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??銷售業(yè)績亮眼，年內(nèi)于北京獲地較多，財(cái)務(wù)穩(wěn)健但核心盈利能力下滑。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??核心觀點(diǎn)

??【銷售金額同比微增0.28%，一線及香港銷售貢獻(xiàn)1640億】2024年中海地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約3106.9億元，同比微增0.28%。全年，中海地產(chǎn)全口徑銷售規(guī)模已位列第二，距離第一名保利發(fā)展僅相差120多億；此外TOP10房企中僅有中海地產(chǎn)銷售未出現(xiàn)下滑。期內(nèi)，中海地產(chǎn)及附屬公司在香港及北上廣深五個(gè)城市實(shí)現(xiàn)合約銷售額1640.4億元，占比53%，其中，在上海實(shí)現(xiàn)合約銷售額704.5億。

??【新增土儲總價(jià)同比下降41%，北京權(quán)益地價(jià)高達(dá)342億】2024年，中海地產(chǎn)（不包括中海宏洋）新增22幅地塊，新增土地儲備總建面416萬平方米，同比減少了46%；新增土儲總地價(jià)806億，同比減少40%；權(quán)益地價(jià)696億。從各城市新增土儲的權(quán)益地價(jià)看，中海地產(chǎn)于北京、深圳、上海及杭州投資較多。其中，北京的權(quán)益地價(jià)高達(dá)342億。

??【凈利潤下降34%至178億，合聯(lián)營應(yīng)占溢利下降60%】2024年中海地產(chǎn)營業(yè)收入為1852億元，同比下降9%；毛利潤同比下降20%至328億元，毛利率同比下降了2.6個(gè)百分點(diǎn)至17.7%；凈利潤同比下降34%至178億元，凈利率同比下降3.7個(gè)百分點(diǎn)至9.61%。凈利率下滑幅度高于毛利率，主要是因?yàn)槠趦?nèi)投資物業(yè)的公允價(jià)值變動收益大幅減少，此外期內(nèi)分銷費(fèi)用也有所上漲。值得注意的是，主要聯(lián)營企業(yè)中海宏洋，于2022年、2023年及2024年分別計(jì)提了27億、15億及7億的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。在此背景下，2024年中海地產(chǎn)的應(yīng)占合聯(lián)營溢利6.49億，同比下降了60%。

??【經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入464.5億，現(xiàn)金充裕且融資成本僅3.1%】報(bào)告期末，中海地產(chǎn)扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為3.47，長短期債務(wù)比7.45。凈負(fù)債率為29.22%，同比下降9個(gè)百分點(diǎn)；扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為48.22%，三條紅線保持綠檔。期內(nèi)，中海地產(chǎn)加權(quán)平均融資成本為3.1%，融資成本處于行業(yè)最低區(qū)間。整體來看，中海地產(chǎn)財(cái)務(wù)指標(biāo)依然十分穩(wěn)健。2024年6月20日，三大國際評級機(jī)構(gòu)之一的標(biāo)普將中國海外發(fā)展的長期發(fā)行人信用評級從“BBB+”展望穩(wěn)定上調(diào)至“A-”展望穩(wěn)定，中海也成為唯一雙A國際信用評級的中國房企。

??01

??銷售

??銷售金額同比微增0.28%
一線及香港銷售貢獻(xiàn)1640億

??2024年中海地產(chǎn)（含聯(lián)營合營公司）共實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約3106.9億元，同比微增0.28%；銷售面積約1148.7萬平方米，同比下降14%；銷售均價(jià)27047元/平米，同比增長17%。2024年，中海地產(chǎn)全口徑銷售規(guī)模已位列第二，距離第一名保利發(fā)展僅相差120多億。在行業(yè)深度調(diào)整的背景下，大多數(shù)房企業(yè)績均發(fā)生了下滑，TOP10房企中僅有中海地產(chǎn)銷售未出現(xiàn)下滑。

