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??開發經營業務圍繞“保安全、穩利潤、提回報”展開工作

??◎  作者 /房玲、汪慧

??核心觀點

??【業績規模同比下降33.6%，44個城市銷售金額排名前三】2022年，萬科累計實現合同銷售面積2630.0萬平方米，合同銷售金額4169.7億元，分別同比減少30.9%、33.6%，在全國44個城市銷售金額排名前三，得益于一二線城市的重點布局，市場具備相對韌性，對業績的實現起到了一定支撐作用，整體表現優于行業百強平均水平。

??【投資節奏放緩，土儲規模降至近年低位】2022年，萬科投資態度趨于謹慎，全年累計獲取新項目36個，總規劃計容建筑面積690.2萬平方米，權益計容規劃建筑面積為403.7萬平方米，權益占比58.5%。新增投資權益地價總額約496.4億元，僅為2021年的35%。截至報告期末，萬科總土地儲備計容建筑面積達11852.8萬平方米，總量回落至近年低位，平均權益占比63%。

??【營收實現同比增長，利潤率指標繼續下行】報告期內，萬科營業收入5038.4億元，同比增長11.3%，毛利潤同比微降0.3%為985.2億元；凈利潤375.5億元，同比下降1.4%，歸母凈利潤226.2億元，同比增長0.4%。從利潤率指標來看，扣除稅金及附加前綜合毛利率19.6%，同比下降2.2個百分點，凈利率為7.5%，歸母凈利率為4.5%，各指標均處于歷史較低水平。

??【全年累計發行信用債301億元，“三道紅線”保持綠檔】2022年，萬科累計發行信用債301億元。截至報告期末，持有貨幣資金1372.1億元，總有息負債3141.1億元，綜合融資成本4.06%，較2021年末4.11%進一步下降。“三條紅線”保持綠檔，現金短債比為2.1，凈負債率為43.7%，扣除預收款的資產負債率為67.6%。財務穩健性較高，為安全經營創造了有利條件。

??【堅持開發經營服務并重，經營服務業務快速發展】2022年，萬科堅持開發經營服務并重發展道路，在開發主業之外，積極推進物業、物流、長租公寓、商業等經營性業務發展，全年經營性服務業務全口徑收入512.6億元億元，同比增長23.1%。其中，萬物云于2022年9月29日在香港聯交所成功上市，收入首破300億。

??01 銷售

??業績規模同比下降33.6%
44個城市銷售金額排名前三

??面對市場下行、去化承壓，萬科的銷售也遭遇較為嚴峻的挑戰，連續兩年呈現負增長態勢。2022年累計實現合同銷售面積2630.0萬平方米，合同銷售金額4169.7億元，分別同比減少30.9%、33.6%。在全國44個城市銷售金額排名前三，其中在西安、成都、長沙、濟南等24個城市銷售金額位列第一。得益于一二線城市的重點布局，市場具備相對韌性，對業績的實現起到了一定支撐作用，整體表現優于行業百強平均水平。

??從銷售結構來看，整體格局基本保持穩定，分化持續，上海區域、南方區域、北京區域作為主力貢獻區域，合計業績占比超過7成。業績貢獻最高的仍是上海區域，實現銷售金額1363.5億元，占比32.7%，稍低于2021年35.8%；其次是南方區域，實現銷售金額1039.0億元，占比24.9%；北京區域實現銷售金額570.3億元，占比13.7%。此外，可以發現，華中區域、西北區域銷售金額與2021年基本持平，市場穩定度比較高。

??02 投資

??投資節奏放緩
土儲規模降至低位

??2022年，市場不確定性風險積聚，萬科投資態度趨于謹慎，重點聚焦一二線城市，確保高質量投資。全年累計獲取新項目36個，總規劃計容建筑面積690.2萬平方米，權益計容規劃建筑面積為403.7萬平方米，權益占比58.5%，較2021年71.3%明顯降低。新增投資權益地價總額約496.4億元，僅為2021年的35%，新增項目平均地價為12297元/平方米。

