷少下太倉房企不再愿意推盤入市，以免新增供應(yīng)加大存量壓力。6月起太倉環(huán)滬板塊商品住宅已連續(xù)兩個月“0供應(yīng)”。根據(jù)實地調(diào)研情況，2022年前8月婁江新城板塊在售項目均處于順銷狀態(tài)，不主動加推；

??南郊板塊自湖境天著項目進入尾盤后，也無新開盤項目。

??土地市場同樣慘淡，政府無心供應(yīng)同時房企無意拿地。與2021年多家國企、央企以及民企爭相在婁江新城拓儲不同，2022年太倉土拍無人問津。前8月環(huán)滬板塊僅掛牌2宗涉宅地，其中一宗瀏河鎮(zhèn)宅地由太倉國有平臺公司托底，另一宗科教新城宅地則遭撤牌。

??降價提傭不走量

??多數(shù)項目售價普降5%但月均銷售不足20套

??根據(jù)實地調(diào)研情況，2022年第三季度太倉環(huán)滬板塊在售項目普遍讓利5%。對比一季度，科教新城板塊降價幅度最大，120平方米三房產(chǎn)品在售普遍降價2000元/平方米。南郊板塊部分在售項目尾盤房源也有近千元降價走量動作。

??需要說明的是，婁江新城和瀏河板塊在售房源均價沒有明顯回調(diào)，而是加大了分銷帶客提傭成本。婁江新城板塊在售項目普遍維持2021年下半年分銷力度，提成約為3%-5%。而主力客群為上海寶山剛需客的瀏河板塊當(dāng)前分銷提成已升至6%-8%。

??降價提傭并沒有換得銷量上的提升。2022年前8月環(huán)滬板塊在售項目銷量TOP10中，無論是位于科教新城板塊套均面積140平方米以上的改善項目，如湖語頌、湖翠雅境花園，還是如向東島、云瀾天境等銷售情況均極為慘淡。前八月僅無在售項目月均銷售住宅過百套，絕大多數(shù)在售項目月均銷售套數(shù)不足20套。

??結(jié)合實地調(diào)研情況，典型以瀏河板塊春江景苑為例，雖板塊內(nèi)無競品并且憑借分銷渠道吸引了近9成來自上海寶山的外溢購房者，但帶客質(zhì)量較差對銷售促進相當(dāng)有限。不同于昆山花橋板塊購房者普遍首訪成交，該項目購房者轉(zhuǎn)化率僅1:12，普遍需要三訪成交。

??“規(guī)劃中”利好再無吸引力

??太倉本地需求無力接盤

??對比2021年和2022年兩輪實地調(diào)研，太倉當(dāng)前樓市驟冷的原因在于上海外溢客撤場，本地需求不足。歸根結(jié)底是僅僅停留在規(guī)劃中的利好無法繼續(xù)吸引購房者。

??2021年太倉環(huán)滬板塊全面對接上海外溢購房需求。“進滬線”G204國道兩側(cè)的南郊板塊和科教新城是接納上海外溢客的主力，其中發(fā)展成熟、房價較高、戶型較大的科教新城主要依靠來自上海嘉定的改善客去化。而“嘉閔線”貫穿的婁江新城板塊則被認(rèn)為是新規(guī)劃的投資熱土。

??2022年上海外溢客快速撤離，太倉本地購房需求自然顯得“供過于求”。太倉科教新城板塊主力購房者變?yōu)楸镜馗纳瓶腿骸６鴬浣鲁侵腥缭叫阆驏|島項目，雖直接與上海嘉定接壤，但當(dāng)前拓客方向也已轉(zhuǎn)變?yōu)橐园l(fā)展太倉本地投資客為主。

??唯一還承接上海外溢客的，全無規(guī)劃利好的瀏河板塊憑借環(huán)滬諸多板塊中最低房價，成為了上海外溢客的“最后上車盤”。也正是由于這一客群極為剛需的屬性，造成上文提及的春江景苑到訪轉(zhuǎn)化率低下現(xiàn)狀。

