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??導(dǎo)語

??核心一二線城市效能釋放，助力千億業(yè)績提前達(dá)成。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??9月14日，華發(fā)股份發(fā)布公告，60億定增申請獲得中國證券監(jiān)督管理委員會同意注冊批復(fù)，股權(quán)融資通道正式打開；9 月 20 日公司董事會審議通過了《關(guān)于公司向特定對象發(fā)行股票相關(guān)授權(quán)的議案》，定增工作繼續(xù)有序推進(jìn)。

??其實(shí)自2022年11月28日“第三支箭”政策發(fā)布，恢復(fù)上市房企及涉房上市企業(yè)再融資，不少房企都相繼宣布啟動(dòng)定增計(jì)劃，但由于股價(jià)低迷，進(jìn)展不盡如人意。

??今年以來，共有7家A股房企定增獲批，包括招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份、中交地產(chǎn)等，截至目前僅有招商蛇口、陸家嘴2家成功發(fā)行。8月30日，萬科發(fā)布公告終止150億元定增募資，主要原因在于公司股價(jià)處于低位。此外，保利發(fā)展因股價(jià)跌破每股凈資產(chǎn)，暫不具備發(fā)行條件。

??目前，A股上市房企破凈現(xiàn)象（即股價(jià)低于每股凈資產(chǎn)）不在少數(shù)，華發(fā)股份股價(jià)表現(xiàn)較為穩(wěn)定，維持在9.5元/股左右，高于每股凈資產(chǎn)，華發(fā)股份最近一期經(jīng)審計(jì)的每股凈資產(chǎn)為8.07元，2023年9月28日收盤價(jià)9.58元，整體表現(xiàn)較為良好，利好新股順利發(fā)行。

??無論是定增獲批或是股價(jià)波動(dòng)，其背后都是企業(yè)綜合實(shí)力的體現(xiàn)。華發(fā)股份一二線城市效能釋放，銷售業(yè)績持續(xù)突破，此外還有安全的財(cái)務(wù)保障以及戰(zhàn)略升級護(hù)航，有利于提振資本市場和購房者信心，有望成為少數(shù)成功發(fā)行的一員，進(jìn)一步為企業(yè)注入增長動(dòng)力。

??01 上海、廣州等核心城市項(xiàng)目熱銷
提前達(dá)成千億業(yè)績

??截止9月，華發(fā)股份提前達(dá)成千億業(yè)績，行業(yè)地位逆勢升高。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示：2020年以來，華發(fā)股份銷售業(yè)績穩(wěn)居“千億陣營”，2022年逆勢躋身TOP20。今年，華發(fā)股份保持強(qiáng)勁增長態(tài)勢，1-9月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額1035.8億元，同比增長42%，較2022年提前兩個(gè)月左右達(dá)成千億業(yè)績，行業(yè)排名位居第14位；權(quán)益銷售金額達(dá)到730億元，行業(yè)排名第13位。

??核心一二線城市效能釋放，助力千億業(yè)績提前達(dá)成。面對市場環(huán)境整體低迷，華發(fā)股份能取得如此亮眼的銷售業(yè)績離不開前瞻性的戰(zhàn)略布局與深耕。2012 年開始，華發(fā)股份全面實(shí)施“立足珠海，面向全國”戰(zhàn)略，加快全國化布局，通過公開競購、合作開發(fā)、收并購等方式向北京、上海、廣州、深圳、武漢等一二線核心城市挺進(jìn)。

??2020年至今，深入實(shí)施“戰(zhàn)略深耕、精準(zhǔn)布局”投拓策略，在鞏固全國化布局的基礎(chǔ)上，聚焦深耕一二線高能級城市，并取得顯著成效。例如上海，自2014年進(jìn)駐，已經(jīng)躋身市場頭部品牌，今年1-9月全口徑銷售額排名第4，操盤及權(quán)益口徑銷售額均進(jìn)入TOP3。

??且從此輪周期性調(diào)整來看，高能級城市的市場韌性明顯較高，華發(fā)股份也受益于持續(xù)深耕布局戰(zhàn)略，加快在核心一二線城市推出優(yōu)質(zhì)貨源，城市效能釋放，為企業(yè)帶來可觀的業(yè)績貢獻(xiàn)。

??2023年核心高能級城市多個(gè)紅盤熱銷，上海、杭州、南京、深圳、廣州成為主力貢獻(xiàn)城市，上海業(yè)績占比達(dá)到26.2%。尤其是9月上海、廣州、成都等城市新項(xiàng)目入市，贏得市場認(rèn)可，助力千億業(yè)績的提前完成。如上海華發(fā)蟠龍四季項(xiàng)目，9月28日首開推出409套房源，一次性全部清盤，成交金額合計(jì)30.36億元。成都新川印項(xiàng)目9月27日推出首批房源，當(dāng)天即全部售罄，貢獻(xiàn)近8億元銷售額。

