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仲量聯(lián)行2024年第一季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧

??北京，2024年4月9日——“受益于一系列穩(wěn)增長(zhǎng)政策的推動(dòng)，企業(yè)的流動(dòng)性需求在辦公樓租賃市場(chǎng)低價(jià)策略的同步激勵(lì)下得到了釋放，消費(fèi)復(fù)蘇也持續(xù)為零售地產(chǎn)租賃市場(chǎng)帶來(lái)積極的信號(hào)。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇表示。

??辦公樓市場(chǎng)中，雖然全市租金仍處于下行通道，但自年初以來(lái)租賃活躍度持續(xù)攀升。投資市場(chǎng)中，投資型買家回歸，零售物業(yè)的投資機(jī)會(huì)持續(xù)受到關(guān)注。對(duì)于零售地產(chǎn)市場(chǎng)，線下消費(fèi)的復(fù)蘇有效刺激租賃需求回暖，空置率正逐步恢復(fù)至疫情前水平。工業(yè)物流市場(chǎng)在一季度維持空置率小幅上升趨勢(shì)，部分項(xiàng)目業(yè)主加大租金優(yōu)惠力度以吸引租戶。高端住宅市場(chǎng)受供應(yīng)短缺影響，一季度成交量大幅下降。

??甲級(jí)辦公樓

??全市整體租金持續(xù)下降，進(jìn)而刺激租賃活動(dòng)提升。受租金在過(guò)去幾個(gè)季度持續(xù)調(diào)整的影響，當(dāng)前低租金環(huán)境激發(fā)了2024年第一季度市場(chǎng)活躍度的提升。業(yè)主與租戶之間的議價(jià)過(guò)程仍不失激烈，然而平均談判周期顯著縮短。金融和科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)仍為租賃需求支柱，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)租戶貢獻(xiàn)了近一半的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)非續(xù)租成交。中關(guān)村和奧林匹克區(qū)域錄得若干筆3,000-5,000平方米面積段的科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)租賃成交，細(xì)分領(lǐng)域包括半導(dǎo)體、游戲等。

??全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)整體空置率下降了0.1個(gè)百分點(diǎn)至11.7%。受到金融街和望京總計(jì)超過(guò)3萬(wàn)平方米負(fù)凈吸納量影響，全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)僅錄得7,800平方米的凈吸納量。金融街和望京子市場(chǎng)的業(yè)主目前面臨著較大空置壓力，區(qū)域內(nèi)部分主力租戶退租，疊加新租需求疲弱，導(dǎo)致空置面積短時(shí)難以填補(bǔ)。從整體甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)來(lái)看，平均租金環(huán)比下降4.6%，同比下降11.4%。業(yè)主已然意識(shí)到直接降租是促成交易的有效方法。目前，內(nèi)部反饋機(jī)制較為迅速的業(yè)主為了快速回填空置面積已進(jìn)行大幅調(diào)價(jià)。“預(yù)計(jì)2024年全市甲級(jí)辦公樓租金將下降7.8%。”仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事張斯亮表示：“為了吸引有限的租賃需求，預(yù)計(jì)項(xiàng)目之間的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈。高品質(zhì)辦公面積的租金將持續(xù)下降，并逐步趨近于僅包括運(yùn)營(yíng)與財(cái)務(wù)利息成本的辦公物業(yè)底線價(jià)格。"盡管辦公樓租金持續(xù)下行調(diào)整，但對(duì)于租戶企業(yè)等終端使用者而言，租金下降顯著降低了在京企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本支出，也為企業(yè)帶來(lái)了更多搬遷整合、品質(zhì)升級(jí)的機(jī)遇。

??投資

??優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)項(xiàng)目放售，市場(chǎng)活躍程度穩(wěn)中有升。2024年開局，友邦人壽在北京首次直接投資地產(chǎn)項(xiàng)目，收購(gòu)了凱德投資所持有的北京凱德·星貿(mào)項(xiàng)目95%的股權(quán)，交易總對(duì)價(jià)近24億元人民幣。凱德·星貿(mào)為辦公樓項(xiàng)目，地上建筑面積為 4.48萬(wàn)平方米。凱德在2022年通過(guò)網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺(tái)競(jìng)得該項(xiàng)目，并在近期完成了全面的資產(chǎn)升級(jí)和改造。

??隨著消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施證券化程度提高，零售物業(yè)投資熱度持續(xù)升溫。在政策的積極推動(dòng)下，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品持續(xù)登陸市場(chǎng)，進(jìn)一步提升了零售物業(yè)資產(chǎn)在投資市場(chǎng)中的吸引力。從市場(chǎng)活躍買家整體構(gòu)成來(lái)看，內(nèi)資買家依舊占據(jù)主導(dǎo)地位。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)投資及資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示：“進(jìn)入2024年，我們觀察到核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)出售意愿增強(qiáng)，交易談判空間的擴(kuò)大將進(jìn)一步提升北京投資市場(chǎng)的穩(wěn)定性。”

??零售地產(chǎn)

??市場(chǎng)情緒改善帶動(dòng)需求持續(xù)升溫。消費(fèi)回升助推租賃需求復(fù)蘇，第一季度全市凈吸納量創(chuàng)下過(guò)去兩年的新高。活躍的需求利好2023年以低開業(yè)率入市的新項(xiàng)目，大部分已將空置率降至 10%以下，快速去化力得以顯現(xiàn)。另外，餐飲、時(shí)尚、生活方式和新能源汽車等業(yè)態(tài)的新品牌陸續(xù)入駐，反映零售商信心恢復(fù)，積極擴(kuò)張。

