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??“零違約”堅守信用，持續(xù)降桿杠，妥善處理到期債務(wù)的償還工作的同時需加強現(xiàn)金回款;一二線城市土地儲備成本占比近7成，保持流動性暫緩買地。

??◎  作者 /房玲、易天宇

??核心觀點

??【實現(xiàn)合同銷售金額590.23億元，權(quán)益銷售比上升至81%】2022年，中駿集團實現(xiàn)合同銷售金額590.23億元，合同銷售面積約491.20萬平方米，按年分別下降約44%及34%；其中合聯(lián)營公司部分的銷售占比同比大幅下降19個百分點至21%；整體權(quán)益銷售金額占比從73%上升至81%。在中駿集團布局的超50個城市中，前10城市的銷售貢獻率達68%，其中杭州、北京、泉州的合約銷售規(guī)模分別為111億元、67億元及47億元；而其余城市銷售較為分散，平均單城市產(chǎn)能低于12億，未來還需加強其他城市的深耕、提高單城市的銷售貢獻。

??【一二線城市土地儲備成本占比近7成，保持流動性暫緩買地】2022年，為了保持充足的流動性，中駿集團沒有新增土儲。截至2022年，中駿集團共有土地儲備總規(guī)劃建筑面積為3387萬平方米，較2021年下降了11%，仍可供未來二至三年的開發(fā)。從土地儲備的城市級別來看，一、二線城市及三四線城市的土地儲備成本分別占總土地儲備成本68%及32%。

??【歸母凈利潤降至2454萬元，盈利能力有待提升】2022年受大環(huán)境影響，中駿集團營業(yè)收入267.05億元，同比下滑29%；其中物業(yè)銷售收入同比下降32%至247.39億元，主要是由于交房面積減少及平均銷售單價下降。2022年毛利潤為44.2億元，毛利率為16.55%，毛利率同比下降主要是物業(yè)售價下降及對物業(yè)項目計提的減值撥備增加所致。此外，歸母凈利潤為2454萬元，利潤轉(zhuǎn)差主要是期內(nèi)應(yīng)占合營公司及聯(lián)營公司得經(jīng)營虧損及投資物業(yè)公允值減值所致。

??【保持“零違約”，妥善處理到期債務(wù)償還工作的同時需加強現(xiàn)金回款】2022年中駿集團保持“零違約”記錄，年內(nèi)累計償還境內(nèi)外公開債務(wù)近115億元。截止2022年末，中駿集團總有息負債較2021年下降12%至441.57億元，進一步去桿杠；其中61%為銀行及其他貸款，39%為優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)債券。與此同時，持有現(xiàn)金同比下降了25%至150.16億元，其中非受限現(xiàn)金同比下降了42%至91.19億元，占比下降從78%下降至61%，非受限現(xiàn)金短債比下降為0.62，企業(yè)在妥善處理到期債務(wù)償還工作的同時，還要加強現(xiàn)金回款。

??01 銷售

??實現(xiàn)合同銷售金額約590.23億元
權(quán)益銷售比上升至81%

??2022年，中駿集團（含合營聯(lián)營公司）共實現(xiàn)合同銷售金額約590.23億元，合同銷售面積約491.20萬平方米，按年分別下降約44%及34%。其中，合聯(lián)營公司部分的銷售金額約為123.77億元，約占總銷售的21%，較2021年大幅下降19個百分點；整體權(quán)益銷售金額占比也從73%上升至81%。期內(nèi)物業(yè)銷售均價為每平方米12016元，同比下降了14%。

??2022年，中駿集團共有超過120個項目處于在售狀態(tài)，分布在超過50個城市，其中，前10城市的銷售貢獻率達68%，較2021年增加了約2.5個百分點；其余城市銷售較為分散，使得平均單城市產(chǎn)能低于12億。未來中駿還需加強其他城市的深耕、提高單城市的銷售貢獻。

??從區(qū)域分布來看，由于期內(nèi)推出多個新盤，長三角經(jīng)濟圈于各區(qū)域中合同銷售排行第一，合同銷售金額約246.09億元，占整體合同銷售金額約41.7%，較2021年增加了約12個百分點。海峽西岸銷售規(guī)模則下滑明顯，全年合約銷售金額約110.36億元，同比大幅下滑了72%，占總銷售的19%，較2021年下降了19個百分點。從城市能級來看，二線及三四線城市的合同銷售金額分別為311億元及187億元，分別約占整體合同銷售金額53%及32%；單城市來看，杭州、北京、泉州的合約銷售規(guī)模均超過了45億，分別為111億元、67億元及47億元，三座城市占總銷售的38%。