??太倉“成也規(guī)劃敗也規(guī)劃”，當(dāng)前下行行情中購房者更青睞于實際落地的配套，而此前被尚在規(guī)劃中的利好所吸引的購房者已消耗殆盡。以太倉環(huán)滬概念中的核心利好“嘉閔線”為例，上海段和北延伸太倉段均已開工，這一利好在2021年支撐婁江新城板塊融創(chuàng)悅園項目售罄。而起到通航太倉－上海的關(guān)鍵路段北延伸（上海段）仍處于規(guī)劃中，已無法繼續(xù)吸引購房者為此買單。上海嘉定外溢購房者轉(zhuǎn)向環(huán)滬投資概念更清晰、更具雙城生活可行性的昆山花橋板塊。

??120平方米主力剛需房庫存積壓

??“貨不對板”分銷導(dǎo)客無濟于事

??上海外溢客群撤離后，原本針對這一群體的120平方米左右剛需住宅庫存積壓嚴(yán)重；而160平方米左右改善住宅存量低，尚可依靠太倉本地客去化。

??2022年8月末，科教新城120平方米左右?guī)齑娣e壓最為嚴(yán)重，100-120平方米房源存量消化周期超過10個月，120-140平方米房源存量也超過200套。主打小戶型投資的婁江新城和入門級剛需的瀏河板塊120平方米以下房源更是積壓嚴(yán)重。

??從實地調(diào)研情況來看，當(dāng)前科教新城共有8個項目同時在售，以碧桂園湖語頌為例120平方米房源占該項目2022年前8月新推貨量的六成。又以御湖上品為例，雖針對120平方米三房加大分銷力度，啟用了房江湖、微好房、嗨房、新房匯等渠道導(dǎo)客，但前8月上述面積段成交不足20套。

??由上文可知，120平方米左右面積段銷售困難本質(zhì)上是與之匹配的上海外溢購房客群的缺失，而本地改善客群更需要大面積房源，因此單純增加渠道導(dǎo)客力度無法改變“貨不對板”的現(xiàn)狀。

??相反，市場上占比最大的面積段出現(xiàn)庫存積壓進一步加深了在售項目的銷售壓力，各項目盲目加強分銷力度對市場信心更是沉重打擊。

??宅地出讓長期過量

??造成新房存量積壓、競品同質(zhì)化等市場隱患

??造成當(dāng)前太倉樓市現(xiàn)狀的不單單是“規(guī)劃遲遲不落地導(dǎo)致主力客群流失，造成市場主力供應(yīng)面積段庫存積壓”，更為深遠(yuǎn)的是近五年來環(huán)滬板塊宅地過量出讓。

??一方面宅地出讓規(guī)模遠(yuǎn)高于新房成交規(guī)模，造成住宅廣義存量巨大。2018年-2021年“樓市越火供地越多”，環(huán)滬板塊累計出讓宅地超400萬平方米。2022年雖宅地出讓大幅減少，但長期的樓地市脫鉤仍為環(huán)滬板塊累積超過170萬平方米商品住宅廣義存量。

??另一方面地均總建面不足10萬平方米，造成新房競品過多。近五年環(huán)滬板塊出讓宅地平均總建面積不足10萬平方米。其中科教新城板塊累計出讓18宗宅地，當(dāng)前在售項目如碧桂園湖語頌、建發(fā)天鏡灣等均為小規(guī)模樓盤。因此各板塊普遍存在。

??正是“高規(guī)模、小建面”的宅地出讓使得太倉環(huán)滬市場長期處于新房供應(yīng)過量狀態(tài)，在售競品過多和產(chǎn)品同質(zhì)化的問題因此普遍存在，市場下行期中上述隱患難免集中爆發(fā)。

??存量壓力巨大、“環(huán)滬”概念不再誘人

??市場仍有較長調(diào)整期

??上述提到的太倉樓市面臨的幾個困境短期均難以緩解，整體樓市預(yù)計仍要經(jīng)歷較長調(diào)整期。一方面宅地出讓過量是長期存在的弊病，仍將影響較長時間對新房市場施加壓力。另一方面規(guī)劃利好難以落地，上海外溢客群的流失也難以扭轉(zhuǎn)。

