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??去化率超60%的不足半數，實得率100%不是全能的。

??文/ 克而瑞產品力研究中心

??2024年以來房企在越來越多的城市開始卷起了“實得率”。同樣產權面積下，通過減少公攤、增加贈送面積，提升項目的實得面積。

??在上一篇《2024年，這些城市把“得房率”卷出了花》中，我們梳理了70個實得率超100%的2024年在售項目，分析了其城市分布和房企做高實得率的方法。

??本文我們通過CRIC數據，統計這70個實得率超100%項目及其周邊競品項目的銷售數據，分析高實得率項目實際的銷售表現。

??部分項目去化率高
??也有挺大比例銷售去化表現一般
??實得率100%不是全能的

??根據CRIC數據顯示，這70個實得率超100%項目中，在剔除了近期新開盤尚未完成網簽備案及即將開盤的19個項目之后，僅有9個項目的去化率在80%以上，占比約18%。

??整體去化率中位數僅54.9%，去化率超60%的不足半數。去化率以60%-80%和40%-60%范圍的項目為主，占比分別為29%和31%。另有近22%的項目去化率不足40%，高實得率并不一定能帶來高去化。

??總體來看，目前高實得率產品所表現出的去化率差異主要有以下幾大原因：

??01 部分高實得率項目實現高去化，主要得益于產品代際優勢及高性價比

??廣州荔灣區花地板塊的保利和頌受益于廣州計容新規，幾乎所有戶型的實得率均超100%、最高達到113%。累計成交均價在43000元/平方米左右，按實得面積折算后單價更低、性價比更高，去化率遠勝于周邊在2023年8月計容新規前入市的競品。

??除了受城市計容新規影響外，部分四代宅產品憑借產品代際差的優勢以及高性價比，去化率也明顯優于周邊非四代宅產品。

??如西安保利云谷天匯和西安綠城海棠三章均為四代宅產品，累計去化率都超過90%，銷售去化表現優于同板塊同時期入市的另兩個非四代宅產品。

??一方面，四代宅產品實得率更高，雖然成交單價略高，但在按實得面積折算后，相比非四代宅項目反而更具性價比。另一方面，從產品角度來看，四代宅產品改善屬性更強，更受市場主流改善客群歡迎。

??02 行業下行，入市較晚的產品面臨更激烈的競爭

??目前行業下行期，疊加市場預期不足、購買力有限，同樣是高實得率的產品，入市更早的優先搶占了市場，而入市較晚的產品就面臨更激烈的產品競爭。

??通過排序分析高實得率產品的去化率和項目入市時間的關系。我們發現，最早開盤時間以2023年末2024年初為界，在高實得率產品比較集中的西安、廣州、長沙、成都、武漢等城市，項目的去化率分布表現出較為明顯的差異。2024年之前入市的高實得率產品，整體的累計去化率明顯更高。

??03 高實得率產品集中入市、部分板塊產品同質化嚴重，進一步加劇產品競爭

??以西安高新區中央創新區（CID）板塊為例，2023年四季度以來，僅在西安CID的瞳軸核心區，就有近10個四代宅項目入市、高實得率成為標配。且主力戶型多集中在115平三房和143平四房，產品同質化問題較為嚴重。目前累計去化率大多在20%-50%區間。

??在這樣的情況下，同樣都是四代宅產品的定位，房企應更多地在項目定位和戶型配比上下功夫，做出差異化的產品。如龍湖未來之瞳云河頌的主力戶型為184四房和223四房，與周邊其他四代宅項目相比定位更高、戶型尺度更大，實現了相對不錯的去化。

??表：西安高新區中央創新區（CID）板塊部分四代宅產品（元/平方米）（表略）

??04 城市整體市場下行、板塊購買力不足，高實得率產品也存在較大去化壓力

??在行業下行、部分城市整體市場不景氣的形勢下，即便是高實得率的產品也存在較大的去化壓力。如廣州整體市場2023年以來持續冷清，大部分項目開盤去化表現平淡。即便是528新政落地，松綁限購、降低首付比例及利率下限，在刺激熱度回落后，客戶入市積極性仍欠佳。

??廣州天河潤府項目位于天河與黃埔交界處，于2023年3月首次開盤入市，但目前累計去化率不足3成。其單價高于周邊競品，即便是按實得面積折算后也沒有明顯優勢。但更主要的還是城市市場的原因，同板塊競品2023年末開盤，單價較2022年末降幅已超10%，但去化率表現也同樣較差。

??總體來看，受益于四代宅或是計容新規放寬所帶來的產品代際優勢，2023年末以來西安、廣州、長沙、成都、武漢等城市市場上涌現了一批實得率超100%的產品。其中有部分項目熱銷，但也有一定比例的產品銷售去化表現一般，實得率100%并不是全能的。

??除了行業下行、城市市場不景氣、板塊購買力不足等市場層面的原因，部分城市高實得率項目集中入市，板塊內產品同質化嚴重，都進一步加劇了市場競爭，入市較晚的產品也會面臨更大的去化壓力。這樣的背景下，房企應更多地在項目定位、戶型配比、產品品質以及交付品質上下功夫，做出相對差異化且更高品質的產品。