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??土地篇、城市篇

       三、土地篇

??預(yù)供地新規(guī)下一季度成交創(chuàng)新低，信心邊際恢復(fù)促熱點(diǎn)城市土拍升溫。

??2023第一季度，受預(yù)供地新規(guī)影響，一季度實(shí)際入市地塊數(shù)量大幅減少，在2022年基期土拍本已經(jīng)降至低位的水平上，2023年一季度土地成交規(guī)模同比進(jìn)一步下降32%，創(chuàng)下2010年以來全國土地交易規(guī)模的新低。市場熱度方面，得益于杭州、蘇州、南京等熱點(diǎn)城市核心板塊地塊的出讓熱度，平均溢價率水平有所回升，就土拍熱度表現(xiàn)來看2023一季度整體好于2022年。

??接下來，隨著預(yù)供地制度的全面推行落地，預(yù)計二季度土地市場供地速度將有所加快，但是在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)整體庫存承壓，兼顧年初自然資源部對于高庫存城市減少土地出讓規(guī)模的要求之下，真正加快土地出讓步伐的仍將是少數(shù)熱點(diǎn)城市，對于大多數(shù)城市而言，二季度土地入市速度的增加，還是應(yīng)當(dāng)視作對于一季度供地不足的周期性補(bǔ)充。

??總結(jié)

??01

??一季度土地成交量跌價漲，杭蘇寧土拍升溫、溢價率環(huán)比上行（節(jié)選）

??1）成交規(guī)模創(chuàng)新低，低基數(shù)下同比再降三成。一季度，全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積僅為1億平方米，環(huán)比下跌84%，同比來看，受預(yù)供地制度影響，2023年初大部分城市的供地時段均有所延遲，在2022年的低基數(shù)基礎(chǔ)上，2023年土地成交建面同比進(jìn)一步下探32%。分月來看，受春節(jié)錯期影響，2月份土地成交量反超上年同期，但1月份土地成交僅為上年一半左右，導(dǎo)致一季度成交規(guī)模創(chuàng)下了2010年以來的新低。

??一線成交規(guī)模同比領(lǐng)跌，多城土拍下二線城市同比降幅較小。與2022年相同，一線城市僅北京完成首輪集中供地，成交規(guī)模和成交金額同環(huán)比均明顯減少，尤其是成交金額，同比降幅高達(dá)53%；二線城市方面，杭州、寧波、蘇州、南京、鄭州進(jìn)行了集中土拍，除鄭州外，位于長三角的杭寧蘇甬均拍出了不錯的土拍熱度，成交金額指標(biāo)更是轉(zhuǎn)降為升。三四線城市交易依舊低迷，成交規(guī)模和成交金額環(huán)比降幅均超八成，同比降幅也在三成以上。

??2）熱點(diǎn)城市土拍頻傳佳績，土地價格同比上升。一季度，全國300城經(jīng)營性土地成交樓板價為2496元/平方米，同比上升16%，環(huán)比下降了9%。地價指標(biāo)的同比走高，主要還是由于長三角熱點(diǎn)二線城市進(jìn)行了多次土拍，拉高了土地成交均價所致。

??3）溢價率環(huán)比大增，達(dá)2021年四季度以來新高。在杭州、蘇州、南寧等城市優(yōu)質(zhì)地塊高溢價成交的帶動下，一季度溢價率環(huán)比顯著上漲，環(huán)比上浮2.5個百分點(diǎn)，達(dá)到了4.9%，達(dá)到了2021年四季度以來的新高；不過與2021年三季度以前相比，依舊處于歷史相對低位。分月來看，一季度各月溢價率分別為3.7%、5.4%和5.9%，呈現(xiàn)逐月提升的趨勢。