??太倉當(dāng)前房地產(chǎn)低迷看似是規(guī)劃不落地導(dǎo)致，實際上病灶還是根源于自身的土地出讓失衡。因此婁江新城部分項目捂盤惜售以期新一輪規(guī)劃利好不切實際，科教新城加大分銷力度也不治病本。

??最后值得一提的是，一味地放寬調(diào)控政策反而將起到反作用。如蘇州9月中旬出臺又撤回的“主城區(qū)限購調(diào)整”后續(xù)若在實操層面落地，則將進一步加速作為蘇州下轄太倉潛在購房客群流失。

▲區(qū)位/沙盤/售樓處實景圖

??地理位置：科教新城文昌路和天如路交匯處 

??物業(yè)類型：高層、小高層 

??建筑面積：5.5萬平方米 

??裝修：精裝 

??最近一次加推售價：備案均價25600元/平方米。

??項目點評：本項目主打改善，位于科教新城板塊，主力戶型是170平方米以上四房，120-140平方米三房產(chǎn)品當(dāng)前存在一定銷售難度。 

??本項目于2021年12月首開，蓄客3個月。前期主推板塊內(nèi)存量較低、需求較大的大戶型產(chǎn)品。2022年4月起陸續(xù)加推120-140平方米三房小面積產(chǎn)品。最近將進行最后一次加推。 

??科教新城板塊內(nèi)170平方米以上四房產(chǎn)品當(dāng)前處于存量較低狀態(tài)，且本地改善購房客群的需求與之相匹配，因此本項目大面積產(chǎn)品明顯暢銷。而120-140平方米小面積產(chǎn)品一方面在板塊內(nèi)存量超過千套，另一方面本地購房者缺乏對應(yīng)的購房需求。因此本項目一方面降價2%突出性價比，另一方面給予如鏈家等5%左右傭金提點以導(dǎo)入上海客群。但從結(jié)果來看收效不佳，7月和8月項目月均成交房源約30套。 

??近期一系列調(diào)控政策寬松中，限購政策放寬對項目影響不大，因為主力購房客群已轉(zhuǎn)為太倉本地客。限貸政策放寬則有一定作用，具體來說230平方米以上房源購房客戶普遍一次性付款，而170-180平方米購房客戶首付比例由新政前50%降至30%。

??典型調(diào)研項目二：越秀·向東島（五期）

▲區(qū)位/沙盤/售樓處實景圖

??地理位置：婁江新城富達(dá)路1號 

??物業(yè)類型：高層、小高層、別墅 

??建筑面積：12.5萬平方米 

??裝修：精裝 

??銷售均價：備案均價21500元/平方米。

??項目點評：本項目原為金帝集團開發(fā)，第四期、第五期為金帝和越秀合作開發(fā)。項目落址橫跨太倉婁江新城和上海嘉定接壤線。 

??2021年10月第五期開盤，總推出房源約300套，當(dāng)前去化約30%。已銷售房源中超六成為2021年售出，購房群體以上海嘉定外溢客群為主。2022年市場下行后，上海外溢客群顯著減少，購房群體轉(zhuǎn)為太倉主城區(qū)客群，但由于婁江新城板塊當(dāng)前配套均未落地、嘉閔線尚未開工，整體銷售情況較為艱難。 

??進入2022年后項目選擇順銷，沒有集中開盤和新增加推。一方面第四期房源交付延期存在一定負(fù)面影響，另一方面欲等待2022年底嘉閔線北延申（上海段）開工后帶動新一輪投資客源。 

??當(dāng)前項目促銷力度延續(xù)2021年，針對較難去化的127平方米三取降價8%。分銷占比接近八成，與2021年絕大多數(shù)分銷導(dǎo)客來自上海不同，2022年太倉本地客源占比上升。

??典型調(diào)研項目三：中南·春江云錦