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??過去一年，物管行業(yè)整體處于調(diào)整期。

??物管企業(yè)在積極謀變的過程中，仍面臨資本市場觸底未反彈、上市物企營收增速持續(xù)放緩、物業(yè)整體滿意度下行、企業(yè)組織優(yōu)化精簡等多方面的問題。

??未來，物管行業(yè)將步入低速增長時代，行業(yè)經(jīng)營模式、企業(yè)競爭格局、資本市場估值等或?qū)l(fā)生一些新變化。整體來看，未來三年物管行業(yè)規(guī)模整體平穩(wěn)，行業(yè)重回“微利+現(xiàn)金流”模式。

??未來三年，物管行業(yè)規(guī)模整體平穩(wěn)。

??2023-2026年，預(yù)估物管行業(yè)營收規(guī)模或?qū)⒂?8396億元穩(wěn)步提升至43373億元，未來3年物管行業(yè)營收增量約5000億元，年均增速在3%-5%之間。

??其中，基礎(chǔ)服務(wù)營收規(guī)模凈增長約2565億元，增值服務(wù)營收規(guī)模凈增長約2412億元。

??基礎(chǔ)服務(wù)增量來源新建增量和存量社會化。未來3年，物管行業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)營收增量約2565億元。其中，新建產(chǎn)業(yè)園、住宅等業(yè)態(tài)項目所拉動的基礎(chǔ)服務(wù)營收增量約1481億元，占比58%。

??隨著城市服務(wù)、公建等業(yè)態(tài)物業(yè)服務(wù)社會化率持續(xù)提升，基礎(chǔ)服務(wù)營收或?qū)⒃鲩L1085億元，占比42%。

??2020年時物業(yè)板塊迎來高光時刻，資本市場給予較高估值，但受地產(chǎn)行業(yè)牽連，物業(yè)板塊整體估值水平大幅下滑，物企戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)向有質(zhì)量的增長，與此同時行業(yè)進入“微利”模式。

??典型頭部及第三方物企凈利率在5%-10%之間。聚焦行業(yè)內(nèi)管理能力更優(yōu)的上市物企，2023年上半年，典型頭部及第三方物企毛利率普遍低于20%，凈利率大都在5%-10%之間，同樣意味著物管行業(yè)已進入“微利”模式。

??隨著物業(yè)費收繳率下滑、人工成本上升、項目樓齡提高，凈利率或?qū)⒊掷m(xù)下滑。

??腰部與頭部企業(yè)差距明顯。

??首先，聚焦在管面積所反映的規(guī)模基數(shù)。2023年上半年，頭部物企在管面積均值高達(dá)5.1億平方米，腰部物企在管面積均值1.8億平方米，腰部與頭部物企的規(guī)模基數(shù)差距明顯。

??其次，從儲備面積所反映的儲備轉(zhuǎn)化能力來看。2023年上半年，頭部物企儲備面積均值多達(dá)3.1億平方米，腰部物企儲備面積均值0.7億平方米，說明腰部與頭部物企儲備轉(zhuǎn)化能力同樣差距明顯。

??最后，基于新增第三方在管面積、剩余并購金額兩方面指標(biāo)衡量企業(yè)拓展能力。2023年上半年，頭部物企新增第三方在管面積均值2681萬平方米，腰部物企新增第三方在管面積均值低至338萬平方米；頭部物企剩余并購金額均值19億元，腰部物企剩余并購金額均值5.9億元，直觀反映腰部與頭部物企投拓能力存在較大差距。

??長尾持續(xù)存在。

??物管行業(yè)長期存在數(shù)量龐大的尾部企業(yè)，依據(jù)物管行業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)，從業(yè)人員1000人以下或營業(yè)收入5000萬元以下的為中小微型企業(yè)，中小微型物企恰好與非500強物企高度重合。

??聚焦這類尾部企業(yè)，不乏以下三方面的典型特征：其一，成本優(yōu)勢型，即入市較早的小型優(yōu)質(zhì)第三方物企。其二，關(guān)系型，涉及單位改制物企、村辦物企、中小開發(fā)商關(guān)聯(lián)物企、后勤社會化物企等。其三，專業(yè)服務(wù)型，包括學(xué)校、醫(yī)院等專業(yè)條線小型物企，以及專項分包業(yè)務(wù)承接商等。