??各能級城市表現(xiàn)方面。因近期市場表現(xiàn)有所回暖，再加之多個城市推出了優(yōu)質(zhì)地塊，二線城市土拍熱度明顯上升，如蘇州、杭州均出現(xiàn)了多宗地塊觸頂成交的現(xiàn)象；在此影響下，二線城市溢價率也均呈環(huán)比上升趨勢，較去年第四季度上漲了4.2個百分點(diǎn)至5.5%。此外一線、三四線土拍熱度也有所回升，分別較2022年四季度上升了1.9和1.8個百分點(diǎn)，一季度平均溢價率分別為3.7%和4.7%。

??02

??西安供地規(guī)模高居榜首，杭州、常州等城市競拍熱度較高（略）

       03

??整體流拍率較去年四季度略有加劇，行業(yè)信心修復(fù)下2、3月重回低位

??土地流拍方面。以重點(diǎn)監(jiān)測的城市來看，2023年一季度，土地流拍現(xiàn)象較去年年末略有加劇，整體流拍率達(dá)17%，較去年第四季度增加了3.7個百分點(diǎn)。流拍的加劇，一方面是由于自然資源部要求全面推行“預(yù)供地”制度，重點(diǎn)城市供應(yīng)規(guī)模處于歷史低位；另一方面，則受房企資金壓力依舊較大的影響，除杭州、北京、蘇州等核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊房企競拍比較積極外，其余城市均以底價成交為主，寧波2022年末輪土拍在沒有進(jìn)行預(yù)公告的情況下，推出的海曙長樂社區(qū)三宗宅地全部終止出讓，使得寧波該輪集中土拍流拍率過半。此外，西安、福州等城市均出現(xiàn)了多宗宅地流拍，鄭州航空港區(qū)的4宗商辦用地更是悉數(shù)流標(biāo)，使得1月份流拍升至24%的歷史高位。不過，隨著新一年供地計劃的正式執(zhí)行以及行業(yè)信心的邊際修復(fù)，2、3月流拍現(xiàn)象較1月明顯好轉(zhuǎn)，降至12%，重新回到較低位。

??此外，三四線城市的土地市場仍在寒冬期，土地流拍現(xiàn)象依舊較為嚴(yán)重。常州、金華、蕪湖、肇慶、中山等均有多宗地塊遭遇流拍，成為23年一季度流拍主力。這些城市的地塊之所以頻繁遭遇流拍，主要是由于樓市整體表現(xiàn)萎靡，新房成交疲軟，加之當(dāng)前多數(shù)房企流動性仍舊存在較大壓力，拿地焦點(diǎn)也更集中于去化風(fēng)險較低的城市，這些城市的土地市場也自然遇冷。

??04

??僅兩成百強(qiáng)房企拿地，國央企領(lǐng)頭、民企弱復(fù)蘇（節(jié)選）

??從企業(yè)拿地來看，一季度房企投資仍然處在低迷的態(tài)勢。即便是核心城市集中供地紛紛加大優(yōu)質(zhì)地塊的出讓力度，土地市場點(diǎn)狀回暖，但投資難言全面回暖。

??從百強(qiáng)投資總量上看，與2020年-2021年存在較大落差，也并未回到2022年同期水平：截至二月末的新增土儲貨值、投資金額和建面百強(qiáng)合計分別為3594億、1358億元和2694萬平方米，同比降幅在15-20%之間。

??就拿地企業(yè)而言，主要以規(guī)模化的國央企、城投和本土小民企組成，一方面品牌民企受制于資金壓力，僅有少數(shù)企業(yè)在核心城市有所納儲，另一方面，百強(qiáng)房企中僅兩成在前兩月進(jìn)行了土地投資。

??就拿地企業(yè)而言，仍是頭部國央企、優(yōu)質(zhì)區(qū)域型民企等老面孔。其中越秀、中國鐵建等拿地金額同比漲幅超100%，建發(fā)金額同比增長70%，且拿地銷售比顯著高于行業(yè)平均。此外，民企投資呈現(xiàn)弱復(fù)蘇狀態(tài)，除新城、建業(yè)等去年幾乎未拿地的企業(yè)開始參拍，而偉星、中天美好集團(tuán)等區(qū)域型民企依舊表現(xiàn)強(qiáng)勢，且投資聚焦在核心集中供地城市，兩者拿地銷售比均超過0.4。

