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??(2023年5月)

       本月關注

??政府支持央企債券發行，公募REITs發展繼續快速推進

??5月6日，國資委發布《中央企業債券發行管理辦法》通知。其中提出，中央企業應當積極維護投資者關系和良好國際信用評級，探索多市場、多幣種發行境外債券，拓展融資渠道。此外央企年度發債計劃與市場注冊額度不掛鉤，且在國資委出具批復前，中央企業集團公司可以按擬申請年度計劃總額的1/4左右發行債券。此外5月12日證監會、證券交易所要求加快公募REITs發行上市節奏，推動REITs市場高質量發展。各地也繼續推進REITs工作，如陜西省支持民企發行基礎設施公募REITs，對于被發改委推薦至證監會的項目，省級財政一次性補助前期費300萬元。整體看來，本月國央企的債券融資以及公募REITs都獲得了政府大力支持，利好于相關企業，但是對于大部分民營房企而言融資環境仍然較為嚴峻。

??融資總量創2020年以來單月新低，成本仍在較低水平

??本月80家典型房企的融資總量為263.29億元，環比減少56.4%，同比減少60.4%，創下了2020年以來單月融資的新低。房企債券發行了178.46億元，環比減少49.3%，同比減少59.8%。債券類平均融資成本為3.34%，環比下降0.05pct，同比下降1.26pct。本月僅有越秀地產在澳門金融資產交易所發行了一筆13.96億元人民幣的境外債，因此房企境外融資成本僅為3.8%；同時由于本月境內發債的企業仍然主要是招商蛇口、金融街、保利等國企央企，因此境內融資成本3.29%，環比下降0.1pct。

??萬科150億定向增發獲深交所受理，配股熱度保持低位

??本月沒有房企或房企旗下企業完成上市，同時也沒有企業提交上市申請。而在增發配股方面，本月21日萬科的150億定向增發獲得了深交所的受理，22日天地源的12.5億配股募資計劃獲得了西安市國資委的同意，而保利的125億A股增發僅在16日回復了交易所的問詢函，并沒有實質性的進展，整體看來近期房企配股融資熱度處在較低水平。

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??債券發行

??本月融資規模創2020年以來單月融資新低

??2023年5月80家典型房企的融資總量為263.29億元，環比減少56.4%，同比減少60.4%。本月房企融資規模創下了2020年以來單月融資的新低，整體融資環境仍然不容樂觀。從全年累計數據來看，1-5月80家典型房企的累計融資總量為2623.7億元，同比減少27.3%。在融資結構方面，本月房企境內債權融資205.17億元，環比減少58.3%，同比減少60.9%；境外債權融資13.96億元，環比減少54.4%，同比減少79.3%；資產證券化融資為44.16億元，環比減少44.8%，同比減少39.9%。

??5月房企發債178.46億元，環比減少49.3%，同比減少59.8%。在境外債方面，本月僅有越秀地產在澳門金融資產交易所發行了一筆13.96億元人民幣的境外債；境內債發債規模為164.5億元，環比減少53.2%，同比減少56.3%。其中，公司債發行35億元，環比減少57.7%，同比減少81.8%；中期票據發行101億元，環比減少42.5%，同比增加8.6%，境內發債的企業仍然主要是招商蛇口、金融街、保利等國企央企。

??2023年5月80家典型房企新增債券類融資成本為3.34%，環比下降0.05pct，同比下降1.26pct。本月僅有越秀地產在澳門金融資產交易所發行了一筆13.96億元人民幣的境外債，因此房企境外融資成本僅為3.8%；同時由于本月境內發債的企業仍然主要是招商蛇口、金融街、保利等國企央企，因此境內融資成本3.29%，環比下降0.1pct，仍然保持在較低的水平。2023年1-5月80家典型房企新增債券類融資成本3.75%，較2022年全年下降0.48個百分點，其中境外債券融資成本8.04%，較2022年全年上升0.99個百分點，境內債券融資成本3.51%，較2022年全年降低0.03個百分點。

??具體企業表現來看，5月債券發行量最大的企業是招商蛇口，企業在本月發行了2筆共26億元的超短融以及1筆17億元的中期票據。本月發行債券的企業有11家，發債企業個數環比減少5家。從發債年限來看，金融街發行了1筆期限長達7年的公司債，是本月發行期限最長的債券。從債券發行利率表現來看，招商蛇口發行的2筆超短融利率都是2.2%，是本月房企發行的所有債券中最低。

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??債券到期及違約

??02.本月到期339億元，宋都集團公告貸款逾期

??5月共有26筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為339億元，環比減少64.24%。提前關注到2023年5月將有21筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為349億元，環比增加2.95%。從到期債券規模來看，單筆金額最高是恒大于2017年發行的一筆10億美元的公司債。

??在債務違約方面，本月10日宋都集團公告稱因控股股東宋都控股未及時清償銀行款項，導致企業出現銀行借款逾期，同時月內已經暴雷的金科和恒大都有新增債務違約。整體來看，雖然融資環境有所優化，但是短期內僅能惠及白名單優質企業，部分財務困難的房企仍較難獲得支持，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務違約事件。再加上當前房地產銷售仍未全面復蘇，流動性問題仍需要行業注意。

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??IPO和增發

??天地源擬配股募資12.5億元

??萬科定增獲深交所受理

??本月沒有房企或房企旗下企業完成上市，同時也沒有企業提交上市申請。整體看來，近期香港資本市場對于境內房地產相關企業的上市融資態度較為謹慎，境內房企及旗下公司的上市積極性也相對較低。不過由于證監會在2月17日發布了境外上市備案管理相關規則，放寬了境外募資等限制，未來房企及旗下公司的境外IPO可能會受到一定的鼓勵。

??而在增發配股方面，本月21日萬科的150億定向增發獲得了深交所的受理，22日天地源的12.5億配股募資計劃獲得了西安市國資委的同意，而保利的125億A股增發僅在16日回復了交易所的問詢函，并沒有實質性的進展，整體看來近期房企配股融資熱度處在較低水平。

??04

??股價變動

??超過80%兩市地產相關股整月下跌

??本月兩市的地產相關股表現都較為疲軟，A股整月上漲的地產股占比為22%，H股更是僅有10.5%。在H股方面，本月宋都服務的月漲幅達到了38.03%，是H股漲幅最大的地產相關股。企業股價的大幅上漲主要是因為企業在16日配發了6.4億股，凈籌資3383.52萬港元用于一般營運資金。因此企業股價從5月17日開始進入了上升通道，月末則有所回調。

??在A股房企方面，本月上實發展的漲幅較大，企業股價在月初出現了兩個漲停板，此后到月末則緩慢回調，最終整月的漲幅為7.82%，成為了A股漲幅最大的房企，但是企業股價在月初的大幅上漲屬于股價異常波動，和企業經營基本面偏離較大。