??空置率回歸疫情前水平。第一季度，市區(qū)新增三個(gè)新項(xiàng)目，總面積達(dá)到18.3萬(wàn)平方米；郊區(qū)錄得一個(gè)項(xiàng)目入市，面積達(dá)20萬(wàn)平方米。盡管龐大的供應(yīng)體量與零售商對(duì)新項(xiàng)目入駐的謹(jǐn)慎態(tài)度使得新項(xiàng)目開業(yè)率仍然承壓。然而，市場(chǎng)需求旺盛帶來(lái)的存量空置去化有效緩解了新增供應(yīng)壓力。全市空置率恢復(fù)至疫情前水平，市區(qū)空置率下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至5.2%，郊區(qū)空置率下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至6.4%。

??單季度租金漲幅創(chuàng)2019年來(lái)新高。大多數(shù)業(yè)主上調(diào)租金以達(dá)到高于2024年的營(yíng)收預(yù)期，且2023年以低租金開業(yè)的新項(xiàng)目，已在第一季度實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)并計(jì)劃逐步上調(diào)租金水平。市區(qū)租金環(huán)比上漲1.3%，郊區(qū)租金首次反彈至2021年水平，環(huán)比上漲2.8%。盡管如此，全市租金相較疫情前水平仍有一定距離。“旺盛的需求預(yù)計(jì)將在全年延續(xù)。租賃活躍度攀升為業(yè)主提供更多品牌升級(jí)的機(jī)會(huì)，而高級(jí)次品牌租戶通常承租力強(qiáng)，它們的租賃落地預(yù)計(jì)將帶動(dòng)租金穩(wěn)定上漲。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示。

??工業(yè)物流地產(chǎn)

??受當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境影響，一季度工業(yè)物流市場(chǎng)需求有所放緩。受春節(jié)及謹(jǐn)慎市場(chǎng)情緒影響，相比去年四季度，2024年一季度北京工業(yè)物流市場(chǎng)實(shí)際成交量大幅下降。以成本為導(dǎo)向的京內(nèi)搬遷升級(jí)需求成為一季度去化主力。其中，大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)地區(qū)憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)于一季度錄得成交約9,000平方米。在供應(yīng)方面，因兩個(gè)原定一季度入市的項(xiàng)目延期，一季度無(wú)新增供應(yīng)入市，市場(chǎng)空置率小幅上升0.1個(gè)百分點(diǎn)至10.5%。

??北京工業(yè)物流市場(chǎng)租金在一季度小幅下調(diào)，環(huán)比下降0.9%。隨著成本至上的市場(chǎng)情緒持續(xù)蔓延，為保留和吸引租戶，一季度部分業(yè)主開始推出更靈活的租賃策略，包括提供租金優(yōu)惠或更長(zhǎng)的免租期。其中，大興京南子市場(chǎng)因受到來(lái)自大興機(jī)場(chǎng)地區(qū)及廊坊的低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)影響，其老舊項(xiàng)目和高空置項(xiàng)目業(yè)主為盡快去化空置面積，已在一季度對(duì)租金做出較大調(diào)整，下調(diào)幅度達(dá)各子市場(chǎng)中最高水平。

??“隨著市場(chǎng)進(jìn)一步承壓，全市租金降幅預(yù)計(jì)將在2024年擴(kuò)大。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽(yáng)表示：“因部分新增供應(yīng)入市時(shí)間推遲，今年二季度將有六個(gè)新項(xiàng)目集中入市。由于供應(yīng)壓力增大且市場(chǎng)需求短期受阻，全市租金水平預(yù)計(jì)將在2024年后續(xù)季度保持下行趨勢(shì)。不過(guò)，較低的租金環(huán)境或?qū)⒓ぐl(fā)更多的倉(cāng)儲(chǔ)租賃活動(dòng)，促使租戶利用這一窗口機(jī)會(huì)以較低成本完成倉(cāng)儲(chǔ)品質(zhì)升級(jí)。”

??高端住宅

??北京高端住宅市場(chǎng)供需雙降。第一季度，北京高端住宅市場(chǎng)共成交616套，環(huán)比、同比分別下降59.2%和55.5%。受市場(chǎng)情緒降溫和春節(jié)效應(yīng)的影響，開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩，新增供應(yīng)環(huán)比下降16.2%，供應(yīng)乏力導(dǎo)致成交量受抑。高價(jià)產(chǎn)品拉動(dòng)下，一季度高端住宅新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.7%，但二手市場(chǎng)掛牌量維持高位，成交均價(jià)繼續(xù)下探。受節(jié)后返京人員的新增及換租需求驅(qū)動(dòng)，高端租賃活動(dòng)復(fù)蘇，核心區(qū)域的活躍需求推動(dòng)租金環(huán)比微漲0.3%。

??政策利好漸進(jìn)式推進(jìn)，購(gòu)房需求在短期熱度上升后更趨理性。二月，北京通州區(qū)“雙限”政策迎來(lái)優(yōu)化，進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)修復(fù)預(yù)期。“市場(chǎng)仍需時(shí)間修復(fù)蓄力，或可期待后續(xù)更多政策支持，以提振市場(chǎng)信心、釋放購(gòu)房需求。”米陽(yáng)表示：“北京高端住宅市場(chǎng)成交量的釋放空間有望在政策端積極情緒傳導(dǎo)后打開，支撐價(jià)格溫和增長(zhǎng)，而二手高端住宅市場(chǎng)表現(xiàn)將呈分化走勢(shì)。”