??從銷售結(jié)構(gòu)來看，2024年中海地產(chǎn)及附屬公司合約銷售金額達(dá)2453億元，同比上升9%；而合聯(lián)營及中海宏洋部分的合約銷售金額達(dá)654億元，同比下降22%。

??期內(nèi)，中海地產(chǎn)及附屬公司在香港及北上廣深五個(gè)城市實(shí)現(xiàn)合約銷售額1640.4億元，占總合約銷售的53%；其中在上海實(shí)現(xiàn)合約銷售額704.5億。從項(xiàng)目看，上海建國東路項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)合約銷售額387.3億；上海領(lǐng)邸玖序/玖章項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)合約銷售額282.1億；深圳中海深灣玖序項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)合約銷售額156.2億。

??與此同時(shí)，中海地產(chǎn)加強(qiáng)了銷售回款，2024年銷售回款超過100億的城市為北京、上海、廣州及深圳四個(gè)一線城市，其中上海超過400億元，北京超過200億。

??02

??投資

??新增土儲總價(jià)同比下降41%
北京權(quán)益地價(jià)高達(dá)342億

??2024年中海地產(chǎn)（不包括中海宏洋）新增22幅地塊，新增土地儲備總建面416萬平方米，同比減少了46%；新增土儲總地價(jià)806億，同比減少40%；權(quán)益地價(jià)696億，新增購地金額行業(yè)第一，平均樓板價(jià)16059元/平米。此外中海宏洋新增土地儲備119萬平米，總地價(jià)52億。2024年中海地產(chǎn)系列公司合計(jì)新增土儲535萬平方米，同比下降42%；總地價(jià)858億元，同比下降41%；權(quán)益地價(jià)745億。

??在業(yè)績會上，中海地產(chǎn)行政總裁張智超表示，中海地產(chǎn)2025年的投資將保持穩(wěn)中有進(jìn)的態(tài)勢，繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先的投資強(qiáng)度，強(qiáng)聚焦一線和部分強(qiáng)二線城市，同時(shí)積極關(guān)注機(jī)會型城市，根據(jù)項(xiàng)目具體情況進(jìn)行研判。

??從各城市新增土儲的權(quán)益地價(jià)來看，中海地產(chǎn)（含中海宏洋）主要于北京、深圳、上海及杭州投資較多。其中，北京的權(quán)益地價(jià)高達(dá)342億，占比46%。此外，深圳、上海、杭州的權(quán)益地價(jià)分別為101億、69億及45億。

??截至2024年，中海地產(chǎn)（不含中海宏洋）擁有土地儲備2877萬平米（權(quán)益面積2543萬平米），同比下降18%。中海宏洋擁有土地儲備為1378萬平方米（權(quán)益為1159萬平方米），同比下降27%。中海地產(chǎn)系列公司合計(jì)擁有土地儲備4255萬平方米，同比下降21%。此外，期末中海地產(chǎn)的物業(yè)及其他存貨、土地發(fā)展費(fèi)用合計(jì)4602億元，同比下降了7%。

??03 盈利

??凈利潤下降34%至178億
合聯(lián)營應(yīng)占溢利下降60%

??2024年中海地產(chǎn)營業(yè)收入為1852億元，同比下降9%；其中物業(yè)發(fā)展收入同比下降9%至1747億元。從利潤情況來看，毛利潤同比下降20%至328億元，毛利率同比下降了2.6個(gè)百分點(diǎn)至17.7%。凈利潤同比下降34%至178億元，凈利率同比下降3.7個(gè)百分點(diǎn)至9.61%。

??凈利率下滑幅度高于毛利率，主要是因?yàn)槠趦?nèi)投資物業(yè)的公允價(jià)值變動收益大幅減少，相比2023年收益48億下降至收益4億。

??值得注意的是，期內(nèi)中海地產(chǎn)行政費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用均有所下降，但分銷費(fèi)用卻在上漲，或是因?yàn)槭袌銎＼洠セ瘔毫哟螅黾恿讼鄳?yīng)的銷售傭金或渠道費(fèi)等。2024年，中海地產(chǎn)的分銷費(fèi)用從2023年的42.6億增長至45.2億。

