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??導(dǎo)語

??無錫本次創(chuàng)新性的跨城“以舊換新”為其他都市圈、城市群提供了良好的借鑒范本。

??◎  文 / 楊科偉 俞倩倩

??今年4月，中共中央政治局會(huì)議定調(diào)：統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，“以舊換新”是“去庫(kù)存”的政策抓手，截至目前，全國(guó)已有超百城借勢(shì)推出住房“以舊換新”政策，8月中下旬無錫更是開啟跨城市“以舊換新”的創(chuàng)新，在全國(guó)屬于首例。究竟當(dāng)前新政落地效果幾何，能否幫助本地樓市達(dá)到去庫(kù)存和新房止跌企穩(wěn)的雙重目的呢？

??01

??無錫“以舊換新”升級(jí)至3.0版本
覆蓋區(qū)域、收購(gòu)范圍擴(kuò)大，條件更寬松

??縱觀無錫樓市“以舊換新”政策發(fā)展，早在4-5月梁溪城發(fā)相繼發(fā)布“以舊換新1.0、2.0”后，近期再次擴(kuò)大以舊換新收購(gòu)范圍，升級(jí)至3.0版本，與此同時(shí)，錫山、濱湖、經(jīng)開、新吳和惠山等區(qū)域相繼推出“以舊換新”，共性特征為存量二手物業(yè)總價(jià)需不高于新購(gòu)房源總價(jià)的60%。

??值得關(guān)注的是，梁溪城投8月9日發(fā)布的商品房“以舊換新”3.0版公告，其中增加對(duì)蘇州全市以及常州全市等城市范圍內(nèi)存量二手商品住宅的收購(gòu)，開啟跨城“以舊換新”的創(chuàng)新，這在全國(guó)屬于首例；同時(shí)增加了對(duì)無錫全市優(yōu)質(zhì)公寓和優(yōu)質(zhì)商鋪的收購(gòu)，此外支持“多換一”“一換多”（即一套二手物業(yè)可置換多套新房，多套二手物業(yè)也可置換一套新房），直系親屬新舊產(chǎn)權(quán)所屬人可變更等。

??02

??城投平臺(tái)主導(dǎo)蘇州常州跨城收購(gòu)換新
民企采取第三方幫賣模式換新

??以上政策主要為地方城投平臺(tái)發(fā)起，屬于收購(gòu)模式，地方國(guó)資平臺(tái)直接收購(gòu)業(yè)主二手房（舊房），業(yè)主再將售房款項(xiàng)用于購(gòu)買指定新房項(xiàng)目，補(bǔ)繳差價(jià)。地方國(guó)資平臺(tái)或開發(fā)商收購(gòu)的舊房一般將作為保障房、人才房等。

??從實(shí)施流程來看，有房屋置換需求的購(gòu)房者，確定購(gòu)買的新樓盤項(xiàng)目并認(rèn)購(gòu)房源，專業(yè)評(píng)估公司對(duì)“賣舊”的房屋進(jìn)行估價(jià)，舊房評(píng)估環(huán)節(jié)將引入3家具備法定資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，由客戶在3家評(píng)估機(jī)構(gòu)中隨機(jī)抽取1家進(jìn)行舊房?jī)r(jià)格評(píng)估，在買賣雙方就價(jià)格達(dá)成一致后，國(guó)企平臺(tái)或開發(fā)商直接收購(gòu)舊房，售房款用于購(gòu)買指定新房項(xiàng)目。

??無錫此次創(chuàng)新點(diǎn)在于跨城“以舊換新”，即無錫全市、蘇州全市、常州全市等城市，在上述條款規(guī)定范圍內(nèi)擁有自有物業(yè)的居民（居民個(gè)人征信正常，無不良貸款記錄且有權(quán)處理該套舊房），均可參與在無錫市梁溪城發(fā)集團(tuán)下屬控股樓盤換購(gòu)商品住房以舊換新。值得關(guān)注的是，8月部分民企也參與到了“以舊換新”熱潮之中，典型代表為惠山區(qū)大華集團(tuán)開發(fā)的大華錦繡前城項(xiàng)目，不過與上述收購(gòu)模式略有不同，該項(xiàng)目主要采取第三方幫賣模式，即中介和開發(fā)商合作，鎖定新房房源、優(yōu)先推售舊房。

??大華錦繡前城項(xiàng)目自行推出20套以舊換新房源，購(gòu)房者先與房企達(dá)成購(gòu)買意向，向房企繳納一筆意向金，再由房企聯(lián)合中介，采用線上流量?jī)A斜、線下聚焦推廣等方式優(yōu)先銷售舊房，若一定期限內(nèi)舊房順利售出，即可按照流程推進(jìn)新房購(gòu)買手續(xù)，否則房企將無條件返還購(gòu)房者意向金，換房人無需承擔(dān)違約責(zé)任。

??03

??梁溪區(qū)“以舊換新”落地效果
集中于個(gè)別熱點(diǎn)項(xiàng)目
對(duì)整體成交改善助力有限

??基于“以舊換新”政策8月下旬才在無錫全面鋪開，從當(dāng)前政策落地效果來看，對(duì)于單個(gè)微觀項(xiàng)目促進(jìn)作用較為顯著，對(duì)于市場(chǎng)面的提振相對(duì)有限。

??今年4月開始，無錫陸續(xù)推出兩批次住房“以舊換新”項(xiàng)目，主要集中在梁溪區(qū)，從官方反饋來看，效果也的確不錯(cuò)。僅一個(gè)月時(shí)間，首批次就有超過40位換房人完成了交易。截至7月底，相關(guān)咨詢超過2000組，完成“以舊換新”登記的超過600組，最終成交的超過140組。