??02 投資

??保持流動性暫緩買地
土地儲備成本中一二線城市占比近7成

??2022年，為了保持充足的流動性，中駿集團沒有新增土儲。截至2022年，中駿集團共有土地儲備總規(guī)劃建筑面積為3387萬平方米，較2021年下降了11%，（其中中駿集團應(yīng)占總規(guī)劃建筑面積為2668萬平方米，權(quán)益比例約78.8%，權(quán)益比例同比上升了7.5個百分點），并分布于60個城市。現(xiàn)有土地儲備預(yù)期可供中駿集團未來二至三年的開發(fā)。

??從土地儲備的區(qū)域分布來看，長三角經(jīng)濟圈、環(huán)渤海經(jīng)濟圈、海峽西岸經(jīng)濟圈、粵港澳大灣區(qū)及中西部地區(qū)的土地儲備成本分別占總土地儲備成本（不包括投資物業(yè)）的36.2%、20.8%、22.5%、8.4%及12.1%。從城市級別來看，一線二線城市及三四線城市的土地儲備成本分別占總土地儲備成本68%及32%。

??03 盈利

??歸母凈利潤降至2454萬元
盈利能力有待提升

??2022年中駿集團營業(yè)收入達到了267.05億元，同比下滑29%；其中物業(yè)銷售收入同比下降32%至247.39億元。物業(yè)銷售收入下滑，主要是由于交房面積同比減少約22%至257.49萬平方米。期末，中駿的預(yù)收賬款達人民幣824億元，一定程度上可以確保未來營收。

??2022年中駿的毛利潤規(guī)模同比下降46%至44.2億元；毛利率同比下滑5.11個百分點至16.55%，主要是物業(yè)售價下降，導(dǎo)致毛利率下跌及對物業(yè)項目計提的減值撥備增加所致。

??此外，錄得歸母凈利潤為2454萬元，利潤轉(zhuǎn)差一方面是由于期內(nèi)三費費用率（除以營業(yè)收入）增長較多，另一方面，主要由于年內(nèi)中駿的合營公司錄得經(jīng)營虧損及投資物業(yè)公允值減值所致。

??04 償債

??保持“零違約”
妥善處理到期債務(wù)償還工作的同時
需加強現(xiàn)金回款

??2022年中駿集團保持“零違約”記錄，年內(nèi)累計償還境內(nèi)外公開債務(wù)近115億元。與此同時，自2022年12月起，中駿集團陸續(xù)與多家商業(yè)銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，累計獲得各大銀行授信金額超430億元。此外，中駿集團還是2023年首批獲得中債增支持并成功發(fā)債的民企，未來將繼續(xù)與金融機構(gòu)進行深入溝通，同時推進中債增融資擔(dān)保及發(fā)債事宜，通過多渠道緩解現(xiàn)金流壓力。

??截止2022年末，中駿集團總有息負債較2021年下降12%至441.57億元，進一步降負債，其中61%為銀行及其他貸款，39%為優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)債券；與此同時，持有現(xiàn)金同比下降了25%至150.16億元，其中非受限現(xiàn)金同比下降了42%至91.19億元，占比下降從78%下降至61%。

??從三條紅線指標來看，中駿集團凈負債率為79.57%，同比上升了約9個百分點，主要是由于期內(nèi)持有現(xiàn)金減少及總權(quán)益減少所致。剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為67.16%，達標紅線指標。此外，現(xiàn)金短債比為1.02，而非受限現(xiàn)金短債比下降為0.62，企業(yè)在妥善處理到期債務(wù)償還工作的同時，還要加強現(xiàn)金回款。值得注意的是，期末合聯(lián)營投資額為85億元，與歸母凈資產(chǎn)的比仍高達43%；少數(shù)股東應(yīng)占凈利潤為虧損2.25億，而少數(shù)股東權(quán)益占比約為46%，可能存在錯配。

??05 一體兩翼

??聚焦核心城市及優(yōu)勢區(qū)域
擴大與地產(chǎn)協(xié)同效應(yīng)

??除了地產(chǎn)主業(yè)外，2022年中駿物業(yè)管理費由2021年的8.96億元增長約10.5%至2022年的9.90億元，主要是由于管理的物業(yè)數(shù)量及面積有所增多所致；租金收入由2021年的4.53億元增長約13.3%至2022年的5.14億元，主要是由于2021年底新開中駿世界城購物商場的租金貢獻所致。截至2022年底，中駿集團連同其合營公司及聯(lián)營公司共持有53個投資物業(yè)，總建筑面積約401萬平方米（應(yīng)占建筑面積約366萬平方米），分別分布在北京、上海、廈門，杭州及蘇州等26個城市，其中27個投資物業(yè)已開始營運。

??未來，中駿集團表示將繼續(xù)秉承“一體兩翼”的協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略，聚焦核心城市及優(yōu)勢區(qū)域，在第二業(yè)務(wù)曲線方面，把握發(fā)展機遇，著力發(fā)展資管模式，降低融資依賴度，并擴大與地產(chǎn)的協(xié)同效應(yīng)。