??近年來，不少房企都計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，中海地產(chǎn)由于主流城市、主流地段的投資策略，獲取項(xiàng)目具有一定土地稀缺性，未有對庫存物業(yè)進(jìn)行過大額減值。但作為中海地產(chǎn)主要聯(lián)營企業(yè)的中海宏洋，于2022年、2023年及2024年分別計(jì)提了27億、15億及7億的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備,凈利潤規(guī)模也逐年下滑明顯。在此背景下，中海地產(chǎn)應(yīng)占合聯(lián)營企業(yè)的溢利也在逐年下降。2024年中海地產(chǎn)的應(yīng)占合聯(lián)營溢利6.49億，同比下降了60%。

??04

??財(cái)務(wù)

??經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入464.5億
現(xiàn)金充裕且融資成本僅3.1%

??期內(nèi)，中海地產(chǎn)銷售回款為2219.3億，其他經(jīng)營回款為147億，總經(jīng)營回款為2366.3億，同比上升2.1%。中海地產(chǎn)資本支出為1476.2億，其中土地成本為954.1億，建安支出為522.1億，經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入為464.5億。融資方面，中海地產(chǎn)境內(nèi)外融資864.6億，提早或到期償還債務(wù)1040.1億，凈償還債務(wù)175.5億。

??截止2024年底，中海地產(chǎn)持有銀行結(jié)余及現(xiàn)金1242億，同比上升18%，其中受規(guī)管的物業(yè)預(yù)售所得款為249.6億元。與此同時(shí)，整體有息借貸繼續(xù)壓降，總有息負(fù)債為2415.6億，同比下降6%；其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為285.9億。

??報(bào)告期末，中海地產(chǎn)扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為3.47，長短期債務(wù)比7.45。凈負(fù)債率為29.22%，同比下降9個(gè)百分點(diǎn)；扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為48.22%，三條紅線保持綠檔。期內(nèi)，中海地產(chǎn)加權(quán)平均融資成本為3.1%，融資成本處于行業(yè)最低區(qū)間。整體來看，中海地產(chǎn)財(cái)務(wù)指標(biāo)依然十分穩(wěn)健。

??2024年6月20日，三大國際評級機(jī)構(gòu)之一的標(biāo)普將中國海外發(fā)展的長期發(fā)行人信用評級從“BBB+”展望穩(wěn)定上調(diào)至“A-”展望穩(wěn)定，此外，中海獲得惠譽(yù)A-、穆迪Baa2評級，中海也成為唯一雙A國際信用評級的中國房企。

??05

??多元化

??年內(nèi)新增9個(gè)商業(yè)物業(yè)
運(yùn)營收入增長12%

??除住宅開發(fā)外，中海地產(chǎn)同時(shí)也深耕城市運(yùn)領(lǐng)域，打造了以寫字樓與購物中心為核心，長租公寓、酒店、物流及產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老等為要素的不動產(chǎn)資產(chǎn)管理平臺。

??2024年，中海地產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營收入為71.3億元，同比上升12%，其中寫字樓租金收入為35.7億元，購物中心租金收入為22.6億元，長租公寓收入為2.7億元，酒店及其他商業(yè)物業(yè)收入為10.3億元

??年內(nèi)，中海地產(chǎn)共新增9個(gè)商業(yè)物業(yè)投入運(yùn)營，總建筑面積增加約30萬平方米。此外，中海地產(chǎn)輕資產(chǎn)管理規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，年內(nèi)新獲取深圳小梅沙大型文旅商業(yè)管理項(xiàng)目。截止2024年，中海地產(chǎn)已累計(jì)獲取外部輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目18個(gè)，先后于北京、廣州、深圳、成都、蘇州、佛山等高能級城市核心區(qū)域?qū)崿F(xiàn)輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目落地。