△ 圖：上海華發(fā)蟠龍四季效果圖

△ 圖：成都華發(fā)新川印實(shí)景圖

??如今，隨著房地產(chǎn)進(jìn)入新周期，回歸一二線城市已經(jīng)成為所有主流房企共同的方向。但我們也發(fā)現(xiàn)，即使都瞄準(zhǔn)一二線城市，但華發(fā)依然能夠在眾多頭部房企中脫穎而出，甚至很多“資歷”更老的房企也都競爭不過華發(fā)。上海就是一個(gè)很好的例子，華發(fā)2014年才進(jìn)入上海，算是進(jìn)駐比較晚的，但經(jīng)過9年發(fā)展，如今華發(fā)已經(jīng)穩(wěn)居上海房企前三，超越了很多深耕上海的“前輩”。

??02 發(fā)展預(yù)期穩(wěn)定向好
預(yù)計(jì)今年業(yè)績持續(xù)突破

??當(dāng)前，華發(fā)股份經(jīng)營狀況穩(wěn)定,并持續(xù)保持良好發(fā)展態(tài)勢，今年以來新增投資均位于上海、廣州、深圳、成都、杭州等一線、強(qiáng)二線城市，也將陸續(xù)轉(zhuǎn)化為業(yè)績。

??據(jù)了解，四季度預(yù)計(jì)推售項(xiàng)目主要集中在大本營珠海以及上海、廣州、杭州、成都等重點(diǎn)一二線城市。從去化預(yù)期來看，重點(diǎn)城市核心板塊市場預(yù)計(jì)可支撐保障項(xiàng)目去化，特別是一些紅盤加推去化預(yù)期較高，將繼續(xù)為企業(yè)創(chuàng)收，如上海華發(fā)半島華庭、廣州長隆萬博悅府、杭州珹曜云府、成都新川印等。上海華發(fā)半島華庭一期于2023年3月首開入市335套房源，二期6月開盤484套房源，均于當(dāng)天售罄，10月第三批160套開盤，再次售罄，創(chuàng)下“三開三罄”的成績。廣州長隆萬博悅府9月首開火爆，成為今年廣州首開套數(shù)銷冠。杭州珹曜云府9月成交165套、成交金額約6億，二開二罄，三開去化率仍高達(dá)81%，49天熱銷15.4億，榮膺杭州三季度單價(jià)3.5萬內(nèi)項(xiàng)目成交金額、套數(shù)、面積三冠王。(以上數(shù)據(jù)來源于CRIC)

△ 圖:上海華發(fā)半島華庭實(shí)景圖

△ 圖：廣州長隆萬博悅府實(shí)景圖

△ 圖：杭州華發(fā)華潤·珹曜云府實(shí)景圖

??另外，部分今年新獲取地塊也將在四季度全新入市，投資的高效轉(zhuǎn)化也將推動(dòng)業(yè)績進(jìn)一步增長，如南京G16鉑萃云灣，該項(xiàng)目于2023年5月拿地，是板塊內(nèi)唯一帶會所的低密小高層，產(chǎn)品亮點(diǎn)比較鮮明，或吸引一眾剛改客群熱捧；杭州濱江華府項(xiàng)目于2023年8月拿地，該項(xiàng)目位于濱江區(qū)，是城市成熟發(fā)展區(qū)稀缺供地，據(jù)了解該項(xiàng)目目前已獲高度市場關(guān)注，有望成為又一紅盤。

△ 圖：南京 G16 鉑萃云灣

??值得注意的是，大本營珠海也是四季度供貨重點(diǎn)城市，多個(gè)全新項(xiàng)目即將入市，如珠海橫琴琴澳灣1號、橫琴薈、珠海十字門板塊灣璽壹號、悅璽、珠海西部濱海四季、珠海高新區(qū)華發(fā)深灣薈等。華發(fā)作為深耕珠海的國企，具有堅(jiān)實(shí)的品牌基礎(chǔ)和交付誠信，從今年上半年住宅網(wǎng)簽套數(shù)排名可以看出，TOP3均為華發(fā)的項(xiàng)目，因此項(xiàng)目提前排布去化工作，積極做好產(chǎn)品定位以及營銷策略，四季度仍然可望業(yè)績?nèi)缙趯?shí)現(xiàn)。

△ 圖：珠海華發(fā)IFC橫琴琴澳灣 1 號實(shí)景圖

△ 圖：橫琴華發(fā)金融城橫琴薈二期效果圖

△ 圖：珠海華發(fā)灣璽壹號效果圖

??整體來看，華發(fā)股份后期推貨節(jié)奏穩(wěn)定，充足的貨量和品質(zhì)熱盤的推出，有望為企業(yè)帶來銷售業(yè)績的持續(xù)突破。