??展望

??05

??二季度成交規(guī)模將周期性回升，土拍熱度能否延續(xù)仍有賴于樓市回暖情況（略）

??06

??上半年房企投資壓力仍大，策略上仍是聚焦高能級城市

??整體而言，今年上半年投資壓力依然較大。央國企依然是整個土地市場的主力，包括資金穿越周期的能力，以及開發(fā)進(jìn)度及成本管控上遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他房企，且對優(yōu)質(zhì)地塊的投資意愿也更高，在核心城市因為地塊總價較高，也只有央國企能夠參與到土拍之中，同時這些企業(yè)信用背書較高，對今后銷售也起到正向作用。

??城投托底壓力較大，將逐漸推出核心城市土地市場，近兩年已拿了近五成的地，且開工意愿低，開發(fā)能力弱，負(fù)債壓力不比一般民企小。民企雖有拿地意愿，但受制于資金、保交付等壓力，大部分爆雷民企喪失拿地能力，部分如濱江、龍湖等財務(wù)優(yōu)質(zhì)、區(qū)域深耕的民企拿地意愿及能力都是民企中的排頭兵，受到去年年底三支箭利好的民企有補(bǔ)倉動力。

??總的來看，土拍熱度是否能延續(xù)熱度，與樓市回暖程度高度相關(guān)。在房企流動性偏緊、三四線城市庫存壓力尚未明顯緩解的當(dāng)下，聚焦高能級城市仍是上上之選。

??四、城市篇

??一季度點(diǎn)狀復(fù)蘇，二季度動能轉(zhuǎn)弱繼續(xù)筑底。

??2023年一季度，整體樓市點(diǎn)狀復(fù)蘇：一方面供應(yīng)縮量顯著，恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期，房企推盤積極性本就不高，加之部分城市因供給節(jié)奏問題面臨缺貨斷檔，整體推貨量創(chuàng)近年來同期新低；另一方面，在疫情全面解綁、降首付、降利率等外部利好刺激之下，成交出現(xiàn)了顯著復(fù)蘇：春節(jié)期間，蘇北、川渝等三四線返鄉(xiāng)置業(yè)需求蠢蠢欲動，節(jié)后多個前期低迷型城市諸如天津、鄭州、重慶等項目來訪、認(rèn)購均出現(xiàn)了顯著回升，一線北京、上海等熱點(diǎn)恒熱。而二手房市場成交韌性更強(qiáng)，整體成交表現(xiàn)優(yōu)于新房，根本原因在于剛需、剛改客群的集中釋放對短期成交形成了顯著支撐。

??預(yù)判二季度，我們認(rèn)為，“銀四”或?qū)⒀永m(xù)“金三”熱度，二季度整體新房成交規(guī)模環(huán)比將有所回升，但考量到復(fù)蘇動能尚不穩(wěn)固，隨著本輪需求釋放完畢，二季度同比大概率持穩(wěn)或小幅微降。各城市分化行情預(yù)期延續(xù)，不過熱點(diǎn)城市個數(shù)減少，北京、上海、杭州、成都等改善需求持續(xù)釋放，預(yù)期高位運(yùn)行，整體維穩(wěn)。而多數(shù)城市或?qū)⒃陔A段性放量后重回筑底狀態(tài)。

??總結(jié)

??01

??新房供應(yīng)：年初斷檔期降至同期新低，二三線3月供應(yīng)提速

??2023年一季度全國商品住宅供應(yīng)疲軟，部分城市“以銷定產(chǎn)”僅有少量推貨，部分城市恰逢供應(yīng)空窗期“無貨可供”。據(jù)CRIC監(jiān)測，前2月154個重點(diǎn)城市新增供應(yīng)3181萬平方米，同比下降26%，較2022年四季度月均降幅也達(dá)到了45%。不同能級城市呈現(xiàn)出顯著的分化行情，前2月核心一二線推盤量跌幅略好于三四線，3月雖有不同程度放量，但是一線城市因去年基數(shù)較高原因，累計同比仍未回正。