??而從CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來看，熱度僅集中在個(gè)別片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目。市場(chǎng)反饋較好的為新盤云上詩悅項(xiàng)目，自今年4月底首開以來，月度成交基本保持在20套以上高位，6月單月成交超52套；其次老盤望山樾成交量也有了平穩(wěn)增長(zhǎng)，2024年前3月成交月均值4套，2024年4-8月成交月均值6套。待入市項(xiàng)目中迎龍觀月項(xiàng)目定位高端，規(guī)劃打造21棟高端住宅，合院建面約338㎡，疊拼建面約238㎡、248㎡，小高層建面約166-233㎡；整體關(guān)注度較高。

??而對(duì)于熙悅春秋、玖禮檀樾、錦尚天華等項(xiàng)目而言，新政后成交量并未有明顯起色。惠山區(qū)大華錦繡前城項(xiàng)目也啟動(dòng)了“以舊換新”，8月認(rèn)購(gòu)套數(shù)高達(dá)23套，位列無錫單月熱銷榜第二名，不過考量其同時(shí)推出了58折特價(jià)房助力去化，以舊換新效果基本可以忽略不計(jì)。

??從梁溪區(qū)新房成交基本面數(shù)據(jù)來看，成交雖有增長(zhǎng)，但增幅相對(duì)有限。從CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來看，梁溪區(qū)商品住宅成交面積及其占比自2024年4月以來便開始波動(dòng)上行，6-7月達(dá)到階段性高峰，單月成交面積均超2.8萬平方米，7月梁溪區(qū)新房成交占比高達(dá)20%，創(chuàng)2023年以來占比新高，8月成交量雖有回落，但成交占比仍保持在15%。

??而擴(kuò)張到城市面，影響近乎可以忽略不計(jì)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，無錫3月以來單月成交規(guī)模基本都保持在15-20萬平方米左右波動(dòng)，今年以來新房成交同比降幅有收窄趨勢(shì)，不過從累計(jì)同比降幅來看，依舊維持在4成左右高位。

??04

??政策效果預(yù)期加劇區(qū)域分化
經(jīng)開區(qū)短期來訪翻倍，惠山區(qū)效果平平

??考量到錫山區(qū)、濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)、新吳區(qū)、惠山區(qū)的“以舊換新”政策都是8月20日以后發(fā)布，目前也正處于線上報(bào)名時(shí)間，政策效果尚未在成交層面有所體現(xiàn)。

??從當(dāng)前官方披露的政策落地效果來看，分化還在持續(xù)加劇，“以舊換新”熱點(diǎn)樓盤整體與新房熱點(diǎn)樓盤保持高度一致。具體來看有如下特征：

??一是經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目熱度最高，自以舊換新推出以來，各個(gè)售樓處的來訪量上漲超100%，登記客戶超1000組，其中不僅有無錫6區(qū)的客戶，還有蘇州、常州的客戶致電咨詢。其中前灣國(guó)際項(xiàng)目政策出臺(tái)后，單日來訪量最高超150組，星瀾云邸項(xiàng)目單日來訪量最高破200組；城灣項(xiàng)目單日來訪量最高超150組；鳳棲星瀾項(xiàng)目單日來訪量最高超190組。截至目前已繳納意向金客戶已超過200組，9月8日太湖新城集團(tuán)商品房“以舊換新”首單正式成交，經(jīng)開區(qū)的周先生成功認(rèn)購(gòu)星瀾云邸項(xiàng)目。

??二是錫?區(qū)截止8月末累計(jì)咨詢超200組，登記超50組。

??三是對(duì)于惠山區(qū)國(guó)控綠城桂語和風(fēng)、國(guó)控朗詩熙惠府、科創(chuàng)招商惠芯璀璨等項(xiàng)目而言，主要面向鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，購(gòu)買力局限性較大，即便以舊換新，預(yù)期效果平平。

??四是對(duì)于濱湖區(qū)、新吳區(qū)多為待入市項(xiàng)目，且個(gè)數(shù)均不足3個(gè)，整體政策效果仍有待后期檢驗(yàn)。

??總體來看，當(dāng)前新房成交低迷，即便供應(yīng)下行也難改高庫(kù)存現(xiàn)狀，二手房掛牌量增價(jià)跌對(duì)新房市場(chǎng)也將產(chǎn)生一定的替代效應(yīng)，而“以舊換新”的政策創(chuàng)新恰恰是通過貫通一二手房市場(chǎng)，鼓勵(lì)居民將存量二手房置出，從而有效縮短置換周期、減輕置換壓力、降低置換成本，變相通過二手房去庫(kù)存來實(shí)現(xiàn)新房去化的目的。

??而無錫本次創(chuàng)新性的跨城“以舊換新”為其他都市圈、城市群提供了良好的借鑒范本。事實(shí)上，過去幾年跨城購(gòu)房現(xiàn)象屢見不鮮，因房?jī)r(jià)壓力被迫外溢的環(huán)京、環(huán)滬購(gòu)房，亦或是長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)內(nèi)部因工作地和戶籍地不一致而產(chǎn)生的異地置業(yè)等，隨著一體化進(jìn)程的逐步推進(jìn)，跨城“以舊換新”不僅有利于高效率盤活存量資產(chǎn)，提振新房市場(chǎng)；而且增進(jìn)了都市圈內(nèi)部各生產(chǎn)要素的互動(dòng)和融合，同時(shí)也有助于年輕人才跨城市、跨區(qū)域流動(dòng)，使得“房隨人動(dòng)”、安居樂業(yè)成為可能。