??03 運(yùn)營為本
“七力”戰(zhàn)略打造紅盤、賦能高質(zhì)量增長

??華發(fā)品牌立足市場、塑造紅盤背后是投拓、運(yùn)營、產(chǎn)品、營銷、財(cái)務(wù)等綜合實(shí)力的支撐。面對房地產(chǎn)行業(yè)的新周期，行業(yè)發(fā)展邏輯生變，尤為考驗(yàn)房企的綜合能力。2023年，華發(fā)股份提出“七力”升級戰(zhàn)略，以“產(chǎn)品力、配套力、服務(wù)力”為核心，深挖“運(yùn)營力、成本力”，提升“交付力、銷售力”，鞏固經(jīng)營成果，賦能業(yè)績高增長。同規(guī)模國企越秀地產(chǎn)也構(gòu)建了好品牌、好產(chǎn)品、好服務(wù)、好團(tuán)隊(duì)四好能力體系。

??對標(biāo)頭部房企，華發(fā)的“七力”戰(zhàn)略是一套更為全面和具體的能力體系，精準(zhǔn)把控運(yùn)營管理各個(gè)環(huán)節(jié)，不僅提供方向性指導(dǎo)，也落實(shí)到具體實(shí)操。同時(shí)“七力”相輔相成，更強(qiáng)調(diào)公司內(nèi)部協(xié)同運(yùn)作，如運(yùn)營、營銷、成本、投拓四部門聯(lián)動(dòng)，高效、精準(zhǔn)進(jìn)行土地研判；戰(zhàn)略運(yùn)營管理中心、市場營銷管理中心、財(cái)務(wù)管理中心形成“三中心聯(lián)審”，共同快速推進(jìn)聯(lián)審銷售政策機(jī)制。整個(gè)體系兼顧品質(zhì)、效率與效益要求，合力賦能公司高質(zhì)量發(fā)展，本質(zhì)是塑造“均好型”穩(wěn)健房企。

??產(chǎn)品品質(zhì)作為市場核心競爭力，也是“七力”戰(zhàn)略的重中之中。目前，優(yōu)+產(chǎn)品體系已經(jīng)迭代升級至5.0 版本，以“三力十二優(yōu)”為價(jià)值基底，構(gòu)筑“七大質(zhì)美生活場景”，近百項(xiàng)細(xì)節(jié)營造標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)深化，推動(dòng)產(chǎn)品品質(zhì)不斷進(jìn)階。

??具體來看，華發(fā)股份以“三力”護(hù)法為產(chǎn)品品質(zhì)提供保障，產(chǎn)品力為原點(diǎn)，同時(shí)強(qiáng)化配套力和服務(wù)力，通過自身豐富的資源及專業(yè)能力，將商業(yè)、生活等功能配套集中落地，并充分發(fā)揮華發(fā)物業(yè)的優(yōu)勢，深度打造服務(wù)品牌體系，滿足多維度需求，提升住宅客戶滿意度。

??04 股東增持、定增獲批釋放積極信號
為經(jīng)營業(yè)績續(xù)航

??2021年以來，“三條紅線”保持綠檔，充足的流動(dòng)性，保證了項(xiàng)目的順利進(jìn)行、業(yè)績的穩(wěn)定實(shí)現(xiàn)以及企業(yè)的安全經(jīng)營。截至2023年6月30日，華發(fā)股份持有現(xiàn)金566.63億元，總有息負(fù)債1560.83億元，長期負(fù)債占比 81.82%。從“三條紅線”指標(biāo)來看，現(xiàn)金短債比為2.0，凈負(fù)債率為85.96%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率66.71%，整體債務(wù)結(jié)構(gòu)合理，償債能力良好。

??同時(shí)，華發(fā)股份的融資渠道保持通暢，2023年繼續(xù)通過發(fā)行中期票據(jù)、公司債、超短融、ABS等多元方式為企業(yè)補(bǔ)充流動(dòng)性。

??融資定增獲批釋放積極信號，進(jìn)一步提振市場信心，或進(jìn)一步打開增長空間。9月14日，華發(fā)股份發(fā)布公告，60億定增申請獲得中國證券監(jiān)督管理委員會同意注冊批復(fù)，股權(quán)融資通道打通，若能成功發(fā)行不僅可以優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，為企業(yè)帶來可觀的流動(dòng)性補(bǔ)充，同時(shí)也有利于增強(qiáng)購房者信心，提升品牌市場競爭力，為企業(yè)帶來更大的增長空間。目前來看，華發(fā)股份股價(jià)表現(xiàn)良好且經(jīng)營穩(wěn)定，成功發(fā)行概率較大。此外，9月26日控股股東華發(fā)集團(tuán)增持計(jì)劃也發(fā)布，持續(xù)釋放積極信號，為可持續(xù)經(jīng)營續(xù)航，有望進(jìn)一步打開增長空間。