??……略……

??3月整體供應(yīng)量有了穩(wěn)步回升，據(jù)CRIC監(jiān)測，30個重點(diǎn)城市預(yù)估新增供應(yīng)面積2007萬平方米，環(huán)比翻倍增長164%，同比上漲45%,前3月累計同比增長13%。

??……略……

??02

??新房成交：一季度月均持平去年Q4，二三線累計同比轉(zhuǎn)正

??2023年一季度樓市成交止跌，前2月154個重點(diǎn)城市商品住宅成交面積6348萬平方米，同比微增6%，月均較2022年四季度月均微增1%。二三線略好于一線，當(dāng)前市場回暖的共性原因除了疫情管控全面松動，行業(yè)政策持續(xù)利好之外，主要與房地產(chǎn)自身供求關(guān)系、客群變化密不可分。一方面，年初房企推盤積極性不高，2月百城供應(yīng)同環(huán)比降幅5成以上，多城市處于供給空窗期。另一方面，積壓的剛需、剛改需求集中入市，帶來了一波購房需求的集中釋放。

??……略……

??3月典型城市商品住宅成交表現(xiàn)較前2月有所回暖，30個監(jiān)測城市成交規(guī)模為2200萬平方米，環(huán)比上漲27%，同比上漲47%。一季度30個監(jiān)測城市成交面積累計同比上漲21%，較前2月漲幅擴(kuò)大了21pcts。

??……略……

??03

??二手住房：剛需驅(qū)動韌性好于新房，一季度累計同比增52%

??相比于新房市場，2023年一季度二手房市場成交回暖的跡象更為突出。23個監(jiān)測的重點(diǎn)城市一季度成交規(guī)模同比上漲47%。一線以及二三線強(qiáng)市在剛需和剛改的需求推動下成交快速反彈。

??但值得注意的是，本輪二手房成交回暖主要以房東主動降價為主，積壓的購房需求短期消耗后，二季度將面臨成交增長乏力。

??……略……

??……略……

??04

??房價：延續(xù)弱修復(fù)，一線漲幅收窄、二三線止跌企穩(wěn)

??2023年隨著整體房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，疊加部分城市房價受成交結(jié)構(gòu)性影響，季度新房市場成交均價出現(xiàn)止跌現(xiàn)象。具體來看，一線城市房價同環(huán)比持穩(wěn)，剛需項目入市銷售拉動房價結(jié)構(gòu)性下降。二三線城市房價止跌，有不同幅度同比增長或降幅收窄。

??1）70城房價同比跌幅收窄、環(huán)比漲幅擴(kuò)大，近8成城市環(huán)比上漲

??……略……

??……略……

??2）百城成交均價同比降1%，莞昆甬等核心城市同比漲幅15%居前

??從CRIC監(jiān)測的2023年前2月百城新建商品住宅成交統(tǒng)計均價看，全國整體房價環(huán)比下降6%、同比下降1%。其中一線房價基本持穩(wěn)，環(huán)比持平、同比微降1%。二線和三線城市當(dāng)前仍處于房價歷史低點(diǎn)，環(huán)比分別下降4%和3%，跌幅收窄。

??……略……

??05

??庫存：二線降幅較大且消化周期縮短至18.8個月

??2023年2月，由于疫情期積壓的需求集中釋放、前期政策寬松效應(yīng)漸顯，多地成交有所放量，導(dǎo)致階段性供不應(yīng)求，狹義庫存持續(xù)回落，百城庫存規(guī)模降至5.4億平，同環(huán)比分別下降9%、4%，消化周期由上個月的24.2個月降至21.3個月。