??頭部、尾部物企競爭格局相對穩(wěn)定。

??在物管行業(yè)，營收規(guī)模50億元似乎是一道較難跨越的鴻溝，僅有十余家物企營收規(guī)模能夠達(dá)到50-100億元的區(qū)間范圍，營收規(guī)模突破100億元的物企更是極少數(shù)。

??與此形成鮮明對比的是，營收規(guī)模在2000萬元以下的蚊型物企數(shù)量則有十余萬家，在管項目普遍是個位數(shù)，僅有1-2個在管項目的物業(yè)公司同樣不在少數(shù)。

??腰部物企猶存躍升的機會。在深化國資國企改革的政策大環(huán)境下，國央企有望通過整合做強做優(yōu)做大。基于不同整合程度，那些營收規(guī)模尚處1-10億元腰部的國央企或?qū)⒖缛氩煌募墑e，營收規(guī)模也將再上新的臺階。

??在深化國資國企改革的政策指揮棒指引下，更多國央企或?qū)⒓铀僬希磥頂M整合路徑重點涉及以下兩種形式：其一，整合保障性住房/房改房類物企。其二，央企整合分散在全國各地的城市公司。

??投入有效，把握“有感服務(wù)”，緊盯盲點、痛點、癢點。

??對于物企而言，提高滿意度并非是將所有物業(yè)服務(wù)項大包大攬，而是緊盯物業(yè)服務(wù)的盲點、痛點和癢點，有針對性地提供解決方案。

??物業(yè)公司高標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行常規(guī)服務(wù)，盲點區(qū)域同樣要保持清潔作業(yè)頻率，并達(dá)到相應(yīng)的潔凈標(biāo)準(zhǔn)。針對人身安全、財產(chǎn)安全、房屋問題、鄰里關(guān)系這類與業(yè)主切身利益相關(guān)的痛點問題，建議物業(yè)公司緊抓“三個度”，即態(tài)度、速度和進度。針對癢點，物業(yè)公司發(fā)動更多業(yè)主參與到社區(qū)活動，制造癢點峰值體驗，才能激發(fā)業(yè)主傳播的熱情，目前效果排名前三的社群主題內(nèi)容分別是兒童安全、運動主題和興趣集結(jié)。

??受地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方持續(xù)暴雷、應(yīng)收賬款難以收回、大額計提減值準(zhǔn)備等多方面因素影響，2023年，物管行業(yè)筑底盤整，上市物企PE均值約11.3倍。

??預(yù)計2024年仍將是盤整年，上市物企平均估值或?qū)⒃谝欢▍^(qū)間范圍內(nèi)窄幅波動。隨著行業(yè)不利因素有序出清，2025、2026年上市物企平均估值有望緩慢回升。

??微觀角度看，資本市場利好大于利空。

??首先，85%的物企股價經(jīng)歷了一輪較大幅度的調(diào)整，繼續(xù)下調(diào)的空間有限，中大型物企均已發(fā)生過較為充分的大額計提，頭部物企股價已率先企穩(wěn)。其次，部分物企經(jīng)營獨立性有所增強。其三，物企戰(zhàn)略重心從重視規(guī)模轉(zhuǎn)向重視現(xiàn)金流、盈利性，并采取了剔除部分劣質(zhì)項目、降低關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)比例等措施，物管行業(yè)本身所具備的優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流屬性受資本青睞。其四，國央企上市或?qū)⒗飿I(yè)板塊整體估值水平。

??物管行業(yè)格局已趨于穩(wěn)定，未來在深化國資國企改革的政策大環(huán)境下，行業(yè)營收規(guī)模將再上新的臺階，估值也將筑底盤整，緩慢回升。對物業(yè)管理行業(yè)來說，通過有效投入滿足所有的業(yè)主的盲點、痛點和癢點，提升滿意度仍是發(fā)展的關(guān)鍵。