??截至報告期末，萬科總土地儲備計容建筑面積達11852.8萬平方米，包括在建項目計容建筑面積8260.1萬平方米、規劃中項目計容建筑面積3592.7萬平方米，總量回落至近年低位，平均權益占比63%。

??從土儲結構來看，總體分布比較均衡，南方區域、上海區域以及北京區域儲備規模位居前列，三大區域合計占比超過半數。南方區域儲備量最為豐厚，計容建面達2134.3萬平方米，占總土地儲備18%。上海區域與北京區域儲備量基本持平，占比都達到17%。

??03 盈利

??營收實現同比增長
利潤率指標繼續下行

??報告期內，萬科營業收入5038.4億元，同比增長11.3%，其中來自房地產業務的結算收入4704.5億元。由于營業成本增加，毛利潤同比微降0.3%為985.2億元；凈利潤375.5億元，同比下降1.4%，歸母凈利潤226.2億元，同比增長0.4%。

??從利潤率指標來看，扣除稅金及附加前綜合毛利率19.6%，同比下降2.2個百分點，扣除稅金及附加后的房地產業務毛利率14.6%。凈利率7.5%、歸母凈利率4.5%，分別下降1.0個百分點、0.5個百分點，各指標均處于歷史較低水平。

??整體來說，在行業下行趨勢下，萬科盈利面臨了階段性下滑壓力，后期盈利表現主要還是取決于新增項目的效益兌現情況，因此在投資端更要重視“質”的把控。

??04 債務

??全年累計發行信用債301億元
“三道紅線”保持綠檔

??2022年，萬科通過多元渠道融資，持續優化債務結構、降低融資成本，提高抗風險能力，累計發行信用債301億元，包括88.9億元公司債券、142.1億元境內外中期票據、70億元綠色中票。截至報告期末，持有貨幣資金1372.1億元，較2021年末減少8.1%。總有息負債3141.1億元，其中一年內到期的有息負債645.2億元，占比為20.5%。年末存量融資的綜合融資成本4.06%，較2021年末4.11%進一步下降。

??“三條紅線”保持“綠檔”，現金短債比為2.1，剔除受限資金和預售監管資金的現金短債比為1.4，亦在安全線之上，凈負債率為43.7%，扣除預收款的資產負債率為67.6%。

??整體來說，在融資趨緊的行業環境下，萬科保持了穩定的資金流入，財務穩健性較高，為安全經營創造了有利條件。

??05 多元化

??堅持開發經營服務并重
經營服務業務快速發展

??2022年，萬科堅持開發經營服務并重發展道路，在開發主業之外，積極推進物業、物流、長租公寓、商業等經營性業務發展，全年經營性服務業務全口徑收入512.6億元億元，同比增長23.1%。

??物業服務方面，萬物云于2022年9月29日在香港聯交所成功上市，全年實現全口徑營業收入303.2億元，同比增長26.1%。其中，社區空間居住消費服務收入167.5億元，同比增長24.4%；商企和城市空間綜合服務收入111.8億元，同比增長28.3%；AloT（人工智能聯網）即BPaaS（流程即服務）解決方案的收入23.9億元，同比增長28.8%。

??物流倉儲服務方面。2022年物流業務（含非并表項目）實現經營收入35.6億元，同比增長17.9%，其中高標庫營業收入21.6億元，同比增長4.6%；冷鏈營業收入（不含供應鏈業務收入）14.0億元，同比增長46.7%。截至報告期末，累計開業項目可租賃建筑面積964萬平方米，其中高標庫可租賃建筑面積846萬平方米，穩定期出租率為90%，冷鏈可租賃建筑面積118萬平方米，穩定期的使用率為75%。

??租賃住宅方面，2022年營業收入（含非并表）32.4億元，同比增長12.1%。截至2022年底，共運營管理租賃住房21.51萬間，累計開業16.66萬間，布局全國34個城市，開業數量在北京、深圳、廣州、成都、武漢、合肥等26個城市排名第三。

??商業開發與運營方面，報告期內，商業業務(含非并表項目)營業收入87.2億元，同比增長14.3%。截至報告期末，累計開業242個商業項目（含138個社區商業項目），建筑面積是1227.7萬平方米,規劃和在建的商業建筑面積365.4萬平方米。