??1）狹義庫存降至5.4億平方米，一線同比仍增、二三線同環(huán)比齊降

??2023年2月，狹義庫存繼續(xù)回落。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年2月百城商品住宅庫存量達(dá)到了54227萬平方米，環(huán)比下降4%，同比下降9%。結(jié)合樓市供求，供應(yīng)方面由于是傳統(tǒng)淡季房企推貨積極性并不高，前2月供應(yīng)整體處在相對低位，而與之相反的是，由于疫情好轉(zhuǎn)線下看房重啟、積壓的需求集中釋放，疊加前期寬松政策效應(yīng)漸顯，2月多地提前迎來小陽春行情，成交有所放量，因此狹義庫存持續(xù)下降。

??各能級城市庫存環(huán)比均有所回落，二線城市庫存下降最為明顯，環(huán)比下跌6%，一線、三四線分別下跌2%、3%。而從同比來看漲跌不一，一線城市庫存面積同比仍維持正增長，增長6%，二三線城市庫存規(guī)模較去年2月均有所收縮，分別下降12%、8%。

??……略……

??2）消化周期降至21.3個月，一線穩(wěn)中有增，三四線25個月承壓

??2023年開年，成交走強(qiáng)帶動庫存收縮，去化周期整體呈現(xiàn)下降走勢，由2023年1月末的24.24個月降至21.30個月。二線、三四線消化周期均下降，二線降至18.8個月，庫存風(fēng)險已經(jīng)基本進(jìn)入可控區(qū)間，三四線降至25.2個月，庫存風(fēng)險持續(xù)收斂。但一線城市受制于供應(yīng)成交還處在低位運(yùn)行，因此盡管庫存規(guī)模環(huán)比下降，消化周期仍延續(xù)小幅抬升走勢，由1月的17個月升至17.3個月。

??……略……

??展望

??06

??供應(yīng)：二季度預(yù)期迎來高峰，核心一二線放量，弱二三線縮量

??因去年全國地市成交規(guī)模大幅縮量，今年預(yù)期也將成為“供應(yīng)小年”，不過盤點(diǎn)了2022年22個核心一二線城市地塊成交情況，剔除城投托底，根據(jù)不同城市項目開工、開售周期，以及2023年集中供地地塊成交開工情況，第二季度將成為第一個集中入市的時間點(diǎn)。

??分城市來看，一線和短期內(nèi)市場熱度較高的強(qiáng)二線仍是房企推盤的重點(diǎn)區(qū)域。一方面熱點(diǎn)城市城投托底比例相對較低，民企拿地開發(fā)進(jìn)度普遍快于城投；另一方面“以銷定產(chǎn)”下加快新房銷售表現(xiàn)較好城市貨量入市將成為房企的普遍決策之舉。

??弱二三線城市則面臨供應(yīng)持續(xù)縮量，一方面基于2022年二三線城市土地成交建面降幅達(dá)37%，房企拿地積極性不高，待開發(fā)項目的減少制約新房供應(yīng)面積的放量；另一方面，房企現(xiàn)金流吃緊的情況下更多強(qiáng)調(diào)集中力量辦大事，或?qū)p少弱二三線城市純新盤的入市，多以持銷項目的加推為主。

??07

??成交：二季度熱點(diǎn)城市個數(shù)減少，弱二三線放量后預(yù)期盤整下行

??總體來看，成交強(qiáng)勢復(fù)蘇，核心一二線和強(qiáng)三線領(lǐng)漲，既有疫情全面解禁迎來的補(bǔ)償性需求釋放，亦有政策利好疊加刺激市場信心修復(fù)。展望后市，二季度整體新房成交規(guī)模將有所回升，環(huán)比上漲，但考量到復(fù)蘇動能尚不穩(wěn)固，整體二季度成交規(guī)模或?qū)⑴c去年同期持平或小幅微降。

??各城市分化行情預(yù)期延續(xù)，不過熱點(diǎn)城市個數(shù)減少，多數(shù)城市恢復(fù)筑底狀態(tài)也將是大概率事件。首先，熱點(diǎn)恒熱城市諸如北京、上海、杭州、成都等改善需求持續(xù)釋放，預(yù)期高位運(yùn)行，整體維穩(wěn)。盤點(diǎn)各城市待售項目個數(shù)，3-6月基本都會迎來一波供應(yīng)小高峰；需求端來看，隨著適銷對路產(chǎn)品的入市，也將對市場熱度維穩(wěn)做出較大貢獻(xiàn)。

??二是市場基本面尚佳的廣州、南京、蘇州、武漢等供應(yīng)高峰將至，3-4月成交仍有上行空間，不過市場上行根基并不牢固，若后續(xù)項目漲價或取消優(yōu)惠，無政策利好疊加刺激，市場會有壓力。以武漢為例，之所以說成交增長持續(xù)不強(qiáng)，主要源于武漢土地超前出讓問題嚴(yán)重，導(dǎo)致庫存滿城分布，但受資金壓力影響，多數(shù)項目采取“以銷定產(chǎn)”壓制開工，因此武漢1-2月供應(yīng)明顯小于需求，同時未來3-6月供應(yīng)彈性也不大，但因庫存高企，房企大概率在3月市場復(fù)蘇持續(xù)性刺激下，增加開工補(bǔ)貨，下半年供應(yīng)大概率高于需求釋放速度。

??三是短期市場熱度迅速回升的長沙、鄭州、天津等弱二線城市，整體復(fù)蘇動能較弱，二季度大概率延續(xù)筑底行情。一方面，三城基本都面臨主力熱銷項目后續(xù)供應(yīng)縮量或是錯配情況；另一方面，以剛需為主導(dǎo)的支撐力不足，購買力短期內(nèi)仍有瓶頸。事實(shí)上，當(dāng)前三城行情已經(jīng)存在一定回落跡象，無論是項目來訪、認(rèn)購均有不同程度回調(diào)，二季度成交或?qū)⒅鼗氐兔孕星椤?/p>

??預(yù)判二手房市場后續(xù)走勢，我們認(rèn)為，在整體撿漏“低價房”后，增長動能也將轉(zhuǎn)弱。多數(shù)城市面臨掛牌量和成交量雙增跡象，業(yè)主階段性降價拋售明顯，隨著這部分低價房源銷售殆盡，而剛需客群購買力沒有明顯提升的情況之下，整體后續(xù)成交也將難以為繼。事實(shí)上目前南京、成都已然出現(xiàn)二手房業(yè)主漲價情況，一定程度上會抑制二手房成交量的持續(xù)上漲。

??08

??庫存：核心一二線或?qū)⒊址€(wěn)微降，三四線去化周期仍將拉長

??預(yù)判二季度，我們認(rèn)為，供需預(yù)期都會有企穩(wěn)回升態(tài)勢，但整體供應(yīng)釋放程度預(yù)期高于成交，因而狹義整體庫存或?qū)⒀永m(xù)高位持穩(wěn)。

??不同能級城市預(yù)期還將延續(xù)分化行情：核心一二線城市整體成交尚有支撐，諸如上海、杭州、合肥等購房需求預(yù)計仍將穩(wěn)步釋放，狹義庫存有望延續(xù)低位波動態(tài)勢，而庫存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購買力嚴(yán)重不足的廣大三四線城市，諸如寶雞、日照、連江、防城港、煙臺、北海、等，這些基本都是人口凈流出城市，目前商品住宅消化周期均在40個月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風(fēng)險依舊較大。

??附表3：2023年前2月100個典型城市新建商品住宅成交均價情況（單位：元/平方米）

??……略……

??附表4：100個重點(diǎn)城市2023年2月末商品住宅狹義庫存及消化周期（單位：萬平方米，月）

??……略……